平时我们找信托融资,总觉得对方要求严程序多,时常不能理解。今天我们有幸邀请信托行业朋友帮忙分享了他们对地产项目管控的核心要点,希望对大家有所帮助。
现在地产信托的风控措施简直可以用「乱花渐入迷人眼」来形容:抵押质押保证三件套一样不少,章证照共管,委派董事,委派驻场,销售资金监管,对赌条款。
感觉一个病人生了病,呼啦超,啥仪器都用上了,感觉乱糟糟的。可是拨开迷雾,理顺背后的逻辑,所有监管措施的核心就是「现金流」。
房地产信托的第一还款来源就是项目本身产生的现金流,要使项目本身产生的现金流成为真实的第一还款来源那就必须做到「四个确保」:
确保每一分钱都用到了项目上,变成了在建工程固定资产;
确保工程正常施工建设,尽快达到预售,实现现金流;
确保预售后的每一分销售资金都被信托公司有效管理,要么继续变成在建工程固定资产,要么用于偿还信托公司贷款;
确保公司经营期间不存在其他不良负债,以影响信托公司债权的实现。
所以一切的风控措施都要以「四个确保」为核心进行闭环设计。
01
每一分钱都用到了项目上
为了达到确保1的效果,主要采取的风控措施有:
(1)贷款资金监管,即对企业的放款户进行监管,监管措施可以是预留印鉴、资金监管或网银密钥,其核心目的是如果没有信托公司同意,资金无法对外划转,最终确保贷款资金只能用于项目的工程建设;
其实采取了第一项风控措施之后,信托公司基本可以保证每一笔贷款资金都用到了项目上,核心目的可以实现了,但为了提升核心目的的实现质量,信托公司还可以采取以下两种措施:
(2)委派人员跟踪项目进度建设,对施工合同、工程款项、施工进度进行查核,确保每一笔工程款的真实性,这个委派人员可以是信托公司自己的员工也可以是信托公司委派的三方;
(3)章证照共管,信托公司将项目公司的所有印章都进行共管,非经信托公司同意,项目公司不得使用印章,这从另一个角度限制了项目公司随意签署施工合同及支付工程款。
02
工程正常施工建设,尽快达到预售,实现现金流
为了达到确保2的效果,主要采取的风控措施就是对赌条款了,例如以下对赌:
- 信托成立后4个月内办理首批《建筑工程规划许可证》
- 信托成立后5个月内办理首批《建筑工程施工许可证》
- 信托成立后6个月内取得项目第一批(首个)预售许可证
同时约定交易对手违反对赌协议后的惩罚措施,提前还款、超高罚息等等。
如果觉得对赌条款不足以放心,似乎只能加重对赌的违约责任,别的也没什么好方法,毕竟信托公司自己又不能施工。
03
预售后的每一分销售资金都被信托公司有效管理
投进去的资金变成了房子,现在房子又要变成现金流,这时候就是管控的关键时刻,不能出现「管了天长地久,最后一秒崩盘」的窘境。
销售户监管:信托公司必须对销售户进行最严格的监管,预留印鉴、资金监管协议或者网银密钥。销售户的监管比较复杂,因为还涉及当地的房管或者建委,有的要求银行和房管或建委签署三方资金监管协议,那么信托公司就只能采取预留印鉴或网银密钥了,如果当地建委或房管再要求销售户不能开通网银转账功能,那信托公司就只能预留印鉴了。
销售资金监管之后,资金只能用于两种用途,一种是继续用于在建工程建设,流程可参考「确保1」,一种是用于偿还信托公司贷款,例如有的信托公司就根据销售面积测算的现金流来确定偿还的额度: