今日，兴业证券发布了一份房产趋势报告。

　　其中一组数据引起了小编的兴趣。从某大行公布的2018年按揭违约客户样本数据来看，一线城市违约占比4.8%，二线城市违约占比45.8%，三线城市违约占比49.4%。

　　不得不说，二线、三线城市购房人的偿债能力远不足一线城市，即便一线城市房价高在天际，但一线城市还款违约的却不多。

　　是什么原因造成这一现象呢？

　　对于一线城市来说，目前房产成交的主力是置换型需求，置换需求客户已经享受过往多年来资产价格红利，客户质量较高。同时因换房需求是资产换资产，边际杠杆率较低，相比三四线边际杠杆率50%-70%的购房需求也更安全。

　　根据贝壳研究院的统计数据，核心城市改善性换房需求占比高达46.7%，首次置业占比37.8%。

　　通俗来讲，目前，一线城市买房的基本是卖一套小的再买一套大的，这样算下来，加的杠杆反而不如三四线热衷买新房的客户群体高。从2017年数据和2018年数据来看，一二线城市边际杠杆率大幅低于全国平均水平。

　　从长远资产升值的角度来看，一二线城市显然更有潜力。一二线潜在土地供给弹性相对有限，未来商品住宅供应普遍是收缩的，相比依赖土地财政从而潜在土地供给弹性大的三四线城市，资产价格更有支撑。

　　上海在2011-2015年，商品住房用地实际供应2858.6公顷。而2016年到2020年，计划供应商品住房用地2000公顷。下降比例明显。

　　同样的城市还有北京，北京2017-2021年普通商品房用地计划供应2450公顷，较2011-2015年实际供应量缩减17%。此外，从2017-2021住宅用地供应计划和2012-2016年住宅用地实际供应面积来看，苏州下降56%，杭州下降31%，天津下降31%，武汉下降8%，成都、天津等城市持平。

　　土地供应紧张，地价自然不会便宜。面粉贵了，不能指望面包价格降下来。可以说，未来上述几个城市，房价下调可能性很低。

　　再看，近期发改委的“放宽落户”政策。

　　4月8日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出（1）城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；（2）城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；（3）超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　同时，《2019年新型城镇化建设重点任务》中还强调，对于收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

　　总结起来就是，大城市人口还要增加，而中小城市人口要瘦身。这样的政策明显是利于一二线城市的崛起！

　　加上，去年年底公布的新棚改计划，三四线城市前途更加黯淡。去年底各省公布的2019年棚改计划较2018年大幅度降低，其中河南同比下降77%，山西下降75%，浙江下降55%，四川下降42%。

　　三四线按揭违约多、二手房市场基本没有形成、又不缺乏土地供给，所以对于准备入手三四线城市房产的人，小编在这里提出一定要慎重！