财智成功认为，如果借鉴城镇登记失业率的模式去看待楼市的话，只要不去登记空置的房子都不算空置，那么我国住房空置率一定远低于国际合理水平。

大数据是未来的发展方向，其实有一个极其简单的方式来验证空置率，当然会跟这个报告一样搞笑，会得到非常夸张的空置率结果。

那就是现在全国房产数据已经联网，可以轻松统计出每个家庭的住房数量，具体到一个城市，只要有两套以上房产的家庭，没有登记出租，那么就视为空置。

一个家庭，往往只住一套房子，多余的房子要么出租，要么空置。如此一来，很轻松就能得出一个数据。虽然多数出租房子的家庭不会去登记，但是这样的数据也很有价值啊，就跟失业率一样。

所谓的抽样调查数据缺乏说服力，真要判断空置率，有多种办法。

1、每天晚上9点钟到每个小区挨个楼拍照，看看亮灯率，一个月内不定时抽查五次以上，一定可以得出相对客观的数据。这个方法判断一个小区的空置率比较简单，但是需要大量人力物力。

2、电力部门、燃气公司、自来水公司数据汇总，即可轻松判断出有多少住房空置，任意两项远低于平均水平即可视为空置。

3、向各个小区的物业部门索要数据，看看历年欠费情况，先了解是否入住，以及欠费原因，即可知道大概的空置情况，然后可以通过暗访或者晚上拍照的方式排除入住人数，得到更加精准的数据。

财智成功认为，国内城市空置率普遍在20%以上，部分城市也许会超过30%。

期待有合理的房产税出台，增加炒房成本，最终使得房价回归理性，腰斩之后再砍一截。

拥有多套房产的家庭只有少数是一句很正确的话。

如果拥有多套二、三线城市城市以上房产的人数众多，那么我国居民就可以坐享靠著房产就可以成为繁荣富强的地区。

从2017年胡润财富版公布的数据，我们拥有600万以上净资产的家庭数量只有362万，也就是不到我国家庭比例的1%。按照每套150万计算，只有全额付款达到4套就是达到了全国1%的家庭行列，这当然是拥有多套的家庭在于少数。还有即便有很多财富的人也不可能在一棵树上吊死，全球范围资产投资数不胜数。

我国从2003年取消了房产分配制度以来，就把居民的购房需求全部交给了市场。可是即便市场化程度极高的新加坡和香港地区也是为大部分居民提供廉价房和廉租房，新加坡更是高达90%的家庭通过政府提供低价房，只有10%不到的比例参与市场竞争。

在如今城镇化快速发展，从农村每年至少有1000万以上的人口进入的城市，除了一些被城市边缘或城中村居民安置获得大量房产以外，其余的部分加上每年将就300万大学毕业生都想在城市里居住和生活。

其实也可以说，我国的城市房产空置率不高，很多还是在城市里蜗居著。假如可以降低房租价格，那么可以很快消灭空置率。留下的估计就是那些根本就不想出租而宁愿空置的高富裕人群。

因此，即便推出空置率也不可能会收到多少的税金，不想出租的人群同样可以轻而易举地避开空置税。

但不论是多套房人群不多，又或者空置率不高。并不能以此就可以说明我国的房价就是供不应求，又或者说可以持续上涨。因为世界是一个开放的区域，有钱人凭什么一定要在二三线城市买房，而不可以拿著这些钱去世界各地一些更发达的地区安家。任何一种事物都不可以做到太极致，因为捅破那不过就是一层薄薄窗户纸的厚度。

还有如今的高房价还有多少人有余钱去购买多套，几代人一辈子为著一套房子都够了。大量的房产销售和高房价已经让消费这架马车失去了动力。

未来的城镇化建设道路上，最好的结局是：房价持续下跌趋势，但销售量却可以保持增长势头。这样既缓解了高房价带来的副作用，又可以为城市进行扩张提供财务支撑。

昨天在看到新闻报道的第一时间关注了「中金点睛」的微信公众号，认真地将研究报告读了两遍。总的来说，如果数据来源和质量没有问题（这也是有待商榷的，尤其是2015年的数据是1%抽样数据），那么，因为内在逻辑很流畅，计算和推算过程（2011-2017年无证建造面积占新建面积比例与2001-2010年相同）也不存在大的问题，该报告得出的结论还是经得起推敲的。

