泰国房地产税制大解析：3个你一定要知道的投资细节

购买房地产时，不论是为了投资或是自用，一定要仔细计算相关的税负，房地产税额过高的话，有可能侵蚀投资获利。

如果是以租赁方式投资泰国房地产，就需要衡量租金收入的相关税负。现在就让我们来看看泰国的房地产税制吧！在你购买公寓以前有许多细节需纳入考量：

公开透明的税制、不征收房地产持有税

泰国房地产除了有表现优异的增值空间与租金回报率以外，另一个吸引外国投资人购买的主要因素是固定的房地产税制及没有其他无形成本。有别于其他周边国家，泰国不课征年度持有税 (如台湾的房屋税与地价税)，仅在买卖交易时需要缴交税费。

出售房地产而产生的费用及税负

泰国政府针对房地产买卖交易，会收取固定比例的交易费用，金额为买卖总交易额的2%，大多数情况会由买卖双方各负担一半（分别支付1%）。双方皆有支付这笔费用的义务，但依据合约的规范不同，支付额度的细节可由交易双方协商。如果该房地产交易在持有满五年或是超过五年的情况，出售该房产时将会产生额外的0.5%印花税。

售出房地产时所产生的商业税则是 3.3%，会以登录实价或是市场估价较高者计算。这笔税额包括了特殊商业税3%以及当地税0.3%，只要是以投资获利为目的出售房产时，都会适用这笔税额。值得注意的是，这项税制只适用于取得房地产产权后五年内做出的交易，如果是继承而来的房地产，则不论持有多少年后交易，都不必另外缴交这笔商业税。

预扣所得税的计算方式是将售出金额或政府评定现值(以价高者计算)视为总收入，接著减去列表B（请见下图附件）的支出项，取得净利。纳税人将净利除以持有年数就能得出每年净收入，并依照列表A的级距，计算每年净收入的应缴所得税额。最后一步是将刚才计算出来的每年应缴所得税额乘上总持有年数，就能算出预扣所得税的总额。

列表A - 个人所得税

所得级距	税率
0~150,000	0%
150,001~300,000	5%
300,001~500,000	10%
500,001~750,000	15%
750,001~1,000,000	20%
1,000,001~2,000,000	25%
2,000,001~5,000,000	30%
5,000,001 及以上	35%

*备注:出售房地产时，第一所得级距150,000泰铢不得免税，须并入下一级距计算税额

列表B - 可折抵税额支出

持有年份	可折抵比率
1	92%
2	84%
3	77%
4	71%
5	65%
6	60%
7	55%
8 及以上	50%

预扣所得税的计算方式为，以销售价格作为收入，减去列表B的可折抵额度，得出净收入，接著除以房地产持有的年份，得出每年净收入。接著用每年净收入对照列表A，算出每年净收入应缴税额，最后乘上持有年份得出预扣所得税总额。

列表C - 相关税额与费用

税额类型	费用比率
交易费(a)	2%
特殊商业税(b)	3.3%
印花税(c)	0.5%
所得税(WHT)	依据列表A而定
(a) 买家与卖家需要各负担税金的一半
(b) 持有房地产不足5年时出售适用此税额
(c) 持有房地产等于或大于5年时出售适用此税额

以下就用一个持有两年后以1000万泰铢售出的房地产作为例子。下表列出了详细的计算过程：

持有税计算
售出价格	10,000,000 泰铢
可折抵税额支出为84%(列表B)	8,400,000 泰铢
净收入	1,600,000 泰铢
每年净收入	800,000 泰铢
每年净收入应缴税额	75,000 泰铢
总持有税额	150,000 泰铢

•净收入：10,000,000 – 8,400,000 (可扣除额84%) = 1,600,000泰铢

•每年净收入：1,600,000/2(持有年数)=800,000

•应缴个人所得税：( 15,000 + 20,000 + 37,500 + 10,000 ) X 2(持有年数) = 165,000

根据上述计算，最后得出预扣所得税总额是16.5万泰铢。

租金收益产生的应缴税额

除了出售房地产时应缴的费用与税负，同时也需要注意租金收益的税务计算，下表详细列出了个人所得税率：

列表A - 个人所得税

所得级距	税率
0~150,000	0%
150,001~300,000	5%
300,001~500,000	10%
500,001~750,000	15%
750,001~1,000,000	20%
1,000,001~2,000,000	25%
2,000,001~5,000,000	30%
5,000,001 及以上	35%

以下同样也以一个实际例子计算：在Thong Lo区域的套房的平均租金为35,000泰铢，以平均租金收益5%计算的话，该房地产总价值是每年的租金收益（35,000泰铢 X 12个月）再除以租金收益，等于840万泰铢。下表列出了出租房地产年收益的应缴税额：

租金收益税额计算
总所得	420,000 泰铢
个人折抵额度	60,000泰铢
净所得	360,000泰铢
个人净所得税	13,500 泰铢
建筑与土地税（12.5%）	52,500 泰铢( 总所得*12.5%)
总税额	66,000 泰铢(个人净所得税+建筑与土地税)
净所得	354,000 泰铢(总所得减掉总税额)

值得注意的是，12.5%的建筑与土地税的税率预计在2019年实施：

房地产售价	每年税率	登录价格	房地产税额
<= 5百万	0.03%	3百万	900泰铢
5百万~1千万	0.05%	8百万	4,000泰铢
1千万~2千万	0.1%	1千5百万	15,000泰铢
2千万~3千万	0.15%	2千5百万	37,500泰铢
3千万~5千万	0.2%	4千万	80,000泰铢
5千万~1亿	0.25%	8千万	200,000泰铢
>1亿	0.3%	1亿两千万	360,000泰铢