《中年感悟》再谈提早退休之从中惨到中产（2017年5月）

2017年5月，全世界各地的房价继续飞扬吗？至少，在澳洲的雪梨是如此。

三年来，雪梨很多房子一买一卖，就是百万澳元的差价（台币2230万），说的是差价，不是卖价；也就是这三年来雪梨的房地产让数以万计的人变成了百万富翁。百万豪宅在雪梨已经成为绝唱了，因为现在在雪梨好一点的区域，想用100万澳元（台币2300万）买一栋勉强凑合，能住的house，简直是mission impossible（不可能任务）了！很多雪梨比较好的城区，目前的中价位都在迈向澳元200万（台币4500万）了。

三年前，我认识的一群朋友，很多人正在看房子，准备买房子；三年后，这些朋友很多已经尘埃落地，找到自己喜欢的房子。可是，当中也有好一些朋友，三年前预算120万，三年后预算180万，依然买不到适合自己的房子。随著房价的飙涨，房租也跟著浮动起来，这些朋友的快乐指数也渐渐下降，每天望著房价飙升的新闻，郁闷难安。

回到香港，情况更糟糕。那些可以提早退休，享受人生的，多数都是利用房地产的升值，卖房，换房，加上自己的储蓄，退休生活安排得妥妥当当。连一直都不炒楼的朋友，也可以受惠自己的自住房！最近就有一个朋友，在布利斯班／Brisbane买了一套120万的house（当地120万可以买到非常不错的house），全额付清。怎么能全额付清呢？当年他们在香港以澳元120万（台币2650万的房子）的房子，早已经付清了。现在价值澳元360万（台币8000万），他们在香港重新贷款，借出120万，然后把香港的房子出租，租金刚好可以付贷款，还能剩下一些（香港的租金非常高，他们这个房子可以租到台湾十几万一个月）。

他们才五十几岁，年初举家搬到布里斯班，房子付清了，两公婆工作数十年，孩子都大了，靠著自己的储蓄过十五年，日子过得有滋有味的。十五年后，香港房子贷款付清，房子市价估计能有360万（目前）加上通膨，保守估计也可以有500万（台币一亿两千万），加上布利斯班的房子，保守估计到时候也能有180万（台币4000万），加起来台币一亿五千万。七十岁的人，还能有那么多钱，养老多容易啊？

这都是因为他们手中有一套自住房！只有一套，足已！

那些手中有几套房子的朋友，就更不用说了！

反观那些一直租房居住的人，五十几岁了，收入很多都被多年来的租金付出蚕食了，到了退休，手中除了现金还是现金，这些现金买楼买不到，用来退休也不够，怎么办呢？难道真的要工作到80岁？

看到社会因为房价的高涨而逐渐两极化，我的心中并不开心，因为和谐的社会应该是因为有快乐的国民，所以希望澳洲政府可以帮助第一次买房的人，让大家的快乐指数越来越高！不要从中产走进了中惨！

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2014年6月5日

前些日子，我转载了一篇从中产到中惨的文章，我想很多人读了以后，感受都不尽相同。（延伸阅读：从中产到中惨）

人生就是如此；每一个人因为自己的成长背景，环境，际遇和眼界，看到的世界都会不一样。拿中产定义来说吧！我就有几个朋友，明明是身家好几个亿的小富人，人家也要叫自己是中产，确实比起他们身边的那一些几十亿的大富人，他们最多也是中产。另外我也看到身家几千万的，管自己叫大富翁的，全是因为比上不足，比下有余造成的自我感觉特别良好。是中产也好，是假富人也好，自己的生活过得怎么样，只有自己最清楚。有钱的，老看著比自己更有钱的，永远还是穷人一个；有些钱就沾沾自喜，满足幸福度特高的，只要善用自己的财富，给自己想要过的生活，又有何不可呢？

不管一般人怎么界定自己，金钱给予人的安全感，也会因为自己对生活要求的不同，得到不同的结果。谈起提早退休，又往往是那些生活条件看起来不错的专业白领，更躇踌，更难抉择：一来是收入高，舍不得；二来是对生活的要求高，开销也大；三来就是理财，增加财富的能力不够，以致于收入追不上通胀。

以前我曾经分享过两篇短文，一篇写著一对香港小学老师，不到五十岁就可以退休，而且还可以让自己两个孩子，完成留学英国的愿望；另外也有一对留美归来的硕士专业白领夫妻，却常常戏称自己不做到七十岁，都无法退休。就收入而言，我相信后者是远远超越前者，而且是以倍数计算，但是结果缺有如此大的差异，其中的因由，主要来自几点：

1）对生活享受的要求不同：小学老师的生活可以说是十分简朴，他们无论在食衣住行各个方面，要求都不高；反观另外一对夫妻则是城市雅痞，衣食住行要求相对比较高，这样对生活的要求标准，使他们迟迟无法在置业方面得到一个妥协，所以一直都租房居住，而且也租住在所谓的富人区，这也让他们的收入的好大一部分都被租金侵蚀了，永远追不上年年暴涨的房价。

2）小学老师很早就开始置业，所以才可以在五十岁退休之际，手中已经有两套完全付清的房子。我常认为退休的首要条件就是有套已经付清的自住房，因为退休后，不再有收入来源时，还要再支付高昂的租金，是一笔相当大的支出，而退休生活的品质也架构也来自于你居住的地方，因为老人的生活其实都很简单，只要身体健康，开销应该不大的。但是如果退休后还没有自住房，为了减低支出去住在比较不好的地区，不但生活质量大大打折扣，还要承担跟著通货膨胀，年年升高的租金支出，确实会让人感到退休遥遥无期，或者退休后生活质量大大下降。

