總873期

　　不知不覺中2019年已經過了四分之一，因爲2月份是中國傳統的重要節日“春節”，因此在一季度的前兩個月，各個品牌的銷售業績均較其他各個月份相比會有非常顯著的提升，尤其是2月份各大電影院的業績是全年平均月份的2-3倍。此外，伴隨着即將到來的3、4、5月（零售傳統的銷售淡季）以及日趨激烈的市場競爭，多個在運營購物中心均提前開展了業態及品牌調整的工作。根據鄭州商業觀察的統計，僅第一季度鄭州優質商業的品牌調整力度就已經達到了140餘個，超去年同期約20%。

　　調整逾百個品牌，餐飲品牌保持較高活躍度

　　在商業地產供應井噴、消費需求結構演變以及電商挑戰的大環境下，國內購物中心的發展正在面臨重重挑戰，單純的快時尚、所謂的體驗型業態顯得愈發單薄。伴隨着整個消費市場的快速發展與革新，消費者們也把越來越多的關注點落在了商品以外，更加渴求精神層面的富足，也由此引發了［治癒系］品牌或業態在商場內的重要性。逛街、購物也不再只是買東西，而是變成了一種獨特的生活體驗。

　　2019年Q1鄭州主要購物中心品牌調整情況

　　回顧剛剛過去的2019年第一季度，餐飲類租戶的需求與週轉率依舊保持了較高的勢頭，仍然是整體租賃需求中的重要成分，其中尤其是本土中小型餐飲品牌仍然保持較快的發展勢頭，而連鎖餐飲品牌的擴張速度則有所放緩。尤其是對新開購物中心的選擇也相對謹慎，更多處於觀望中。零售服飾及國際精品方面，在本季包括巴黎世家、Saint Laurent、MCM、Max Mara Studio、維多利亞的祕密、Autason、C'N'C、萬寶龍等均開出了新店鋪。

　　業績方面，在經歷了3月份的“冰冷”後，隨着4月份天氣的轉暖，各個品牌的銷售額也開始回暖上揚，但預計整個二季度都會是一個較爲波動的局面。

　　此外在租金方面，根據鄭州商業觀察的統計本季度全市商業的首層平均租金爲315元/平方米/月，在全國主要的商業二線城市中（重慶、武漢、長沙、西安等）中位列中上游水平；空置率方面則由2018年末的8.7%下降至6.5%。

　　市場展望

　　受多個主觀及客觀因素的影響，今年鄭州已經有多個項目面臨DELAY的可能性，有些項目也根據情況做了相應的調整和部署將開業時間向後延續至了2020年。由此可見，一方面是受個別企業內部人士變動的影響，另一方面也是主要的零售品牌商在進“新場”這件事情上的判斷出現了觀望及延緩開店等舉動。

　　對於已經開業的項目來說，2019年也是非常關鍵和重要的一年。

　　丹尼斯大衛城，作爲一個步入開業第五個年頭的項目，今年一季度在品牌調整方面的幅度是全市中最大的。當然這主要體現在對一樓的品牌調整方面，其通過去年下半年的持續調整與局部改造，把一樓原本銷售較“冷”的西區做了較大面貌的梳理與改造。將消費更具目的性的名錶品類調整了過去，包括PIAGET、Jaeger-Lecoultre、Vacheron-Constantin等均已經調整到了新的鋪位。

　　新近調整完畢的大衛城1樓西區

　　根據鄭州商業觀察的瞭解，丹尼斯大衛城今年的主要調整會放在B1及百貨區各樓層的品牌優化。B1層將會在現有的餐飲基礎上繼續擴大，超市面積也將進一步壓縮；此外，L2層百貨區也將引進多個品質大女裝，如Maje的河南首家店鋪將進駐。

　　新田360廣場國貿店在引入了喜茶、AAPE、i.t後，這一輪調整也基本告一段落，2019年將會從運營方面着手提高商場銷售業績、各店鋪的坪效，L3層與集團農業公司合作的天空農場將會成爲今年的又一大亮點。

　　華潤鄭州萬象城今年則會把主要的精力放在對餐飲的持續調整及一樓的品牌引進。6樓原來的美食廣場目前已經全面圍擋進行改造，計劃於二季度末重新開業，屆時將引進多個餐飲品牌，進一步提高萬象城就餐方面的選擇多樣性；此外，一樓的整體定位也將去重就輕，將會在現有基礎上增加以女性佔比更高的輕奢品牌入駐，商場目標客人更傾向於女性化消費、家庭化消費、親子類消費。

　　正弘城作爲2018年四季度開業的項目，一直備受矚目。商場已入駐品牌460餘個，開業當天圍擋待開的店鋪數量僅爲27家，開業率達到95%，出租率近乎100%。不得不說，這是鄭州乃至全國近年來開業或試營業當天開鋪率最高的項目。其一樓化妝品+輕奢的組合及較高的開業率，也引起了諸多全國同行的到訪與深度考察（四大國際化妝品牌與商場保持了同期開業，這在國內也是屈指可數）。

　　正弘城1樓，攝於2019年3月

　　剛剛過去的一季度，此前一樓圍擋中的品牌除LA MER（預計將在二季度開業，將是品牌2019年最新店鋪形象）和另外兩個圍擋（均確定了品牌，稍後將會爲大家一一公佈）外全部實現了開業。餐飲方面則相對波動，三月份之後的二季度仍將考驗各家的經營能力，醉麻辣、小賴毛、蘭池日式拉麪已相繼撤出，舒來喜魚鍋、巴四老城區炭火蛙鍋、趙記傳承已經陸續進駐。

　　2019年的正弘城，註定將會更多在運營方面發力，並且會隨着後續經營的逐步穩定和持續向好，加快場內品牌調整。此外，超市預計將在2019年7月份開業，屆時超外區域還將有新品牌進入，正弘城的總體品牌數量也將達到500個。

　　二季度永威MUSE、高新萬科廣場將陸續開業

　　去年上半年萬科商業曾鑄造了一個月連開兩個項目的“神話”，2019年4月27日，高新·萬科廣場將會成爲整個2019年鄭州新開業的第一個項目，其在定位過程中也較爲務實的根據市場所處的實際情況進行業態的梳理與品牌組合，也再一次印證了做爲業內人士們對一個項目評判的標準與共識即：一個好的商業項目，一定是在整體的定位和業態組合上具有市場競爭力，而不是靠某幾個知名商戶的存在來決定成敗的。單一引入體驗業態品牌，沒有做好品牌的組成與聯動，盲目誇大了體驗式業態對於項目成敗的作用，而忽視了項目業態組合的全局性和準確性，實不可取。

　　此外，歷經數年籌備的永威MUSE也將在今年上半年開業，這一主打體驗、藝術、生活方式及小衆輕奢零售的項目註定將會成爲2019年鄭州新開商業中非常值得關注的項目。尤其是餐飲方面，引進了在澳洲華人圈很受追捧的下午茶及簡餐品牌，還有在本地市場有着較高知名度的朱迪小鋪全新打造的法餐品牌。