问答一

　　问：易总，您好！家里4口人，我，老公及父母。现在有包河苑80平住宅一套，38中学区房滨河苑50平住宅一套，坝上街环球中心120平住宅一套。现在准备把滨河苑房子卖掉，中介说估计能卖60万。1、请问易总，滨河苑房子60万卖掉价格如何？ 2、现在想投资一套住宅，这两天看了华宇锦绣龙川，龙川里（买不到），高铁都市花园（买不到），皖投万科产融中心，文一塘溪津门。目前意向锦绣龙川比较大，但是具体价格没出来。皖投万科产融中心想找人留个好楼层加40%首付，也会考虑。3、因为我在高新上班，也有考虑高新区的房子，中海岭湖湾，中南樾府好像也买不到，不过我最近会去看看，听说找到靠谱中介可以加一些钱帮忙买到。 4、滨湖之前觉得价格太高，担心买不起，没有太仔细看（我们首付80～90万，总价200～300万），后来看了老师的推荐，觉得金茂悦和荣盛华府可以去看看。 5、请问老师，我现在看房是不是太早，毕竟价格在变化，看房子没卖出去我哪套房也买不到。6、另外锦绣龙川和皖投万科产融中心这两个盘您怎么看，谢谢！

　　答：滨河苑多层小区，房龄有些老，劣质资产无疑，60w略显低了，可挂65w，当然60w卖掉也是可以考虑的。单从价格、区位和投资潜力来看，葛大店和经开工业区这两个板块的潜力及配套，显然不如滨湖西南及高新蜀西湖畔。越容易买到的投资潜力越差，越不好买的越值得买，这基本是一个规律。塘溪津门是高端产品，不适合投资，我就排除在外。

　　剩余这几个盘里面，锦绣龙川性价比最差，其次就是皖投万科产融中心。性价比高低排序：龙川里，高铁都市花园，中海岭湖湾，中南樾府，荣盛华府（价格低于1.75w的小三房），金茂悦（单价2w左右的小三房），皖投万科产融中心，锦绣龙川，文一塘溪津门。你看房不早，可以先确定自己能够接受的小区，做到心中有数，也能够时刻关注形势变化，以便在后期抢房的时候不慌张。

　　问答二

　　问：易老师你好，我看你都是推荐滨湖和高新西，为什么这么看好？滨湖距离远，投资客多。像云谷、宝能城、高速时代公馆等等比较难买，是需要关系，还是有附加条件？ 是不是先看你推荐这些限价盘，然后再选择有潜力的市场盘？再次二手次新房？

　　答：房产投资的第一要素就是房龄，房龄越年轻投资价值越高，因此价格合适的新房是首要选择。除了房龄外，还要看具有投资潜力的区域，滨湖和高新区目前是整个合肥市大力发展的区域，所以最有潜力。我之前分析过滨湖和高新西的房价，它们在2018年的涨幅基本是远远领先于全市的。像云谷和高速时代公馆等限价盘，基本要求号头费、高首付甚至全款，特别热门的户型还需要找关系。你说的买房顺序是对的。

　　问答三

　　问：易总好！我目前情况：一套经开蓝色湖畔小区（17年7月购买，有贷款，每月还款5400）；月收入16000左右，爱人带孩子，不太想贷款了；钱包掏空能筹现金150万左右，纯投资，短期内不会卖。请问：1、新房、老学区房、学区公寓，哪一个选择升值潜力更大？2、根据选择，能否推荐几个小区？3、根据您之前文章，玫瑰园168东区学区需要时间检验，五年后孩子上初中，这次投资需要考虑几年后上学问题吗?我爱人想买安居苑60多平的小两房，是否合理？4、蓝色湖畔算几档资产？需要处理吗？ 以上请易总指点迷津，多谢！

　　答：1、以5年这个维度来看，新房要好一些。2、目前好的投资标的门槛大都在170w-180w左右，150w这个总价比较尴尬，个人建议可考虑中海岭湖湾，其他标的需要追加资金或者贷款。3、5年足够一个投资周期了，如果168玫瑰园东区成则成，不成也可以将这个投资变现置换为学区房，可以不必刻意考虑学区问题。4、请告诉我蓝色湖畔这套房子的详细情况。

　　追问：1、确实有点尴尬，那如果选择贷款，170-180万左右可以去看哪几个楼盘呢？2、蓝色湖畔是高层，14/18，84平，2房，一万四千多买的。

　　答：1、中南樾府，高速蜀西湖畔，乐富强御湖熙岸，荣盛华府，金鹏壹品天成，其中部分楼盘还未开盘，可以多关注一下。2、蓝色湖畔算2档资产，可继续保留。

　　问答四

　　问：你好易总，想请问一下，你说学区房涨上去一般都不会再下来了，那么没有学区的房子会不会都会遵循这个规律？比如说，10年房龄内的房子价格是高峰期，过了10年后价格会慢慢回落，老城区和滨湖启动区的房子感觉遵循这个规律的。比如说包河的银杏苑，高峰期16000一平，房龄老了，现在只能14000一平了，还不太好卖。那么高新的房子，比如说航空新城、祥源城、幸福金色年华等等，如果过了10年黄金期，会不会也跑不赢大盘，回落到跟老城区老房子差不多档次？我其实是想问，如果10年后才需要搬到高新区居住，老城区的房子有必要现在就置换吗？因为如果现在置换的话，10年后这些房子也老了，也是跑不过同期大盘水平了。因为也不是纯粹为了投资，一般买个房子肯定会持有15年朝上，置换的话也挺折腾的，税十几万再加上重新装修几十万。感觉置换后，虽然房子账面上是升值了，但房子面积是变小的，居住体验变差，而且房子10年内又不会卖。如果等过了10年黄金期，置换后的房子还是跑不赢大盘，这种置换有必要吗？谢谢易总。

