來源：觀點

摘要：全國商辦市場處於較為平穩的狀態，上半年疫情衝擊帶來的影響已經趨緩，主要辦公樓指標基本恢復至去年同期水平。

觀點指數10月全國商辦市場已經基本企穩，開發和需求端的整體數據基本達到去年同期水平，辦公樓開發投資累計錄得正數增長，且已超過去年同期水平，整體情況良好。

疫情雖已逐漸褪去，但對商辦物業需求端帶來的影響正在發酵。

綠色安全成為租戶當下考慮的重要因素之一，這也促使業主和運營商在硬體和服務上有所突破，部分存量物業也將此作為未來的改造方向，以提升資產價值。

此外，有新消息指出，中海商業進行了業態融合的創新嘗試，將教育業態引入商辦物業。招商商管、世茂股份等企業則在招商引進上有所突破，現有項目的租賃結構進一步優化。

中海凱德華潤位列前三，頭部企業恢復良好

中海商業繼續衛冕「10月中國商辦運營商發展指數TOP20」，除旗下位於北京的商辦項目進行了業態的融合創新外，還繼續在招商上有所成效，引入優質企業。受益於此，物業租賃面積有所增加。

目前，中海商業旗下項目的租戶主要以世界五百強、獨角獸企業，知名央企、國企、民營企業為主，月內出租率依然穩定在90%以上。

排名第二的凱德集團，辦公樓物業分佈全國核心一二線城市，繼續貢獻可觀的收入。此外，位於上海的浦發大廈月內也正式完成升級改造。

該項目通過對主樓大堂、辦公區域、公共互動空間等區域的改造，實現了智能環保硬體上的全面升級。後續有希望發揮凱德在商業運營和資產管理上的能力，實現租金和出租率的再提升。

華潤萬象生活排名第三，據華潤置地最新披露，前10個月投資物業租金收入約99.42億元，按年下降1.1%。單月營運數據來看，10月投資物業實現租金收入約12.7億元，按年增長10.9%，商辦作為主要的商業業態之一，收益保持穩定，按中期佔總租金收入14.63%的比例計算，預計有近兩億元的租金收入。

陸家嘴商業位居第四，據月內公佈的三季度報告來看，商辦物業期內收入依然較為可觀。目前甲級寫字樓總建築面積191.84萬平方米，其中成熟物業總建築面積155.93萬平方米。截至三季度末，上海物業的出租率為87%，三季度平均租金為8.83元/平方米/天，天津物業的出租率則為67%，平均租金為3.45元/平方米/天。

高品質研發樓上，陸家嘴商業目前總建築面積為32.71萬平方米，截止三季度末平均出租率79%，平均租金6.31元/平方米/天。可以看出，商辦物業季內依然貢獻了較為穩定的收入。

金融街資管方面，三季度期內，資產管理業務實現營業收入16.1億元，同比下降20%；實現息稅前利潤9.8億元，同比下降19%，雖然同比還是有所下降，但整體恢復良好。

商辦市場整體趨穩，需求變化促進物業升級

10月，全國商辦市場處於較為平穩的狀態，上半年疫情衝擊帶來的影響已經趨緩，主要辦公樓指標基本恢復至去年同期水平。

月內，全國辦公樓新開工面積累計值錄得5395.76萬平方米，累計增長為-7.2%。相比上月，增長幅度雖然有所下降，但處於穩定的範圍內。竣工方面，10月錄得辦公樓竣工面積累計值為1631.55萬平方米，累計增長為-19.8%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

開發投資上，月內辦公樓開發投資累計值錄得5160.25億元，累計增長為3.5%，已超過去年同期水平，整體情況良好。

銷售方面，月內辦公樓銷售額累計值為3581.55億元，累計增長為-12.8%，相比上月亦有不少提升。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀察目前商辦市場需求可以發現，市場上融合了科技與綠色的商辦物業更加受到企業租戶的青睞。疫情以來，無論是企業還是員工，對於商辦物業的安全性都更加重視。因此，綠色健康方面的硬體，也成為了影響商辦物業租賃決策的重要因素之一。

相關調查數據顯示，疫情後有超過50%國內商辦物業租戶表示更偏好綠色和健康建築，高於亞太區平均水平13個百分點；更有57%租戶表示將優先考慮綠色和健康認證樓宇，並作為長期租賃策略的一部分。

在此基礎上，可以發現業主和運營商正在嘗試藉助數字科技等手段，提升商辦物業在人性化體驗、高效運營、安全健康上的競爭力。其中，部分存量改造物業通過升級改造，運用綠色、智慧等科技，增強了項目的整體硬體實力，存量商辦物業的價值也得以提升。

除市場需求端的變化外，政策也給部分城市商辦物業的發展帶來新契機。

9月21日，國務院印發《中國（北京）自由貿易試驗區總體方案》，涵蓋京津冀三個片區，對北京部分商圈的商辦物業發展有一定影響。

隨著自貿區發展政策的不斷落實，必定會有越來越多的新企業入駐，屆時這些商圈內的寫字樓物業將會迎來新的企業入駐，給北京寫字樓需求端帶來新動力。

企業試水業態創新，招商租賃仍為重點

除商辦物業的日常運營之外，部分企業也在繼續進行其他創新嘗試。其中，頭部企業月內表現較為活躍。

月內，中海商業首個中海未來PEPA國際托育中心在北京中海廣場首層開園。這種教育類型業態的出現，為商辦物業客戶提供了一個照料孩子、讓後代接受優質教育的就近條件。

目前，此類型業態在國內項目中尚屬少數，通過打造全新概念的幼兒教育品牌，能在一定程度上填補商圈中托育教育的空白，對於提升項目競爭力和多業態融合發展有一定作用。

除了進行創新外，商辦運營商更多選擇在招商簽約上發力，引入知名且具有穩定性的企業。一方面提升項目知名度，另一方面也能優化租賃結構，提高項目的抗風險能力。

中海商業旗下太原中海國際中心成功簽約兩家知名企業，分別為大金（中國）投資有限公司、中國中金財富證券有限公司。此外，該項目西塔部分在未正式入市的情況下，已成功吸引不少企業彙集，預租率達32.28%。

招商商管旗下招商局廣場是深圳蛇口高層商務地標寫字樓，月內，該項目簽約了全球酒店業巨頭希爾頓，該公司的大中華區南部地區總部正式入駐。

世茂股份旗下於二季度開業的長沙世茂環球金融中心，目前已入駐、新簽多家世界500強企業及國內外知名企業區域總部，涵蓋了科技、金融、外貿、醫療等多種業態。

總體而言，無論是引進新業態或是在招商上發力，想要吸引租戶入駐和維繫現有租賃關係，更好地滿足租戶需求才是關鍵。

除了硬體外，企業對辦公空間的需求也日趨多元化，因此商辦運營商需要更加關注空間和服務變化的需求，從根本上優化租戶的體驗，提升項目競爭力。