但是，报告以全国范围、以城镇作为考虑问题的视角，以「户」（包括家庭户、集体户）作为计算标准，以户均住房的多寡作为判断住房是否充足的标准，这一出发点并不全面，导致报告对实践的指导意义不大，同时，以「中国住房空置率很高吗？」作为标题存在误导读者的嫌疑。

回顾

报告的主要观点：报告测算，2017年末，中国城镇户均拥有住房1.13套，结合自然空置率一般处于10-15%的经验规律，得出结论，城镇范围户均住房套数基本合理。

问题分析

（一）以「户」作为计算标准，忽略了每户的人数，以及人与户籍不在同一地的可能。报告以「户」（包括家庭户、集体户）作为计算标准，假定每户需一套住房，但这一假定存在问题。一户可能不需要一套住房，如与子女同住的老人、单独立户的未成年子女。反过来，一户可能需要不只一套住房，如与父母分开住的子女、单独外出工作的人等。报告至少应该考虑户均人数的影响。

（二）以城镇作为考虑区域，忽略了广大的进城农民。报告考虑的区域是城镇，住房是城镇的住房，「户」是城镇的家庭户、集体户，因此，忽略了数量庞大的、已进城但尚未落户的农民。

（三）以全国作为考虑区域，忽略了地区发展的不平衡。人口从农民流向城市、从中小城市流向大城市是城市化进程的必经阶段。若全国范围内，真如报告所言，住房数量「刚刚好」，那么，毫无疑问的是，人口普遍流出的三四线城市整体上住房过剩，人口普遍流入的一线城市、强二线城市整体上住房不足。

（四）未很好地解释中国狭义空置率与广义空置率的巨大差异。报告提出，国际上多数国家狭义空置率低于广义空置率1个百分点左右。但据报告测算，2017年末，中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%，狭义空置率低于广义空置率约5个百分点，大幅高于1个百分点。报告解释是因为中国大量新竣工房屋为毛坯房，并且存在大量待拆除的老旧住房。但会不会是数据测算存在问题？报告没有给出有说服力的解释。

综上所述，客观地说，中金公司的该研究报告只是形式上很美、过程很流程、结果很漂亮但于实际意义不太大的报告。

我来简要分析一下：

一、研报的住房空置率统计数据来源应该是各地物业部门上报再结合抽样调查数据。相对准确的数据官方应该没做过全民普查，所以准确性必然不足。

二、新一轮房地产爆发周期自2012年起至今已经历了两轮，大量新盘爆发也是这个时间段批量交付，所以空置率的统计也是来源于新交付的楼盘。

三、2012年至2017年底，改善型居住购房、货币安置、投资性购房为主，刚需为辅。而大量的改善型购房，这个群体，除了刚需购房，其他的购房主体均可以达到户均两套以上，一套或几套出租，所以对空置率的统计产生影响。

四、大家都看到很多小区交付一年后仍有大量黑灯户，这部分绝大多数是投资客。所以，数据来源偏差应该在30%甚至更多。

五、房产升值所带来的财富效应，拆迁户的房子一般都比较多，留两套以上的群体数量也较为庞大。

六、改善型、投资客、拆迁户这个群体占据了购房前期的主力军。而这个群体里，户均住房平均在两套，未居住的或出租或临时居住但并未纳入到空置率中。也就是空置率只统计了其中的30%。

