导语

　　2019新征程 新梦想

　　3月20日，2019中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京圆满落幕。备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展11年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

　　本次发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2018年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动，随着“因城施策”的逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显著。企业方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家，创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。

　　直击峰会现场

　　主持人开场

　　中国房地产业协会副会长张力威

　　冯俊致辞

　　中国房地产业协会会长冯俊

　　中国房地产业协会会长冯俊发表“‘强’之基础——高质量发展”的主题演讲。冯俊在现场表示，“我理解什么是强？强最根本的是建立在高质量发展基础上，实现高质量发展不仅仅是把房子盖得好，能够卖出去，最重要是要达到五个条件：第一步，实现让每个家庭都有一套符合健康文明标准的住房，有独立的卫生和厨房；第二步，实现每人一间卧室的水平；第三步，每个家庭除了厅以外的居住空间达到N+1；第四，需求管理到位；第五，提供优质产品。”

　　冯俊提出，高质量发展是供应体系完善，在市场发展当中一定不能忘了总有一部分人群是不能通过自己的能力，或者不能通过劳动收入来在市场上获得合适住房。但是我们供应体系发展到现在，市场化程度确实很高了，但是随着房价不断上涨，群众的支付能力在不断削弱。能够在市场上获得家庭的比重是越来越小，需要政府提供保障的人群越来越多。我们整个供应体系当中，租售的比例不合理，1998年房改以后，基本没有租赁住房供应了，现在整个租赁住房供应里私人部分占98%，在发达国家里私人市场租赁住房供应是50-60%，其它是政府、房产商、社会组织供应的，我们这三个部分只占2%。城镇化过程中，新就业的人群，新移民没有事实积累，收入比较低，就业不稳定，要完全通过购置方式解决住房问题是十分困难的。在整个房地产市场供应当中有两个很重要的任务：第一为支付能力不足的家庭提供住房保障。第二为通过租赁方式获得住房的家庭供应足够的住房。

　　丁祖昱：500强测评成果发布

　　中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱

　　在发布会现场，丁祖昱揭晓了500强榜单。对于榜单前十强丁祖昱表示，恒大集团再次蝉联第一，全年销售金额达5513.4亿元。万科上升1位，排名第二，碧桂园排名第三。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位，入榜的500强企业资产规模正在稳步增长，净资产增速逐渐回升。

　　对于榜单成绩的变化幅度，丁祖昱表示，百强变动相对较大，入榜次数10次及以上的企业有29家，有2家企业首次进入百强。相对来说，10强、20强、50强变动小，20强同比变动率为10%。其中，万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世贸、金地等10家房企已经连续11年进入20强。

　　从房企销售规模上分析，丁祖昱表示，500强房企销售再创新高，恒大、碧桂园、万科等30家房企销售额达千亿元以上，千亿房企数量扩容至30家，多数房企完成业绩目标。龙头房企将继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。

　　从房企盈利能力上分析，丁祖昱表示，2018年，500强房地产开发企业净利润均值达9.67亿元，同比增长27.72%；500强房企总资产收益率均值2.83%，净资产收益率均值为6.32%，均较上年有所提升，盈利表现良好。

　　此外，对于房企拿地情况，丁祖昱做出了分析，他表示2018年，500强房企拿地趋于审慎，土地流拍数量增多。恒大、碧桂园、融创、旭辉、中南、中海等多家房企表示放缓拿地节奏，一些房企下调2019年土地储备量。

　　从社会责任上来看，丁祖昱表示，房企税收贡献稳步提升，积极履行社会责任。更多房企在保障房建设、道路、基建方面助力城市发展，对于贫困、较为落后的区域、以及社会中需要帮助的弱势群体提供帮助，以实际行动投身公益。

　　周忻：现在强的地产商未来更有生命力

　　中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻

　　在谈到目前领先地产商的发展时，中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，今天地产商的强和10年前是完全不一样的。相信所有地产商今年开会的第一件事情一定是做大主营，第二件事情是收敛、聚焦另外一个可能会成为主营的东西。现在地产商做大地产业务的同时，很多强的开发商已经找到了第二、第三大的主营业务的体系，不管是机器人也好，车也好，旅游也好，每家公司都有自己未来发展的一些东西。这11年中国的地产企业和地产相关企业发展速度非常快，地产商今天的强和2009年的强是不一样的，今天的强是代表未来有更强的生命力，更强的竞争力和更强的发展空间。

