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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；

作者：樱桃

平常很多人要我多说说三四线城市，中国的三四线城市太多了，房地产市场占据了一半的份额，但比较分散，单个的说覆盖的人又不多，所以今天我整体来说说，三四线城市的购房时机。

2015年下半年至2018年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，房价大涨。

很多城市群周边的三四线城市跟随一线城市，从2016年就开始猛涨，中西部非城市群的三四线城市从2017年才启动，但基本上疯狂期平均都至少有两年，很多三四线城市成交量严重透支了。

那怎么知道透支严不严重呢？有什么参数指标来衡量？

易居研究院认为新建商品住宅成交量偏离度是其中一个重要指标。如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。

2017～2018年，汕头、惠州、徐州、温州和扬州位居前五，分别为120%、90%、86%、81%和80%。此类城市偏离度过高。

从上面的图表中可以看出，2017～2018年正偏离度较高的城市主要是三四线城市和部分西部二线城市，2017～2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市。

这说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹；而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，未来一两年下行风险较大。

厦门、北京、上海也是我之前说刚需们可以入市的城市了，因为价格已在底部区间，调整的差不多了。

另外仔细看上面这图表发现，同样是三线城市，都是深圳周边的城市，为什么中山、东莞和惠州的偏离度差距这么大呢？

意味着惠州透支过大，中山和东莞相对算比较合理呢，只因为惠州没有限购，吸引了外来的投资资金特别多，平常向我咨询想投资惠州的读者都非常非常多，所以泡沫大，而东莞和中山都限购了，调控更严格，外地人没法投资，都是本地刚需买。

所以对照上面这个图表，可以看出今年明年存在调整压力的城市有哪些，不过温州我觉得可能有点特殊，因为温州经过2011年的金融危机后，市场低迷了六七年，成交量突然放大也属正常，而且温州的经济这几年正在好转，刮骨疗毒后干企业的也踏实了，去年经济总量在浙江排第三，增速排第四，非常不错的成绩。

不同于以往周期大多数城市市场阶段，一线早于二线，二线早于三四线，前后时间相差一个季度到半年时间左右，而本轮周期中，全国范围内不同城市市场“春夏秋冬”同时都存在，先行一二线城市2015年下半年开始领涨（只有深圳上半年涨），于2017年年中逐步走向横盘或调整，而三四线城市周期差异更为显著，城市群周边的三四线紧随核心城市，而中西部的三四线周期滞后先行城市一年以上，基本上到2018年四季度才进入调整期。

而现在有的一二线城市开始有了筑底回暖的迹象，但三四线城市才调整不久，调整时间不够，市场没有调整到位，所以也不可能像一二线城市一样回暖这么快。

本轮调控跟2010年那一轮完全不同，就是政府采取了很多对冲工具，一方面用限购限贷限售限离等各种看似凶猛的调控手段来抑制房价上涨，但另一方面，又用限价、摇号来传递稀缺和高性价比的信号，所以买房热度不减，同时吸引人才变相突破限购，这样一来，调控的效果就大打折扣了。

但这些对冲手段大多发生在一二线城市，在三四线城市没有用武之地，因为一旦市场进入调整期，都不需要限价，按照市场价都不一定能卖出去，更不需要摇号，打人才战也没有吸引力。

另一个众所周知的是，棚改货币化安置，是推动此轮三四五线城市房价上涨的主要原因。

一旦货币化安置收缩，人们手里没钱，对新房的购买需求自然就会下降，从去年10月份开始，三四五线城市砸售楼处的案例明显增多。

据界面统计，全国20个省市缩减了2019年的棚改规模目标。其中，山东、山西、河南降幅超过70%，四川、浙江、海南、安徽 降幅超过30%。

未来，三四线城市的房价怎么走？

依然取决于三四线城市的供需结构。

比如降幅第一的山东，此前山东棚改的体量特别大，2016年棚改开工48万套，2017年74万套，2018年新开工84万套。

但正是因为棚改的贡献，使山东的库存去的特别干净，截至去年12月末，山东省房地产开发企业现房待售面积只有2640万平方米，下降19.0%，待售面积降至2013年以来最低水平。

全省17市中，济南、淄博等8市待售面积不足100万平方米，济宁等4市待售面积在100万至200万平方米之间，青岛等5市待售面积高于200万平方米。

根据我的了解，济南、青岛调控力度大，降幅大概在10-20%左右，其他山东的三四线城市，目前我还没有收到降幅很多的信息，因为目前库存并不多，市场更滞后一些，后面随着棚改的减少，需求也在减少，库存会增加，对市场的降价影响才会逐渐体现出来。

2019年，一二线城市将率先筑底，也是刚需的购房时机，而三四线城市因为购买力透支过多，对人口的吸引力又不足，房价经过2年疯狂上涨后，投资资金将趁机套现，从三四线回流一二线抄底，加上棚改货币化的逐步退出，需求缩减，三四线未来将有更长的寻底期，今年房价将继续调整，并非购房时机。

最后，需要说明的是，三四线城市也分几个不同的情况，城市群周边的三四线会紧随核心城市的节奏，比如东莞，佛山，珠海，环京，昆山，这些三四线城市的购房时机，参考前面我写的一二线城市购房时机的文章。

而中西部的三四线周期会滞后一些。另外，调控严和调控松的调整周期也会有所不同，比如惠州。

最后和大家预告一下，樱桃很快就要启动三四线城市的调研啦！

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樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。