今日，興業證券發佈了一份房產趨勢報告。

　　其中一組數據引起了小編的興趣。從某大行公佈的2018年按揭違約客戶樣本數據來看，一線城市違約佔比4.8%，二線城市違約佔比45.8%，三線城市違約佔比49.4%。

　　不得不說，二線、三線城市購房人的償債能力遠不足一線城市，即便一線城市房價高在天際，但一線城市還款違約的卻不多。

　　是什麼原因造成這一現象呢？

　　對於一線城市來說，目前房產成交的主力是置換型需求，置換需求客戶已經享受過往多年來資產價格紅利，客戶質量較高。同時因換房需求是資產換資產，邊際槓桿率較低，相比三四線邊際槓桿率50%-70%的購房需求也更安全。

　　根據貝殼研究院的統計數據，核心城市改善性換房需求佔比高達46.7%，首次置業佔比37.8%。

　　通俗來講，目前，一線城市買房的基本是賣一套小的再買一套大的，這樣算下來，加的槓桿反而不如三四線熱衷買新房的客戶羣體高。從2017年數據和2018年數據來看，一二線城市邊際槓桿率大幅低於全國平均水平。

　　從長遠資產升值的角度來看，一二線城市顯然更有潛力。一二線潛在土地供給彈性相對有限，未來商品住宅供應普遍是收縮的，相比依賴土地財政從而潛在土地供給彈性大的三四線城市，資產價格更有支撐。

　　上海在2011-2015年，商品住房用地實際供應2858.6公頃。而2016年到2020年，計劃供應商品住房用地2000公頃。下降比例明顯。

　　同樣的城市還有北京，北京2017-2021年普通商品房用地計劃供應2450公頃，較2011-2015年實際供應量縮減17%。此外，從2017-2021住宅用地供應計劃和2012-2016年住宅用地實際供應面積來看，蘇州下降56%，杭州下降31%，天津下降31%，武漢下降8%，成都、天津等城市持平。

　　土地供應緊張，地價自然不會便宜。麪粉貴了，不能指望麪包價格降下來。可以說，未來上述幾個城市，房價下調可能性很低。

　　再看，近期發改委的“放寬落戶”政策。

　　4月8日，國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出（1）城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；（2）城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制；（3）超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　同時，《2019年新型城鎮化建設重點任務》中還強調，對於收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

　　總結起來就是，大城市人口還要增加，而中小城市人口要瘦身。這樣的政策明顯是利於一二線城市的崛起！

　　加上，去年年底公佈的新棚改計劃，三四線城市前途更加黯淡。去年底各省公佈的2019年棚改計劃較2018年大幅度降低，其中河南同比下降77%，山西下降75%，浙江下降55%，四川下降42%。

　　三四線按揭違約多、二手房市場基本沒有形成、又不缺乏土地供給，所以對於準備入手三四線城市房產的人，小編在這裏提出一定要慎重！