　　在谈到易居的定位时，周忻表示，易居还是易居，易居还在做服务，依然为所有的地产商，所有的家居行业、物业管理公司等等做服务，易居是2B的服务：

　　第一个B是服务开发商的，成立25年来我们做的一件事情就是服务开发商，不管为开发商卖房子、提供数据、测评、做媒体广告、做电商、做营销方案，包括为内房股做克而瑞指数也好。

　　第二个定位，服务二手房的中小微，这是易居慢慢在做的事情。什么叫中小微？有很多夫妻店的二手房公司，有很多几个人的，几十个人的房地产的营销渠道公司，有很多物业管理公司，希望能够在房地产交易类服务当中起到作用。我们做了房友平台，服务这些中小微。

　　第三，今年1月8日做了发布，从CRIC到CAIC，开使用了大的数据平台做资管大数据平台。中国房地产企业对中国最大的贡献是造出了一栋栋的楼，这些楼不管卖掉还是自持它都有价值，都需要价值管理。那么这就是服务资产者，提供大的资管平台。当然未来还有其它服务。

　　2016年开始着重推的房友体系，去年1月份资管平台将服务资产。易居依然是服务商。但是易居跟11年前的易居也不一样了，就拿测评来说，11年前的时候测评的依据是开发商的销售量，今天是综合的。易居也一样，伴随着我们为开发商，为中小微，为资产人提供不断的服务，易居也在成长、也在发展。

　　任泽平：未来最好的投资机会仍在中国

　　恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平

　　恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平出席并作“中国宏观经济形势研判”的主题演讲。对今年经济形势的判断，任泽平提出：

　　第一，中国经济大概率会在年中触底，全年经济是前低后稳。

　　第二，资本市场否极泰来。

　　第三，最好的投资机会就在中国，未来10年、20年，最好的投资机会仍然在中国。

　　任泽平表示，中国的新经济是非常活跃的，在过去的这些年，中国的传统经济只有个位数增长，但是中国的“互联网+”和“+互联网”行业保持了30%的强劲的增长。全球的新经济独角兽企业，最好的新经济企业不在中国就在美国，中国的创新创业活力是非常强的。

　　过去这些年在中国阶段调整、增速换挡大的背景下，出现了很多看空、唱空中国经济的各种言论。而任泽平一以贯之的一个观点就是最好的投资机会其实就在中国，其原因有三：

　　第一，中国现在人均GDP是9700美元，只相当于美国的六分之一，表明我们的潜力还非常巨大。

　　第二，城镇化率，我们现在城镇化率比到60%，发达国家平均80%以上。中国的城镇化还有至少一二十个百分点，一二十年的空间。

　　第三，中国现在增速换挡以后，GDP增速仍然在5-6以上，我们仍然是美国的2-3倍。中国的经济增速仍然是美国的2-3倍。

　　对于中美贸易，任泽平指出，我们要客观承认，中国在开放领域还有很多功课要做，比如汽车关税中国是25，这次要降下来。美国汽车关税是2.5。很多行业还需要进一步开放，比如说金融，一些服务业、快递业。我们认为中国还是要做好自己的事情，贸易战根本上是改革战，对中美贸易战有三个判断：长期性；严峻性；打着贸易保护主义的遏制，我们要有效应对。

　　罗韶颖：变幻年代总有些东西不变

　　迪马股份董事长、东原集团董事长罗韶颖

　　迪马股份董事长、东原集团董事长罗韶颖出席并作“变幻的年代，总有些东西不变”的主题演讲。

　　对于开发商对房地产行业未来发展的判断，罗韶颖提出，在变化背景下有些东西是不容易变的，通过现象看本质，现象往往是变化多端的，其本质是不容易变的。

　　发布会现场罗韶颖表示，在房地产行业大发展的过去十年，城市化率就增长了11.9。不光是城市化，还有一个逻辑是城市升级，第一波城市化的受益者在简单粗暴中完成了城市化之后，这些城市还会继续发展，城市化率未必上得那么快，但是有很大的可能就是用城市升级作为城市化的核心功能。

　　不大会变的底层和逻辑是市场和客户的继续分化。市场的继续分化只要做了全国化布局的地产商都有感觉，城市和城市的分化在加剧，甚至同一个城市里面不同的地区区位的分化都在加剧。

