進入2019年後，樓市的方向越發撲朔迷離，各方的爭論持續不斷，畢竟在經歷了2016-2018連續三年的大漲後，即便遇到了短暫調整，很多人還會延續“上漲”的思維慣性。

　　樓市氣氛的回暖似乎在佐證這種觀點，蘇州、福州土拍異常火爆，有的地塊房企競價數十輪，南京、杭州再現中籤率低至個位數的樓盤，重慶、瀋陽似乎又有“地王”出現的跡象。

　　然而，表面的火熱並不代表長久的漲勢，3月28日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度分析報告》指出，由於一二線城市住房總價較高、對融資槓桿的依賴度大，只要限購、限貸等核心調控政策不鬆動，一二線樓市就很難大漲。

　　與此同時，因爲三四線城市的人均收入較低，加上人口吸引力比較差，即便今年因爲部分購房刺激政策出現“小陽春”式的上漲，未來仍然會下跌。

　　社科院的預測很具代表性，從今年樓市所謂“躁動”的情況來看，大部分都侷限於一二線城市，而這些城市之所以出現土拍火爆、搶房，要麼是房企融資出現寬鬆後的“自救”行爲，趁機擴張土地儲備，要麼是房價倒掛導致的限價盤，引來投機客的哄搶。

　　如同報告所說，大城市動輒數百萬的房款，近百萬的首付，一般人很難有如此充裕的現金流，必然要依靠槓桿才能實現，但限貸、限購、限售等措施又將高槓杆炒房客拒之門外，退一步說，即便樓市因此回暖，未來上漲空間也非常有限。

　　至於三四線樓市所蘊含的風險，更值得我們注意。過去兩年以來，房價漲幅最大的，正是中西部的三四線城市，有賴於棚改貨幣化安置，以及返鄉置業大潮等影響，地市和縣城房價也水漲船高，但在人口集聚效應越來越明顯的今天，喪失了購買力的市場，終究要現出原形。

　　近日有媒體統計了去年的人口流動情況，廣東超越江蘇、山東、浙江的人口流入總和，顯示出了極強的吸附效應，在存量人口格局下，這是未來的三四線樓市要面對的難題。

　　社科院的報告其實也揭曉了目前樓市的常態，可能也是以後多年的運行狀態，即一二線等大城市，房價儘管會微漲或小漲，但絕不會再重複過去的“一飛沖天”，三四線城市限於人口的流出，即便房價出現短暫反彈，也無法阻擋下行的大勢。