　　答：既然你置换是为了投资，不是为了住，那为什么要装修呢？装修是赔钱的。对于绝大多数新房来讲，投资黄金期是建成后5-8年内，房龄越老，相对贬值越厉害。建成10年后可能跟大盘差不多，20年房龄的升值空间可能只有大盘的80%。

　　既然10年内不去住，就不要去想10年后的事情，你只需要把握住10年内的投资收益即可。住房产品在不断更新换代，居住理念也在不断变化，很多住房户型可能在10年后就淘汰了，你也很可能10年后把房子再次置换掉，而根本不会去住。

　　问答五

　　问：您好，最近在看房，因为是第一次接触，感觉都晕了。我的工作有点不确定，但基本在二号线附近，预算140万以内。目前看了保利梧桐语75平133万毛坯，百商悦澜山124万有税80平，幸福金色年华有税133万79平但是是三房，航空新城有的有税，有的要捆绑车位，总价都快140万了，也是三房。航空新城和幸福金色年华这两个小区虽然是新小区，但是外观看着只比回迁房好一点。我后来又看了保利柏林之春，感觉户型很不错，就是位置太偏了，而且是一楼，现在不知道该怎么选择。我内心比较偏向保利这两套，就是不知道柏林之春未来如何？毕竟城际铁路都说了快八年了，也没个动静，但是保利的牌子大，物业什么的都有保证！也看了御景城，不过御景城户型不太好，而且就在百商旁边，他们是不是都一样没啥区别？因为考虑到家人也会看房，他们肯定是希望能一步到位一辈子住下去的那种，易总可以帮我分析一下这几个楼盘吗？问题有点乱不好意思了！

　　答：保利柏林之春本来定价就有点贵，而且周边配套极不成熟，还有污染的工厂，距离地铁口也相当远，还是1楼，这个是最不应该被考虑的。百商悦澜山加上税单价合1.63w，市场价吧，但是正南方有梧桐路公墓，旁边的御景城也多少受此影响，这个看你介不介意。保利梧桐语流动性很好，但这个明显贵了，我认为125w合适。

　　幸福金色年华我觉得比较合适，因为是小三房，但价格最好砍到130w以内。航空新城也有些贵，133w是合适的。第一次买房，不要持着一辈子住下去的想法，你早晚还会改善换房的，至少要有投资保值的理念，为将来置换更好的房子着想。

　　问答六

　　问：易老师，我有个购房问题，请您从专业角度帮我分析一下。我的问题比较复杂，我马上会有北京户口了，可以在北京购房了，但北京房子太贵了，我需要卖了南京一套市值六七百万的房子去北京买。但我最近的观察是，北京房子近三四年基本没涨反而跌了，而南京河西的二手房现在是一房难求。六七百万加上我手头的现有资金，在北京也顶多买个很一般的二手房，所以我不知道卖掉南京河西2016年的新房去北京置换个90年代的二手房是否值得。北京我有房住，所以完全是从投资角度考虑置换。您以前经常强调北京上海是南京合肥的上游城市，所以想请教下您，我这样置换到上游城市的投资行为是否合适。因为这个问题和合肥购房无关，所以我又给您包了个红包，您根据您在房产领域内的专业眼光，畅所欲言，给我些建议就好。

　　答：一线城市目前正在控制人口。以北京为例，2016年常住人口达到最顶峰的2172.9万人，2018年末常住人口为2154.2万人，两年间净减少18.7万人。与此同时，我们看到像成都、西安、杭州、长沙等热点二线城市，2018年常住人口增加几十万的规模。这说明一线城市外来人口在减少，多余人口溢出到其他竞争力相对低一些的热点二线城市，南京就属于这样的城市。

　　这意味着，未来10-20年，热点二线城市将成为人才吸引的集中入口，二线城市的房地产市场可能更具备升值潜力。2016-2017年全国房价大涨，就证明了一线城市已经不再是最佳投资地区了，而像南京、苏州、厦门、合肥这样的“四小龙”类热点二线城市，正成为下一个房产投资的风口。

　　然而，这只是表象，2018年北京户籍人口只有1359.2万人，这意味着流动人口达到813.7万人，由于严格的户籍准入制度和居高不下的房价，很多人在北京工作，却始终成为不了北京人。这说明即使常住人口在减少，北京对外来人口的吸引却丝毫不减，只要这种吸引力不减，住房需求就会一直存在，房价就会一直有支撑。所以，长期来看，京沪房价永远涨这个命题是没有毛病的，就像世界城市纽约、巴黎和伦敦，房价也是一直呈上涨趋势的。

　　我认为，15年内，机会最大的还是在20个左右的东中部热点二线城市，尤其是省会城市，如果你在保有北京房票的情况下，可以将投资重点转移到这些城市来。南京河西南我觉得可以暂时不卖，投资价值短期还是高于北京的，但前提是你要保证一直持有可以随时买入北京的资格。