2014-04-17

最近福建省的房地產政策上演了一場「羅生門」。在上周末，媒體披露了該省發布的一份《關於促進房地產市場持續健康發展的十條措施》，對限購、限價、限貸等行政調控手段做出大幅調整。這份文件迅速被稱為福建救市的「閩十條」。但是在本周初，福建官方又做出正式回應，稱將嚴格貫徹、執行中央有關房地產政策，不會救市，也並未出台官方文件。但同時據報道，也有官員披露，該省那些樓市供過於求的縣市可以「因城因地」地出台一定的刺激政策。也有人稱，這可能是地產商為了促進銷售而放出的信息煙幕彈。一時真假令人難以辨別。但不論政府政策如何，市場情況確實堪憂，據報道福建福州和廈門兩地3月的樓市交易量大大不如往年。數據顯示，2014年第一季度,在納入監測範圍的30個主要城市中,有28個城市商品住宅成交面積同比下降。這種情況下，各地尤其是二三四線城市的「樓市調控」政策是否在走向放鬆，這個問題日益變得撲朔迷離起來。面對房地產交易趨於低迷，一些地方政府明確或者變相地鬆動之前發布的「限購令」，如放鬆限購、放鬆二套房貸、放寬住房公積金貸款限制等等，以求通過放開交易自由來實現樓市的重新繁榮。據報道重慶還再次公開宣傳其此前已被暫停的「購房退稅」政策，目的是刺激購房消費。在樓市隱隱約約傳來的冰山破裂聲中，地方政府「曲線救市」的衝動也正在變得日益強烈起來。任志強在2011年7月就說過，在樓市調控中，「最先坐不住的不是開發商，也不是購房者，而是地方政府」。當前的情況或許印證了他的說法。確實，一直以來房價的快速上漲並未讓地方政府多麼擔憂，相反，地方政府非常憂心房價下降的可能性。因為地方政府過度依賴土地財政已經是眾所周知的秘密，而房價如果顯著下降，會直接影響土地出讓收入和地方財政。所以地方政府一方面不得不執行中央的限購等調控要求，另一方面也不想讓調控把本地樓市傷得太狠。所以一些地方房地產企業呼籲「救市」的聲音，與地方政府也是一拍即合的。顯然，一些地方政府與房地產企業已經構成某種「一榮俱榮、一損俱損」的共生關係，因為地方政府需要房地產企業的納稅，更重要的是它們需要賣地收入來償還不斷滾大的債務雪球，這些需求讓它們結成了利益共同體。地方政府試圖以「小動作」來擺脫限購等政策的約束，扭轉房價低迷局面，當然是出於自利考慮，在很大程度上也是為了延續土地財政。但是，我們也不能因此就認為，最初的限購政策就是完全正確的。限購、限價等措施的理論依據是把購房需求人為地區分為消費需求與投資需求，要鼓勵前者而抑制後者，但一個根本問題是，政府不一定就比市場主體掌握更充足的信息，沒有能力來甄別二者，於是它只能以戶籍、納稅、繳納社保等情況來做出粗略的甄別，因為這是政府唯一掌握的信息。所以各地的限購措施幾乎都與戶籍等條件掛鉤，這產生了巨大的惡果，首先它導致對很多住房消費者的誤傷，尤其是城市中的外來人口，造成外來人補貼本地居民的局面，同時也刺激了大量的尋租行為，導致買賣戶口指標、社保證明等成為一個巨大的地下市場，加劇了官員腐敗。同樣因為政府的信息不足，行政干預措施很可能落後於經濟周期，比如說，限購措施可能在樓市已經進入平台期甚至回落的時候出台，而這會加劇市場的動蕩。樓市的複雜性在於房屋既是消費品又是投資品，價格既會像普通商品那樣變化又會出現「追漲殺跌」的現象，所以「調控」的難度非常大。中國的樓市問題是供應不足、地方政府土地財政、過度行政干預等各種問題的疊加。金融系統的薄弱和投資渠道的缺乏使房屋成為僅有的安全的財富保值增值渠道之一。戶籍制度的存在使大城市的房屋承載了巨大的福利分配功能，而限購等措施又增大了這一功能，進一步加劇了樓市的扭曲。對房地產交易的行政限制效果非常有限，而且有很大的副作用，根本出路必須是土地供應的市場化和財稅制度改革。雖然高房價成為目前民眾不滿的集火對象，但也要看到另一個情況，就是土地金融的風險性正在加速積累。地方政府土地財政等因素刺激地價和房價不斷走高，資金大量流入房地產領域致使實體經濟收益率下降，活力減弱。目前房地產企業的資金使用呈現脆弱的高槓桿狀況，一旦樓市下行很可能出現系統性崩盤，而這又會牽連到地方政府的債務，其在很多地方已經超出了警戒線。當然地方政府會千方百計地阻止這一情況的出現，但為此而付出的成本也將是巨大的，很可能捧得越高摔得越慘。樓市對地方財政和地方經濟的這種綁架狀態持續的時間越長，風險就會越大。尤其考慮到整體經濟正位於下行軌道上，政策調整的機會窗口正在加速消失。這一情勢不禁讓人隱約聯想到了美國次貸危機爆發前的情景。美國學者托馬斯·索維爾在《房地產的繁榮與蕭條》一書中就曾總結道，「政府越是干預，房價越是高漲，居住成本越是會侵吞更多的收入份額。」而到最後又是一場不可避免的泡沫破裂，到時最為諷刺的是，「那些發起這場經濟危機的人，正是締造這場危機的主要受益者」，而底層民眾又成為泡沫破裂的主要買單者。儘管他指的是美國聯邦政府放寬信貸標準、推出「經濟適用房」等措施，與中國的情況不大相同，但原理上或許是相通的。「日光之下無新事」，過度的行政干預不僅會拖延而且會加劇問題，而樓市當前的迷局也將系統性改革提上了日程，尤其是央地財政關係的改革已經顯得刻不容緩了。--來源：華夏時報作者：劉波
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