深圳曾經是中國最富有活力的一個城市，隨着其他沿海城市的崛起，深圳的優勢從2000年後正逐步喪失，但奇怪的是深圳的房價在這十年間卻持續上漲，而且越往後上漲速度就越快，在2008年之前深圳房市一直領漲全國！

　　拋去炒房的因素，深圳房價上漲過快，用經濟學家的話說，是因當地貨幣投放量大，流動性充裕造成的。這些充裕的資金從何而來，有人說是銀行貸款造成的，問題是銀行貸款就一定會流入房市嗎？如果流入也是在深圳房市投機盛行的最近幾年，那麼在此之前支撐深圳樓市繁榮的資金來自何方呢？

　　巨量的人口流動，會產生巨大的租房需求，間接引發投資房產的熱情，大量的現金流集聚必然推高房價

　　是外來人口！調出中國各大城市外來人口統計數據，再與十年來各大城市房價走勢做比照，我們會發現一個規律：人口流動性越強的地方（外來人口越多的地方），房價上漲就越快，就越容易形成泡沫。中國如此，世界上也是如此，比如，美國是世界外來移民湧入最多的國家，也是世界人口流動性最強的地方，美國10年來房價也一直在持續上漲，直到形成樓市泡沫和房貸危機。如果把深圳比作是一個“小美國”，那麼美國就好比一個“大深圳”，他們房價泡沫的形成機理都是一樣的，都是人口流動性過度導致房價泡沫過度。

　　原因非常簡單，外來人口增多，人口流動性頻繁，無論其是否購房，都會形成住房需求，購房會直接增加流動性推高房價，租房則會形成對商品房供應的間接壓力，同樣會推動商品房價格上漲。由於深圳是全國人口流動性強的地區，外來人口數量也是全國第一，所以在此基礎上形成的樓市剛性需求也是全國第一。人口流動性過剩，正是深圳房價連續幾年領漲全國的根本原因！因爲流動人口是資金流動的載體，人口流動性過剩必然導致資金流動性過剩，在市場資金過度充裕的情況下，必然會直接或間接推高房價，並形成巨大泡沫。由此，我們可以對經濟學家們常掛在嘴邊的流動性給予更深層次的解讀，所謂的流動性過剩本質上就是人口流動性過度的必然結果，換句話說，造成房價泡沫的根本原因不是流動性本身，而是隱藏在流動性背後的人口流動性。

　　其他因素，如銀行貨幣投放、土地財政、炒客投機雖然也在一定程度上推高了房價，但並非主要原因，而且也只有依附於人口及資金流動性方能發揮作用。如果沒有流動人口，包括外來購房者造成的巨大購房和租房需求，銀行貸款再多也未必大量進入樓市，投機客再炒也難以支撐房價持續上漲。比如，內蒙打造的新城，本地人不願遷居，加上沒有流動人口，最後只能成爲一座鬼城。

　　北京、上海的人口流動性低於深圳，所以他們最近幾年樓市上漲勢頭要遜色一些，其他二、三線城市，人口流動性、外來人口數量同比減少，所以房價上漲幅度也同比降低。因此，只要我們把握住當地人口流動性，就能把握住當地樓市價格走勢！搞清了中國外來人口的流動規律，就能夠搞清中國樓市價格變化的一般規律。既然，人口流動性過剩、外來人口過多是造成北京、上海、深圳呢、廣州、杭州等一線大城市房價上漲的根本原因，所以我們只要針對人口流動性入手，通過設法抑制人口過度流動，進而化解資金流動性過剩，就能最終實現對樓市的有效調控！

　　沒有流動人口包括外來購房者造成的巨大購房和租房需求，銀行貸款再多也未必大量進入樓市

　　由於深圳是全國人口流動性強的地區，外來人口數量也是全國第一，所以在此基礎上形成的樓市剛性需求也是全國第一。

　　從另一個角度看，外來租房打工人口的增加，同時也意味着深圳人口流動性很強。和北京、上海相比，深圳的人口流動性是最強的。這樣，我們還可以看出一個規律：人口流動性越強的地方，房價上漲就越快，就越容易形成泡沫。世界上也是如此，比如，美國是世界外來移民湧入最多的國家，也是人口流動性最強的地方，房地產泡沫首先發跡於美國就不難理解了。

　　道理很簡單，人口流動性強，附着人口流動的資金流動性就越強。根據經濟學原理，貨幣週轉越頻繁，所需的貨幣總量就越少，也就是說資金流動性強，同樣數量的貨幣就能產生乘數效應，產生數倍於實際貨幣量的市場需求，從而給樓市帶來巨大的剛性需求壓力！

　　針對房價泡沫出臺的各種措施之所以屢屢失效，就是因爲沒有找到形成房價泡沫的“病根”，找不到病根當然就不能對症下藥，只能是“頭痛醫頭腳痛醫腳”，越治理問題越嚴重。最近，深圳出臺了限制外地人購房的舉措，可以說找到了病根，但開的藥方還是不對頭，硬性的行政“限外”，一來違背市場經濟要求，二來仍舊會給外地投機炒客以可乘之機，不能從根本上擠壓掉炒作投機的空間。

　　無論過去還是現在，不抑制全國性的人口大流動，樓市降溫是不可能的。

　　過度的人口流動性只是帶來了房價的紅利，對於經濟長遠來說的是不利的，很多人沒有看到這一點。

　　待續