3）小学老师属于早婚早生孩子，五十岁的时候，孩子都已经大学毕业，开始工作了。而另外一对夫妻则是五十岁了，孩子还小，正是花钱最厉害的时候，说起退休，那更是没有盼头了。加上对孩子的期盼也不同，小学老师属于放养，自然省下不少钱，专业白领则是“琴棋书画”，样样跟进，还要再考虑孩子是不是就读私立学校，那开销就更大了。

4）小学老师虽然生活简朴，但是该玩的却一点也不少。他们喜欢旅游，五十岁已经去过三十多个国家，因为他们深深感觉节流不如开源，他们平时除了学校工作，下了班还到处家教，赚取额外收入。对于这一点，我也深深同意，人总要work hard，play hard。要是只是一昧辛勤工作，把自己的梦想无限期往后推，也能让人感到退休的可怕，因为梦想那么多，都要等到退休才开始执行，那要多少银子啊？与其无止尽的节流，不如偶尔开源来增加收入，到了该玩的时候，也不落人后，这才是人生真道理！

5）对退休生活的渴望与安排，这也是很多人，就算是经济稳定，无后顾之忧依然无法毅然决然加入提早退休的原因。小学老师喜欢旅行，喜欢自己装修房子，喜欢做饭，喜欢看书，加上香港教育改革对老师的要求，越来越严苛，他们在体力，精力不胜负荷，对退休生活有著无限遐想，自己敦促他们早早退休，加上公务人员退休后，依然有不错的收入，退休生活早早有了安排，到了可以退休的时候，自然是毫无眷恋地加入提早退休的大家庭，过著人人歆羡的生活。

6）理财规划得宜，也是小学老师可以提早退休的重大原因。他们很早就买了自住房，当时价钱便宜，省下数十年的房租不说，到了他们退休，付清的房子已经价值数千万台币，又因为自己理财得宜，还有一个渡假房，一些很早期就买下的股票，基金等等。反观专业夫妻，在置产方面总是想一步到位，一次就买到自己喜欢的房子，但是对生活的要求高，喜欢的房子又怎么能便宜呢？加上2003年看到失之交臂的dreamhouse，如今已经涨了三，四倍，如今怎么能下得了手呢？（投资这种东西，错过了，就错过了，一定不能往回看，这也是我们以前的错误，还好后来我们明白到，市场永远是正确的，只要自己负担得起，什么时候都是置业投资的好时机。）

回到今天的主题之一，从中惨走到中产，我想收入不是造成中惨的主要原因，主要还是要懂得投资，就算不会投资，也一定要早早买自住房，即便第一个房子不满意，也是个开始，楼换楼，还是比较容易的，不然一生人积累的财富，很多都被租金蚕食了。有人会纠结置产的地点，一直拖慢买楼的时间点，也因此错过很多买楼的时机。我们自己在香港租房子，租了十五年，也是当时太纠结很多现在想来根本不是问题的问题，比方说距离，比方说孩子上学的地方，比方说移民。房子是一个商品，商品只要买对了，什么时候都可以脱手，更何况房子还可以出租呢？回顾过往所有的投资商品，在香港这块寸土寸金的地方，没有一样的回报会稳定过房产的，而我们就这样错过一次又一次的机会，直到2013年才正式离开无壳蜗牛的行列。

（我们在香港的家，就在我们一直租房子的隔壁，楼价从我们看到最低到我们买的时候，已经涨了三倍多。一样的钱，我们早五年买，可以买大一倍，早十年买（也是沙士期间），我们可以买香港岛的豪宅，升值可以超过五倍，但是我们没有，我们太犹豫了，太爱往2003年的价钱比较，太渴望楼价崩盘了，于是我们就要接受这个事实。还好，我们最终还是在香港安了一个小房子，有了房子，香港才像一个家，就算如今我们已经移民澳洲，我对香港如果还有一丝丝的思念，那个小小的家，也能包容我对她小小，小小，小小，几乎是微不足道，但是对千山和蓝天却意义非凡的眷恋了。）

在香港，很多人谈到中产变中惨，其实很多都是受不了高额的租金，只要有了自己的房子，我想中产是不至于到中惨的。至于提早退休，说到底，房子也是必要的，所以我一个曾经有钱买楼不买，等待了十八年才住进自己买房的中年妇女，对生活，对理财，对提早退休最大的感悟就是，有钱赶快买楼，就算房子很旧，很不合意，只要地点对了，以后还可以换楼，千万不要好像我们一样，租房子租了快要二十年（前面三年在上海，是公司付钱的，想想要是公司不付钱，我们自己买楼，上海房价已经涨了十倍以上来看，加上在香港自掏荷包，缴了几百万港币房租，不说了！，不说了！！！！！！）

总而言之，买自住房什么时候都是好时机，因为房租支出惊人，可以自住，出租两相宜。任何在香港的中产只要解决了住房问题，就不会沦落到所谓的中惨了。至于投资房，那真的要量力而为了。

以上心得，仅仅适用于香港。台湾的情况，请格友补充吧！（2014年6月）

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