七、综上，空置率的统计或者模糊计算看似合理，但是遗漏较多，这个就是大家看到他发布的数据与我们身边实实在在看到的情况不符的原因。

八、建议：统计工作很辛苦，也要务实，不然会影响决策层的视线，无法客观反映事实，老百姓看著又很空。落地行不强。导致信誉度下降。

城市空房率估计超过35%。究其原因，大致有以下六种：第一，炒房客购房。炒房客从选购房屋到交房、办理房产证，大致需要两到三年时间才会转手出售，挣的是房屋购销差价，房价上涨越快，挣的钱越多。转卖之前，炒房客根本不会装修入住，从而使房屋空置。这部分空置房约占18%。第二，有钱人购置多套房。有钱人购置多套房，购买几十套甚至几百套房大有人在，而一家子也就那么几口人，多数家庭住一、二套房，其他房屋自然空置。这部分空置房约占8%。第三，外地人购买备用房。外地人买房不是现住的而是备用的，短则两、三年不用，长者十年、八年不用，长期空置。这部分空置房约占4%。第四，开发商囤积房屋。开发商囤积房屋待价而沽，没达到理想价位之前，自然不会卖岀。这部分空置房约占12%。第五，企业购买房屋待价而沽。最近十几年，做实业难赚钱，而房价却蒸蒸日上，很多企业从做实业转向炒房了，大量购买房屋，等房价涨多了再出售，美其名曰「投资性房地产」，自然也长期空置。这部分空置房约占6%。第六，政府囤积大量房屋。这部分空置房约占25%。政府囤积房屋大致有四种渠道：一是开发商在购地时欠交土地出让金，以房屋作价抵偿给政府；二是政府与开发商合作开发，政府按约定份额分得的房屋；三是政府救市，直接从开发商大批购买房屋；四是开发商资金周转困难，政府作为扶植从开发商购买房屋，提升开发商融资能力。第七，开发商虚假销售的融资房。这部分空置房约占27%。近几年，由于土地价格飙升，材料、人工涨价，而房地产市场购房人越来越少，大量房屋卖不出去，银行融资渠道不畅，导致众多开发商资金周转困难，于是发明了假销售真融资策略。开发商拿亲友、员工及员工亲友的身份证登记购买自己的房屋并为名义购房者提供房屋首付，再由员工办理银行按揭。暗地里与名义购房者签订合同，承认是融资性购销，与名义购房者无关，所有责任由开发商承担。各大开发商近几年负债总额迅速增加、负债率大幅度率提高，也就不奇怪了。

这些被称之为专家的房子都在几套以上！他们能希望房价下跌吗！！！？他们肯定否认泡沫的存在，他们千方百计的与房产商以及炒房客通过各种媒体在不遗余力的反对空置税和房产税的出台，反对限价房以及国家的其它调控政策。空置税和房产税对自住用房根本不会影响，是国家的强力调控政策，这两个税种出台后对多套房者和炒房客影响巨大。等空置税和房产税出台吧。

只要是闭著眼。

说什么都无所谓。

反正都是胡说八道。

也知道没人信。

就是交差呗。

房子空不空的，无所谓。

重要的是饭碗不能空。

都理解！

继续干。

好好干。

一个人就住床那么大的地，其他的都用不到，中国快速发展几十年房地产，空置率是低了还是高了？每年春节北上广深大城市的人集体离开，他们回老家了，不是还是有房子住？美国，英国，他们有集体迁移的习惯？说中国房子空置率低于美国的人，脑子纯粹是只想房价继续涨的人。

1,建了一半停滞几年甚至十几年的半截楼盘算了吗

2,农村荒废的民房算了吗

3,中心城市和小城市的人口和楼房的比率怎么算得的？

4,城镇人口数，农民工与该地区工厂，服务业及其它行业的就业的比率是多少？容纳率？

5,每个地区的常住人口和楼房数的比率是多少 外来人口是多少。可有细细统计？

作为调研报告机构 应本著量化，细化，地区对比化等具体的数字进行报告发出 。这样才有利于高层的以后的发展方向和决策 。有利于百姓的生活水平。否则就是误国，误民。

中国经济早已被这伙空房持有者所绑架。如果不废除这帮人，中国的经济就会一直往下滑，直到崩溃。

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