1.

房价复杂，讲讲大蒜。现在村里屯著1000斤蒜没卖掉。蒜价10块，村民想降价卖出去。

村长想了一个好主意，说今年只能卖出100斤，其他的人继续屯著不能卖，一斤定价20块。然后因为只卖100斤所以很好卖。

村长突然发现20块好卖，决定明年就定25块。而顾客发现今年不买，明年买25就亏了，所以购买欲望就更强了。

很快全村的资产就值20000元。因为有1000斤20块的蒜存在。而且因为限卖，所以价格稳定。

现在村民可以拿蒜去银行贷款20000元，银行也觉得这蒜作为抵押没问题。那么有蒜的人就实实在在拥有资金了，继续买蒜的首付投资，或者做其他事情。

渐渐的大家发现一个事情，这蒜不紧可以吃，还可以做其他事。这蒜即使吃不完也可以大量囤积，购买欲望更强了。

村长发现事情不太对了，现在村民啥事也不干，就倒腾大蒜，当初自己自己为了解决大蒜太多搞的政策，反而好像让大蒜更多了。

只好继续提升蒜价，提升大家囤积蒜不出手的动力，不然蒜开始大量流通就不好办了。

同时大量减少蒜产量，慢慢消化库存。

毕竟村大户手里一人一堆蒜，哪天蒜不涨价反而要降价，这些大户不囤了觉得要烂手里，特价甩卖。

会导致搞蒜贷，蒜抵押的银行不接收大蒜，而月供大蒜的这群人不要蒜了，大蒜经济就崩溃了。

当年半个东京大蒜泡沫时就可以买下美国农场，但为什么日本买不下来美国用来发展呢。因为蒜一旦打算大面积卖了，就不值20块。

村长让村子有钱了，但村子的资产建立于产量过剩的蒜之上。即真实又虚假。所以要靠压榨顾客填补村子的财政空缺。

同时村子里有钱的人和村长反而去其他村买进口蒜了，因为价格差不多，质量更好，称更足，导致村子里的财政流失。

所以村长想继续提价，弥补损失，可价格已经逼近进口的圣地亚哥蒜，而本地顾客的六个口袋也见底了，只能出这么多钱了。

村长靠蒜赚了不少，但也头疼，村里的路都是靠卖蒜收上来的钱，只靠村民税收收不到这么多钱。现在不捣腾蒜了，这么多条开挖到一半的路怎么办？

收囤蒜费？

村干部自己大蒜囤积过多，阻力不小。也不好实施。

还是暂时蒜了吧。

只能告诉大家蒜是用来吃的不是用来囤的，保持原有蒜价缓慢上升不敢妄动。

2.

如果有一种方法可以代替税收，甚至可以把村民未来几十年的钱预支出来收上来，你是村长你做不做？

蒜只是种工具，代替收税和和抵消货币超发，通货膨胀的工具。

而村民做的就是抓住浪潮一起收割另一半村民，在浪潮褪去前退场，防止被村长收割。

上面有人坐庄，下面的都是赌客。

庄家通吃。底下的人只能互相搏杀来获得利益。所以多军和空军势如水火。

人可以违背市场，但不能违背人心。各方只追求一件事，个人利益最大化。

所以赌局还在继续。

No snowflake in an avalanche ever feels responsible.——Stanis?aw_Jerzy_Lec

雪崩时，没有一片雪花觉得自己有责任

以上故事纯属杜撰，村长，干部，村民皆为虚构，如有雷同纯属巧合。

我真的就是个编故事的人。

如果有天你醒来发现自己变成了蝙蝠侠，你会做什么？?

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资源配置能力和惯性思维。

资源配置问题分为两部分讨论：能不能？想不想?

能不能？房价是经济行为，而宏观调控能够左右经济发展的方向，其方式便是通过政策改变各发展方向的资源配置，其风口更容易被捕捉，如：新能源汽车、太阳能矽片、互联网+、人工智慧大数据等，资源配置多了发展自然就快了。房价也是同理，08年至16年末，量化宽松是源头，棚改是名目，金融体系是服务，全民投资是需求，社会主义市场经济的资源调配能力是足够强大的，强大到可以逆转经济周期。扩展阅读

如何看待 2019 年 5 月 M2 同比增 8.5%？?

