子房老师，我是台北的上班族，一直想要买栋房子自住。政府房地合一税政策总算经过立法院三读通过，明年一月起正式实施。请问，现在是不是该准备下手买房呢？有专家说今年底新政策实施前会有投资客倒货潮，也有专家说明年正式实施后再买房会更划算。请问您怎么看呢？

子房观点：

若是回顾我的专栏文章「观望期到底还要多久？房市交易冷，专家：台湾房地产市场已在落水边缘」一文，房地合一税政策历经将近一年来讨论的「不确定实施内容」，与去年新款iPhone6「不确定上市规格」，都同样造成了讨论期间交易量大减的观望潮，连带影响正常市场的应有销量。如今父子骑驴戏码总算落幕，房市交易量明显将逐渐回归正常。

至于会不会出现「投资客倒货潮」？而且到底倒货潮是在今年年底之前，还是明年一月之后？

坦白说，我的答案是「有」，而且实施前后会出现「两波倒货潮」，因为倒货的人不一样。

在今年底以前赶著倒货的投资客，是投资预售屋、以及持有房屋两年以上拟获利了结的投资人。

因为预售屋的投资客，如果是在明年一月以后完工交屋，将适用交屋后一年内交易课获利45%高额税率，持有期也会面对新房屋评定现值3.6%的高房屋税。在房价不再看涨的情况下，若以投资角度来看，持有越久风险越高，因此势必产生一波转单换约潮。而持有房屋两年以上，过去曾享受过这一波大多头带来在房价帐面数字增值的投资人，若是不趁机赶紧获利了解，虽然明年仍适用旧制税率，但房价下修势态已明显，再持有下去一旦碰到银行利率升息，恐怕先前漂亮的帐上获利都会被吃光。

而明年一月以后赶著倒货的投资客，则是被奢侈税绑住的投资人。

在房市动荡的这两年内，也有不少投资人不小心买错东西，看著房市反转，却被奢侈税高额税率绑著无能为力。因此这次房地合一税在立法院能够快速顺利通过，我看是「明修栈道，暗渡陈仓」，因为许多投资客们关心的，不是「房地合一税的进场」，而是「奢侈税的退场」。所以等到了明年一月一日的大赦，这些买错东西的朋友们，就要尽其所能倒货出场了。

从政治观点，马总统在任期内通过房地合一税，让这几年来一系列风风雨雨的打房政策，看来在明年房地合一税实施后，似乎告一个段落。

至于能不能买房呢？没买的希望房价跌，买到房的希望房价涨。我倒建议不用执著于房价趋势，自住首购族应该看的是C/P值，善用谈判技巧用好价格买到心仪的房子。毕竟民众最在意的，还是反应房价负担能力的「房价所得比」。

根据内政部最新调查民国103年第4季房价负担能力指标，台北市房价所得比15.73，新北市房价所得比12.78。即使双北房价打了八折，台北市房价所得比仍有12.58，新北市房价所得比仍有10.22，仍然比现在台中市房价所得比8.35，高雄市7.72，桃园市7.11，台南市6.54还要高。

所以如何提高所得，让国人「买房购买力」增强，我想也许就是下一届总统候选人面对房市议题，应该聚焦的重点。