　　罗韶颖还表示，走到今天还在继续从事房地产行业的公司，经历了那么多轮的洗牌，经历了激烈的竞争后，你的公司还在，不管是第几名，都说明你的经营理念里一定有很厉害的东西。下一个10年，中国的城市化，中国的城市升级里面蕴含着大量的机会，首先你只有做好自己，并且要做好打持久战的准备，你才能够真正地在未来的10年跟城市共生长，跟中国经济共生长。

　　张俊：规模是中国奥园必然的选择

　　奥园集团副总裁、商业地产总裁张俊

　　奥园集团副总裁、商业地产总裁张俊出席发布会并发表《新时期的质量增长之道》主题演讲。他在现场分享了六个关键词：周期、规模、模式、趋势、优势、应对。

　　周期：房地产最本质的应对能力是企业家对于房地产周期的应对能力，有经济周期、金融周期、库存周期、产能周期、房地产政治周期等。

　　规模：规模代表着江湖地位、综合实力、行业排名、市场占有率，规模是奥园必然的选择。

　　模式：合适的时机选择合适的模式。2015年-2018年有4倍增长。聚焦主赛道，聚焦以开发为主业，聚焦所有的资源，这个行业拥有有广阔的空间。

　　趋势：人民美好生活的追求成为下一阶段房地产的关键词，房地产由过去经济助推器转变为稳定期，精细化、专业化、高质量的增长将成为新的战略模式。

　　优势：聚焦增量，关注存量，通过收并购、城市更新、产城融合做大土地的储备优势。

　　应对：以现金流经营模式，未来追求资金快周转，依然是一种主流的方式。未来城市的分化将会越来越明显，尤其是对于中部核心城市，保证对城市圈的关注，应该成为房地产企业的重要选项。

　　蒋达强：房地产行业未来都是10万亿+的市场

　　弘阳地产总裁蒋达强

　　蒋达强提出，资本市场看待好企业的时候是遵循一个三角模型：行业选择、商业模式、管理团队。这三者之间是构成了我们怎么看待一个好的企业，或者有没有选择好的行业。

　　蒋达强表示，房地产行业不管未来怎么样，都是10万亿+的市场，这是摆到这个地方的。我们内部不太讨论行业要不要坚持继续做，而是蛋糕就在这个地方，大家没必要在这个地方务虚讨论。我们要更坚决、在纯粹、更坚持才能在这个行业做的好。在主业方面我们就是地产和商业坚守着往前走，公司没有达到一定规模之前，不要从事新的产业或者多元化的东西。因为这两个行业足够大，足够的空间让大家发展。

　　王兵：房地产行业在创新、绿色化方面已成为国家重要贡献者

　　北新建材董事长王兵

　　王兵表示听了各位行业大咖的演讲后，犹如吃了一颗定心丸，这两年一直担心，建筑材料行业转型的事情。

　　王兵表示，房地产行业对中国经济的贡献，财政税收的贡献以及人民美好生活的贡献都非常大。但是房地产行业也需要提高满意度和美誉度，政府的认可度和市场美誉度与房地产行业的贡献相比是不匹配的。建筑材料行业一年5万亿以上的GDP规模，给别人的印象是没有技术含量、污染环境、没有贡献和创新。对房地产行业、建材行业来讲，我们已经可以说是世界最先进的水平。

　　此外，王兵还表示，房地产行业对国家的经济、社会的贡献是巨大无比的。我们作为产业链的一员有责任进一步创新，把质量做好。因为老百姓对房子目前还是痛点很大的。让老百姓买房子，再也不用为裂缝、甲醛、漏水困扰，让政府看到房地产行业在高质量发展，创新、绿色化方面成为国家节能减排重要贡献者，成为全球有影响力的自主创新的行业。

　　500强高峰对话

　　中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长张永岳主持主题为“新征程，新梦想--2019房地产市场解码”的全筑2019中国房地产500强高峰对话。

　　路劲地产集团董事局主席单伟豹、福晟集团董事、执行总裁郭国强、鸿坤地产集团总裁袁春、中南置地副总裁甘玫、佳兆业集团经济研究院院长刘策、朗诗绿色集团副总裁、朗诗地产北京公司董事长周青、仁恒置地集团有限公司执行副总裁王晞、上坤集团执行副总裁夏添、亿达中国高级副总裁、亿达科技新城董事长于大海、杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东、上海全筑建筑装饰集团股份有限公司副总裁孙海军出席并致辞。