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想不想？但也需要目的，这么大的宏观调控不可能没有预期目标，我们先看看货币源头的变化情况，参考下表1-基准利率变化（利息与投资将在逻辑与现实经济专栏中单独更新一章），变化较为剧烈的是08年，刚好也是全球金融危机对国内经济影响最大的一年，不难得出结论，量化宽松是为了抵御08年全球金融危机对国内经济带来的冲击。这里给出一个假设，所有政策逆经济周期都是为了促进经济增长，加大基建、房地产的资源配置只是其中的方法。当然成就是显而易见的，在世界经济停滞不前的时候，我们贡献了世界一半的经济增长。

表1-基准利率变化

但如果房地产能够刺激经济的前提不存在了？房地产的一个特性是全民参与，对其它行业极其容易形成挤压，当居民大量负债进入房地产的时候，其它行业消费能力自然就会下降，消费不足对于经济的冲击可是相当巨大的，最终影响的还是居民收入，泡沫是相对的，如果房价翻了一番，薪资也翻一翻，泡沫也就不会成立，当薪资水平跟不上房价上涨速度的时候，又不得不将用于消费的资源出让给房地产，消费不足对应产能过剩，才会推高泡沫，房地产反噬经济增长，这个时候政策便会减少房地产方向资源的配置，事实从16年末至今，所有政策都在努力减小资源向房地产行业的流入。

弃用为什么还要保护？最大的问题在于债务，据夏斌教授的估计，房地产等抵押和信用贷款至少占银行贷款的70%以上，里面的风险不言而喻，房价的略微下跌对于银行手上的资源都是重大打击，你很难保证所有人会赎回不如以前值钱的不动产。资的市场经济每次经济/金融危机都是银行破产首当其冲，不顾风险的增加绩效自然要为风险埋单。而我们的大银行不是私有制，不管多大的风险都有兜底，有专家说保护房价是保护中产的利益，但有多少中产的房产证是抵押在银行呢。

最后谈谈惯性思维，看空的人一次次被打脸，而16年以前所有「抑制」房地产上涨的政策大多是打左转向灯向右转，反向增加房价上涨的水源，你会发现M2增速远远背离GDP增速、从08年至今货币发了从央行成立以来所有年份总和的两倍还要多，16年暴涨之前，又将利息下调到07年的六成左右，房价怎么可能不涨？一次次的调控一次次的报复上涨，大众自然相信房价不会下跌，当然这种信心也是政策保护房价稳定和不出现大规模抛售恐慌的必要条件。

有形的手调控资源配置是非常有效的，但过分使用也是有副作用的，就以量化宽松来说，用的越多，边际效应导致刺激效果越弱，现在所有数据都不在支撑房价上涨，扩展阅读未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？。而问题是即使房地产反噬经济，但天量债务又不能让其价格下降，价格不变这种东西在经济中是极其脆弱的，维持有序是需要从外界提取负熵的，政策可以维持房价稳定必然也是要付出代价的，希望不是居民负债率和加重的996。

GDP=搞地皮

7月6日更新：

房价既不会为了让无房者买得起而下降，也不会为了让有房者发财而上涨。

我觉得我们无论屁股在哪边都不要骗自己，影响房价的主客观因素都和买卖房屋者的好恶无关。

主观上，他们就是为了尽可能卖更多的新房，更高的价格，并且买卖更长久。客观上，现在以及未来还有多少人买得起房，多少钱能投到买房上头，决定了房价的上限和主观政策如何调整。

先说主观。

卖房给你是为了赚你钱而不是让你赚钱

如果你遇到一个人向你推销他手里的东西，理由是你买过去以后这东西能升值换回更多的钱，我想你一定会斥其为骗子。但当这个被推销的东西变成房产以后，就不是这样了吗？作为房市主观策略的初衷，底层民众本来就没多少油水，更不宜逼反；上层富户还需要他们做经济事业的枢纽，和珅也不能年年杀；只有中产这一群人人多且有余财，夺其财而不敢叛，才是韭菜当中最优良的品种。如果你看到这一点，那么围绕房市策略就不是讨论房地产能不能让中产更富裕，而是房地产如何能让中产持续心甘情愿交出余财。一切暂时的长期的，面上的底下的策略都无他目的。

如果大方向是如此，那么「早上车收割晚上车」，「早上车早发财」，「上车升阶层、上车保阶层」就肯定都是不实的。一切都是营销手法，你唯一能盈利的方式，就是看能不能在这种促销手段当中薅到「羊毛」。很显然在过去几年里，不少人薅到了，50万买的房子100万卖掉了，500万买的房子1000万卖掉了，但是大多数资产增值的人目前尚未套现。时间在慢慢向前，在过去一整年的时间里我们看到了许多事情逐一变化（不重复罗列了），到今天为止，大概只剩下两样看多的说法还被坚持：1、有权势者房最多，不会让房价跌。2、一线城市以及二线城市核心地段永远不会跌。（其实还有第3条，房价下跌持房者要么闹事要么拒绝还贷，社会要大乱，但这条过于幼稚，always naive。）

限制二手房交易不是会不会的问题，而是如何实现

我这里也就只说开发商了。如果前面10年买房的人把买来的房卖给后面10年的人全身而退，那就等于是开发商后面10年都不用挣钱了。如果前面10年买房的人把买来的房涨价一倍卖给后面10年的人套利走人，那开发商简直是要亏出翔来。作为被信奉为万能的开发商，你认为他会容许这种事情发生吗？所以问题只在于如何既限制二手房交易，又让各位心甘情愿好好还贷。我们对观念引导这种营销手法已经不陌生，但广告的不断创新总是体现著开发商的营销部从来没有吃干饭。在最近一个广告当中，开发商试图告诉我们，房产增值对应的获利率上限是低于常规理财收益率，与此同时也暗示已经买了房的朋友稍安勿躁，你的房子还是有正收益的。妙不可言的平衡——《论如何同时实现既劝阻新投资进入又劝阻场内资金退出》。

过去两年以来所有的策略，面上都挂著控房价的旗号，底下却全都和两件事有关：1、筛选能够长期把房贷供完的购房者，2、阻止二手房出售。所以在对待房产税的问题上，我认为持房者不必过于恐慌——因为你作为奶牛，他要的是你的奶而不是你的命，你好好活著才能多产奶；同时待购者也不能过于乐观——因为你别忘了你也是中产呀，开发商既不会让先购房者都占便宜，也不会让后购房者占太多便宜，房产税之于房市，只会起到两个作用，一是补充收入，二是控制二手房卖出，而不是让后购房者低价买房获利。未购房者唯一的优势就是你还没买，还没入瓮，当涨价去库存的手段用过以后，当内外手脚被看破以后，开发商有可能用创新的营销手段给你更优惠的买房机会。（但一旦买了房也一样转变成你原先的对立面，被防范抛售套现的群体。）如果从这个角度来反思过去几年的各种策略，是不是感觉能串起来不矛盾了呢？

新房相比于二手房性价比将来只会更高，但除了「开发商」没人能因此获利

即使单价相同，按名义总价计算，目前购买新房要比购买二手房省5%~6%的总房款（税费+中介费），如果把房贷利息也计算进去，实际新房要比二手房便宜11%左右，如果再算上二手房内部折旧以及整楼使用寿命减损，折算进来的价差更大。如果加上城市中心搬迁和新标准建新房两个大杀器，未来新房相比于二手房会更加受购房者欢迎，换句话说，二手房将来只能变成新房销售完毕以后多余购房需求的选择。而这种对新房的全方位加成，只有利于垄断新房销售的开发商（我只能提开发商）。事实上我也了解到至少过去这半年某吊车尾的一线城市都是新房火爆二手比较冷清，未来这种趋势只会加剧。

