睿志地政士事务所吴耀宗代书分享:

 

解码房地合一税／买预售屋自住 新制较有利

产权取得日期在明年以后者，售屋利得税较轻…

出售房产利得，在新制采取房、地合一课税制下，目前持有预售屋的民众，将因交屋时点不同，面临新、旧制过渡期不同的课税待遇。不过，若购买预售屋目的是用于自住，适用新制合一课税反倒有利。

即将施行的房地合一课税新制，房产交易适用哪种课税方式，取决于房产交易取得日。 包括预售屋在内，产权取得日期如果落在今（2015）年12月31日以前，所有权人选明年新制施行后出售，因持有期间长短不同，会出现两种不同课征方式：

一、出售时持有未满二年：按新制房地合一课税，因属短期交易（未满二年），适用新制税率分别为35%或45%（短于一年）。

二、出售时持有满二年：适用旧制房、地分开课税。

预售屋的产权取得日如果是在明（2016）年以后，不论何时出售均适用新制合一课税。但是此时，房产所有人因预售屋的用途不同，也有两种不同课征方式：

一、预售屋做自用住宅使用：持有满六年再出售，可以享有400万元免税额；超过400万元以上的售屋利得，一律按10%税率分离课税；未满六年则无相关优惠。

二、预售屋为非自用住宅：出售时按合一新制课税，税率依持有期间长短分四级，持有未满一年课以45%；满一年但未满二年课35%；满二年但未满十年课征20%；逾十年者税率为15%。

一般而言，新制合一课税的税基为实价，且过去土地超过公告现值以上的获利不课税，合一课税制下，会将之纳入并补课所得税，因此，非自宅获利税负一般会较旧制房地分开课税来得重。

对目前握有预售屋权利者而言，如果购买预售屋的目的不是为赚取短期房价上涨利益，而是要做自宅使用，交屋日落在明年，对多数自用住宅持有者，新制的售屋利得税负会较旧制略轻。

特别是新制保障自用住宅获利低于400万元，可以全数免税，旧制则无此优惠；即使获利超过400万元，新制亦只按10%税率课征利得税。被课税者若再经由换屋，不论「大换小」或「小换大」，透过重购退税，亦可完全或部分消除利得税负。

因此，已购进预售屋并决定做为自用住宅使用的民众，可以不必急于解约，亦毋须担心明年新制合一课税施行时，会受到重税冲击。

不过，购入预售屋却不打算做自宅者，今年或明年交屋，利得税负则会大不相同。年底前交屋、年底出售者，除按旧制分开课税，因特种货物及劳务税（奢侈税）尚未退场，持有未满二年须另加征奢侈税；明年出售者，如持有未满二年，利得税率最轻35%、最重45%，不再课奢侈税；年底交屋、明年出售且持有满二年者仍按旧制分开课税。（系列完）