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摘要：全国商办市场处于较为平稳的状态，上半年疫情冲击带来的影响已经趋缓，主要办公楼指标基本恢复至去年同期水平。

观点指数10月全国商办市场已经基本企稳，开发和需求端的整体数据基本达到去年同期水平，办公楼开发投资累计录得正数增长，且已超过去年同期水平，整体情况良好。

疫情虽已逐渐褪去，但对商办物业需求端带来的影响正在发酵。

绿色安全成为租户当下考虑的重要因素之一，这也促使业主和运营商在硬体和服务上有所突破，部分存量物业也将此作为未来的改造方向，以提升资产价值。

此外，有新消息指出，中海商业进行了业态融合的创新尝试，将教育业态引入商办物业。招商商管、世茂股份等企业则在招商引进上有所突破，现有项目的租赁结构进一步优化。

中海凯德华润位列前三，头部企业恢复良好

中海商业继续卫冕「10月中国商办运营商发展指数TOP20」，除旗下位于北京的商办项目进行了业态的融合创新外，还继续在招商上有所成效，引入优质企业。受益于此，物业租赁面积有所增加。

目前，中海商业旗下项目的租户主要以世界五百强、独角兽企业，知名央企、国企、民营企业为主，月内出租率依然稳定在90%以上。

排名第二的凯德集团，办公楼物业分布全国核心一二线城市，继续贡献可观的收入。此外，位于上海的浦发大厦月内也正式完成升级改造。

该项目通过对主楼大堂、办公区域、公共互动空间等区域的改造，实现了智能环保硬体上的全面升级。后续有希望发挥凯德在商业运营和资产管理上的能力，实现租金和出租率的再提升。

华润万象生活排名第三，据华润置地最新披露，前10个月投资物业租金收入约99.42亿元，按年下降1.1%。单月营运数据来看，10月投资物业实现租金收入约12.7亿元，按年增长10.9%，商办作为主要的商业业态之一，收益保持稳定，按中期占总租金收入14.63%的比例计算，预计有近两亿元的租金收入。

陆家嘴商业位居第四，据月内公布的三季度报告来看，商办物业期内收入依然较为可观。目前甲级写字楼总建筑面积191.84万平方米，其中成熟物业总建筑面积155.93万平方米。截至三季度末，上海物业的出租率为87%，三季度平均租金为8.83元/平方米/天，天津物业的出租率则为67%，平均租金为3.45元/平方米/天。

高品质研发楼上，陆家嘴商业目前总建筑面积为32.71万平方米，截止三季度末平均出租率79%，平均租金6.31元/平方米/天。可以看出，商办物业季内依然贡献了较为稳定的收入。

金融街资管方面，三季度期内，资产管理业务实现营业收入16.1亿元，同比下降20%；实现息税前利润9.8亿元，同比下降19%，虽然同比还是有所下降，但整体恢复良好。

商办市场整体趋稳，需求变化促进物业升级

10月，全国商办市场处于较为平稳的状态，上半年疫情冲击带来的影响已经趋缓，主要办公楼指标基本恢复至去年同期水平。

月内，全国办公楼新开工面积累计值录得5395.76万平方米，累计增长为-7.2%。相比上月，增长幅度虽然有所下降，但处于稳定的范围内。竣工方面，10月录得办公楼竣工面积累计值为1631.55万平方米，累计增长为-19.8%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资上，月内办公楼开发投资累计值录得5160.25亿元，累计增长为3.5%，已超过去年同期水平，整体情况良好。

销售方面，月内办公楼销售额累计值为3581.55亿元，累计增长为-12.8%，相比上月亦有不少提升。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观察目前商办市场需求可以发现，市场上融合了科技与绿色的商办物业更加受到企业租户的青睐。疫情以来，无论是企业还是员工，对于商办物业的安全性都更加重视。因此，绿色健康方面的硬体，也成为了影响商办物业租赁决策的重要因素之一。

相关调查数据显示，疫情后有超过50%国内商办物业租户表示更偏好绿色和健康建筑，高于亚太区平均水平13个百分点；更有57%租户表示将优先考虑绿色和健康认证楼宇，并作为长期租赁策略的一部分。

在此基础上，可以发现业主和运营商正在尝试借助数字科技等手段，提升商办物业在人性化体验、高效运营、安全健康上的竞争力。其中，部分存量改造物业通过升级改造，运用绿色、智慧等科技，增强了项目的整体硬体实力，存量商办物业的价值也得以提升。

除市场需求端的变化外，政策也给部分城市商办物业的发展带来新契机。

9月21日，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，涵盖京津冀三个片区，对北京部分商圈的商办物业发展有一定影响。

随著自贸区发展政策的不断落实，必定会有越来越多的新企业入驻，届时这些商圈内的写字楼物业将会迎来新的企业入驻，给北京写字楼需求端带来新动力。

企业试水业态创新，招商租赁仍为重点

除商办物业的日常运营之外，部分企业也在继续进行其他创新尝试。其中，头部企业月内表现较为活跃。

月内，中海商业首个中海未来PEPA国际托育中心在北京中海广场首层开园。这种教育类型业态的出现，为商办物业客户提供了一个照料孩子、让后代接受优质教育的就近条件。

目前，此类型业态在国内项目中尚属少数，通过打造全新概念的幼儿教育品牌，能在一定程度上填补商圈中托育教育的空白，对于提升项目竞争力和多业态融合发展有一定作用。

除了进行创新外，商办运营商更多选择在招商签约上发力，引入知名且具有稳定性的企业。一方面提升项目知名度，另一方面也能优化租赁结构，提高项目的抗风险能力。

中海商业旗下太原中海国际中心成功签约两家知名企业，分别为大金（中国）投资有限公司、中国中金财富证券有限公司。此外，该项目西塔部分在未正式入市的情况下，已成功吸引不少企业汇集，预租率达32.28%。

招商商管旗下招商局广场是深圳蛇口高层商务地标写字楼，月内，该项目签约了全球酒店业巨头希尔顿，该公司的大中华区南部地区总部正式入驻。

世茂股份旗下于二季度开业的长沙世茂环球金融中心，目前已入驻、新签多家世界500强企业及国内外知名企业区域总部，涵盖了科技、金融、外贸、医疗等多种业态。

总体而言，无论是引进新业态或是在招商上发力，想要吸引租户入驻和维系现有租赁关系，更好地满足租户需求才是关键。

除了硬体外，企业对办公空间的需求也日趋多元化，因此商办运营商需要更加关注空间和服务变化的需求，从根本上优化租户的体验，提升项目竞争力。