深圳曾经是中国最富有活力的一个城市，随着其他沿海城市的崛起，深圳的优势从2000年后正逐步丧失，但奇怪的是深圳的房价在这十年间却持续上涨，而且越往后上涨速度就越快，在2008年之前深圳房市一直领涨全国！

　　抛去炒房的因素，深圳房价上涨过快，用经济学家的话说，是因当地货币投放量大，流动性充裕造成的。这些充裕的资金从何而来，有人说是银行贷款造成的，问题是银行贷款就一定会流入房市吗？如果流入也是在深圳房市投机盛行的最近几年，那么在此之前支撑深圳楼市繁荣的资金来自何方呢？

　　巨量的人口流动，会产生巨大的租房需求，间接引发投资房产的热情，大量的现金流集聚必然推高房价

　　是外来人口！调出中国各大城市外来人口统计数据，再与十年来各大城市房价走势做比照，我们会发现一个规律：人口流动性越强的地方（外来人口越多的地方），房价上涨就越快，就越容易形成泡沫。中国如此，世界上也是如此，比如，美国是世界外来移民涌入最多的国家，也是世界人口流动性最强的地方，美国10年来房价也一直在持续上涨，直到形成楼市泡沫和房贷危机。如果把深圳比作是一个“小美国”，那么美国就好比一个“大深圳”，他们房价泡沫的形成机理都是一样的，都是人口流动性过度导致房价泡沫过度。

　　原因非常简单，外来人口增多，人口流动性频繁，无论其是否购房，都会形成住房需求，购房会直接增加流动性推高房价，租房则会形成对商品房供应的间接压力，同样会推动商品房价格上涨。由于深圳是全国人口流动性强的地区，外来人口数量也是全国第一，所以在此基础上形成的楼市刚性需求也是全国第一。人口流动性过剩，正是深圳房价连续几年领涨全国的根本原因！因为流动人口是资金流动的载体，人口流动性过剩必然导致资金流动性过剩，在市场资金过度充裕的情况下，必然会直接或间接推高房价，并形成巨大泡沫。由此，我们可以对经济学家们常挂在嘴边的流动性给予更深层次的解读，所谓的流动性过剩本质上就是人口流动性过度的必然结果，换句话说，造成房价泡沫的根本原因不是流动性本身，而是隐藏在流动性背后的人口流动性。

　　其他因素，如银行货币投放、土地财政、炒客投机虽然也在一定程度上推高了房价，但并非主要原因，而且也只有依附于人口及资金流动性方能发挥作用。如果没有流动人口，包括外来购房者造成的巨大购房和租房需求，银行贷款再多也未必大量进入楼市，投机客再炒也难以支撑房价持续上涨。比如，内蒙打造的新城，本地人不愿迁居，加上没有流动人口，最后只能成为一座鬼城。

　　北京、上海的人口流动性低于深圳，所以他们最近几年楼市上涨势头要逊色一些，其他二、三线城市，人口流动性、外来人口数量同比减少，所以房价上涨幅度也同比降低。因此，只要我们把握住当地人口流动性，就能把握住当地楼市价格走势！搞清了中国外来人口的流动规律，就能够搞清中国楼市价格变化的一般规律。既然，人口流动性过剩、外来人口过多是造成北京、上海、深圳呢、广州、杭州等一线大城市房价上涨的根本原因，所以我们只要针对人口流动性入手，通过设法抑制人口过度流动，进而化解资金流动性过剩，就能最终实现对楼市的有效调控！

　　没有流动人口包括外来购房者造成的巨大购房和租房需求，银行贷款再多也未必大量进入楼市

　　由于深圳是全国人口流动性强的地区，外来人口数量也是全国第一，所以在此基础上形成的楼市刚性需求也是全国第一。

　　从另一个角度看，外来租房打工人口的增加，同时也意味着深圳人口流动性很强。和北京、上海相比，深圳的人口流动性是最强的。这样，我们还可以看出一个规律：人口流动性越强的地方，房价上涨就越快，就越容易形成泡沫。世界上也是如此，比如，美国是世界外来移民涌入最多的国家，也是人口流动性最强的地方，房地产泡沫首先发迹于美国就不难理解了。

　　道理很简单，人口流动性强，附着人口流动的资金流动性就越强。根据经济学原理，货币周转越频繁，所需的货币总量就越少，也就是说资金流动性强，同样数量的货币就能产生乘数效应，产生数倍于实际货币量的市场需求，从而给楼市带来巨大的刚性需求压力！

　　针对房价泡沫出台的各种措施之所以屡屡失效，就是因为没有找到形成房价泡沫的“病根”，找不到病根当然就不能对症下药，只能是“头痛医头脚痛医脚”，越治理问题越严重。最近，深圳出台了限制外地人购房的举措，可以说找到了病根，但开的药方还是不对头，硬性的行政“限外”，一来违背市场经济要求，二来仍旧会给外地投机炒客以可乘之机，不能从根本上挤压掉炒作投机的空间。

　　无论过去还是现在，不抑制全国性的人口大流动，楼市降温是不可能的。

　　过度的人口流动性只是带来了房价的红利，对于经济长远来说的是不利的，很多人没有看到这一点。

　　待续