　　对于如何应对市场变化，孙海军表示：“加快结构调整，优化产业在各类城市和区域之间，在产品各种业态之间，在商品区域化自持之间的配置比例，推动多样化布局，立足长远，不断提升企业的应变能力，以适应不同政策条件下的各种市场需求。加强风险控制，调整好资金在企业运营、产业投入和规模发展之间的比例关系，做好平衡。在确保稳健经营基础上，寻求突破和发展。”何亚东表示：“电器和地产完全相关的只有厨房电器这个行业，灯、空调、建材住宅、酒店、政府、学校能用，厨房电器就只跟住宅相关，所以我们跟住宅完全相关，不管是新建的还是老房子。”

　　对于新征程、新梦想这个话题，刘策在现场指出：“2018年整个行业非常悲观，但是我在2018年年终会议上旗帜鲜明地提出来，就像今天主题一样，我们要看到变化中的不变，当时给出结论就是房地产作为15万亿的市场，如果连这15万亿大的赛道都玩不好，还玩其它赛道根本没可能。”于大海提出，对于亿达中国来讲，2019年重点关注的是均衡。夏添表示：“产品和服务的溢价能力，是我们一直追求的。”周青则表示：“对优质的产品的追求就是大家永恒的主题，下一步房地产怎么提升我们的产品质量是面临的一个课题。今年深改办12项重大改革有一项绿色生活和绿色发展的问题，对房地产行业的变革，也涉及到各个方面。北方去年以来超低能耗建筑提得很多了，对优质产品的打造是我们永恒的主题。过去大家对房子的判断是区位、面积大小、房屋结构，将来要关注的是不是健康，甲醛、新风、PM2.5，这些都是我们需要新加入的内容。”

　　王晞在现场表示：“新征程、新梦想这个话题很大，用一句经典的话来回复一下，这是一个最好的时代，也是一个最差的时代。其实我们现在就到了这个路口，我来这里开这个会很多年了，我们每一年在这个时候都有这种恐慌，无论形势好不好。为什么呢？因为市场是不确定性的，正是因为这种不确定性给我们带来了很多的机遇，也带来了很多的挑战。”

　　对于对一线的感觉，甘玫说：“一二线、三四线城市，二线城市不跟大家说了，大家比较喜欢。三四线城市，如果有产业、人口导入，有支撑的。我们只做区域里主流的客户，比如这个区域永远说最想要的是刚需还是刚改，在这15万亿里，哪怕1000亿、3000亿，所占的分量都很小，我们只要把自己做好，我们的新征程都应该不是特别严重的问题。”

　　“非常荣幸参加今天发布会，我听到现在心情非常好，”袁春表示，“因为在1月份参加丁祖昱发布会的时候，听完心情特别差，因为他对今年市场预测不乐观的，听完以后觉得2019年应该比2018年还累。但是今天听完，看来房地产市场未来还有很长一段路要走，而且更高兴的是老丁的口风发生了明显变化。今年有可能会给大家一些惊喜，既然大家都不看好，对于地产从业者来说，至少不会那么累。”

　　“新征程、新梦想，我曾经在北京大学哲学系学过，有个思辨的毛病。应该是倒过来好点，先有梦想，再有征程。梦想是代表着愿景，征程是代表路径，是不是新梦想、新征程。”郭国强说。

　　2019年怎么看？单伟豹提出：“新的一年里政策放松了，感觉到今年不会很差。丁祖昱年初悲观，不是他，是很多人，我从来反对的，预测不是第一线人的预测都是根据历史的事实推演的，昨天晴天，今天应该晴天，在变化的时候都测不准，而且眼界放得不高不远。研究院就看得很远很高。2019年我绝对相信对房地产是好年，绝对比2018年更好，但是集中程度更大。新的征途，路径来说，前年开始做房地产基金和文旅的项目，今年两个文旅开馆，明年有三个，房地产基金也不错，上过一两次当，现在还不错，这方面发展是非常乐观的。对我们来说另外一个战区就是大湾区，大湾区开发整个政策出来对香港机会多了，但是是和深圳、广州竞争的，机会来了可能人家拿走了，看企业在机会来的时候有什么好的想法，有什么迅速有效的行动，机遇是在那边。”

　　颁奖环节

　　荣获2019中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”的企业代表上台领奖。

　　附500强完整榜单：