再说客观。

内外客观真的是一言难尽。你有时候无聊了打开浏览器看资讯，会发现今天又多了许多各色新闻，你仔细阅读，呵，谁又跟谁分手了，如何如何。但前人有云军事是政治的延伸，其实还有一句，政治是经济的延伸。乃至于任何一个社会的、娱乐的、财经的、政治的、法治的新闻背后都有许多故事。我不是很懂，但是我只是知道真的有故事。你在外工作求学，你妈当然常常报喜不报忧，哪怕报忧也会尽量描述得不让你那么担心忧虑，可怜天下父母心。但你长大了要学会懂事，当从来报喜不报忧的你妈已经很久没在电话里讲开心的好事的时候，你应该要学会主动问问是不是家里已经揭不开锅了。

最近有人在欢呼我们胜利了，原因竟然是那啥还有得继续谈……各种小动作假动作我估计也没能力议论，我只能说，哪怕把金色发丝所代表的的一切事情打包来看，也只不过是雪上加霜的那个霜，何况现在只是告诉你那个霜还不是100%一定永远盖死，还有得商量。而那个霜下面的雪呢？霜下面的雪下面的订单下面的企业下面的你的饭碗和收入呢？

回到题目，管理者能不能让房价跌不下去？我想是能的，而且他们本来也愿意这样做。但由于客观条件的限制，他们只能做到维持实际价格不跌而牺牲成交量，或者只维持名义价格不跌而偷偷降价出手新房。就像一开始说的那样，他们的目的既不是为了给二手房抬轿也不是为了给待购者压轿门。他们就是为了尽可能多地获得卖房收益仅此而已。所以啰嗦那么多，虽然现在还有很多事情不明朗，但我想有一点是能确认的，那就是房产的实际总价值不会再扩大，将来房越多，单套房产能套现的钱就越少，房价他也不会飞上天，购买力在哪里，新房价格就会在哪里。

分享两个真事，

一个是之前5月11日闹掰的前后，我去问各个中介，都说不知道有这事；结果上周见面以后，呵，中介主动刷这消息给我，而且还自己加戏，说前面的2000个意也取消了。看来中介也是精通「筛选事实」的。

另一个是以前劝我买房的朋友现在自己把闲置的两套房产卖了（成交一套，在售一套）。

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原答案

我就怕有一天他们会优待置换需求的二手房出售。

先Mark一下，稍后补充。

7月3日补充：

先声明一点，我没有微信群公众号也不打广告，所以我的回答基本上就是兴趣所至想到哪说到哪，对了——博君一笑，错了——我就删掉（开个玩笑）。

先说之前讲的「优待置换需求」是什么意思。也就是说如果有一天真的不想让任何二手房抢新购房需求了，那么可以出一个政策——为了打击砸市行为或者为了打击炒房套现，同时有效保护合理的置换需求，今后凡是上市交易的二手房均需缴纳50%的A税，名义上由出售人缴纳。而当你在1年内购买置换房，则可按你所购房屋价格的50%退税给你，最高不超过你之前所交的A税税额；如果超过1年你未再购买置换房，则按每年20%的减幅减少你的退税额度。以上数字是临时瞎诌的，但是是那个意思，结果就是所有人都可以置换，但不能吃掉任何一笔新购房款，只鼓励置换更好（更贵）的房产。

以前不信，现在信了。

如果你看看我的站务通知中违规记录，你怕是就更信了。

让你说啥你说啥，不让你说啥你连p都放不出来，你信不？你信。

让啥玩意涨啥玩意涨，不让你涨你敢涨我就敢要你亲命，你咋就不信呢？

大家总是拿自由经济的经验来给我国算命，算多了连我这个从计划经济时代过来的人都有点被感染了。

维持一个虚假的幸福感是很容易，冻结流动性就行了。两年不够三年，三年不够五年，总有一天能给你擦平了。

高赞那个住建部地支中纯粹就是揣著明白装糊涂。

未来最好的结果，就是房这个池满了，冻上，再琢磨个新池子，把水引进去，其实这对大部分人，对国家来说，都是好事。

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