近日，有市民向市政府網站反映青龍路北茂大廈小區停車位的問題：

1.小區開發商違法售賣地上車位，經上次有關部門調查開發商解釋是租出去的；法律規定租賃合同年限最多20年。

2.沒有開業主大會，經各位業主同意開發商及物業怎麼有權利私自把地上業主公攤面積劃成車位。

3.購買了地下車位沒有辦理產權證，只是開發公司私人打了一條子。

望能明確說明，地上哪些地方爲業主共有公攤面積，地下室那些地方是業主共有公攤面積。

市城鄉建設規劃局答覆如下：

一、車庫、車位產權歸屬的問題。按照《物權法》第七十四條車位、車庫的規定，“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”。

如果出售車位的，房地產開發公司應取得《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證》，方可對外預（銷）售，否則，企業將涉嫌違規預（銷）售問題。經瞭解，北茂大廈地下停車場爲規劃部門批准的規劃車位（車庫），並辦理了商品房預售許可。而地面車位未辦理預售許可，如發現開發企業違規預（銷）售車位行爲的，購房人可持銷售協議（合同）、銷售發票（收款收據）到房產主管部門或執法部門進行投訴舉報，按照“證據確鑿、事實清楚、程序合法”的原則，相關職能部門將依法嚴肅查處。如果出租車位的，應簽訂出租合同（協議），租期結束之前可以續簽合同。

購房人（承租人）在經濟活動中認爲自身權益受到侵害時，可依據合同（協議）依法申請仲裁或向法院提起訴訟。

二、關於業主“公攤面積”的正確理解。

公用分攤建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積（僅限於建築物內）。按照《物權法》第七十三條規定，“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”。

另外，按照2014版《商品房買賣合同》示範文本第二十二條建築物區分所有權的條款應約定如下:

（一）買受人對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。

（二）以下部位歸業主共有：

1、建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

2、該商品房所在建築區劃內的道路（屬於城鎮公共道路的除外）、綠地（屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外）、佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、物業服務用房。

（三）雙方對其他配套設施約定如下：

1、規劃的車位、車庫；

2、會所等。

因此 ，關於共有、專有部位的權屬問題應該遵循國家法律規定和合同約定。而建築物公攤面積則屬測量技術規範，建議直接諮詢市房地產測繪隊。

其他的解決思路還有：如已成立業主委員會的小區，由小區業主委員按照業主大會決定的方式，對開發項目建築區劃內佔用業主共有道路、利用公共通道或者其它共有共用場地劃立臨時停車泊位，供業主臨時停放車輛或者出租。所收租金由業主委員會或物業公司進行管理，用於補充業主房屋維修資金，業主委員會或物業公司應定期向業主公佈賬目。

來源：漢中市政府網站

審覈：楊忠山

編輯：董惠惠