這是“環環有房”的第195篇原創。

最近有一篇文章挺火的：《長沙：一個讓炒房客有去無回的城市》。

這篇文章洋洋灑灑，按照自己的邏輯，進行了一輪看似嚴密和閉環的論證。

文章的最後一部分提到，長沙之所以敢痛下“辣手”調控樓市，一個很重要的原因是，長沙公共預算只有20%左右來自於土地財政，這在同類城市裏是十分少見的，形成一種良性發展：低房價→吸引人口，產業→推動經濟發展。

反之，如果把房地產當作支撐發展的利器，對調控難免虛情假意，最終導致一個惡性循環：爲拉動經濟→刺激房地產→房價拉昇→人口、產業外流→經濟壓力加大→刺激房地產……

長沙特立獨行的樓市，更值得我們做更深入的思考。

因爲，城與國，輔車相依，大國需要健康發展的大城。

大國需要健康發展的大城當然是必須的，但對於從土地財政的高低來判斷是否敢於調控樓市，以及所推導出的良性發展與惡性循環，更加耐人尋味。

壹

長沙“反炒房”，並非自今日或今年始，早在去年六月，就開啓了一場被媒體稱之爲“反炒房”的攻堅戰。

人民網去年7月13日的報道稱，湖南省委推動房地產市場平穩健康發展的堅定決心和信心，對穩定長沙房地產市場預期起到了“定盤星”作用。

2018年6月25日，長沙市出臺了“反炒房”的九項綜合措施（《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》），重點保障剛需、打擊投機，堵塞了炒房通道，加上長沙市促供應效果明顯，市民購房體驗明顯改善。

據省市聯合調研組提供的數據表明：長沙“反炒房”措施出臺首周，長沙市樓盤來訪指數環比下跌31%，且呈擴大之勢，“一房難求”的非理性恐慌得到有效緩解，房價上漲預期明顯減弱，“恐慌性”購房現象明顯減少。不少市民和網民普遍認爲，政府控房價決心堅定、措施有力，房地產市場預期將保持穩定。

上述報道時間距離長沙625調控新政出臺不到兩個月，可能還不太能說明問題，湖南日報今年1月4日的報道，則更像是半年戰果的總結：

2018年，湖南省委、省政府認真貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”重要論述，抑制房地產投機和房價過快上漲，主動作爲、堅決作爲、善於作爲，用實實在在的成效穩定市場預期，取信人民羣衆。尤其是省會長沙打響了一場轟轟烈烈的“反炒房”攻堅戰，社會反響強烈，百姓紛紛點贊。

目前，長沙除了少數熱門項目，基本已很難出現“日光盤”，購房者日趨理性，市場呈現價格穩、供需穩、預期穩的態勢。

貳

長沙乃至湖南爲什麼要打響這場炒房攻堅戰？

長沙素有省會城市“房價窪地”一說。然而，自2016年下半年步入上漲通道以來，長沙樓市量價齊升、成交火熱。2017年，長沙市出臺一系列樓市調控政策，但並未止住市場熱度，至2018年上半年愈演愈烈。

一些開發商捂盤惜售，乘機擡價；部分違規中介和“黑中介”興風作浪，乘機謀利；搶房恐慌在購房者中瀰漫，認購徹夜排隊，一些熱門樓盤更是一房難求。“高燒”不退、亂象頻發的長沙樓市，引起了決策層的高度關注。

而最新的政策消息則繼續沿用去年年中以來的從緊思路。4月中旬，長沙官方規定，停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，二套房按4%的稅率徵收契稅。很多二線城市甚至一線城市今年春節以來都在變着法子從“一城一策”中尋求放鬆空間，惟獨長沙，逆勢收緊調控不動搖。

湖南是全國唯一至少是少數公開表態，房價窪地構成了城市競爭力，並稱將繼續維持這種優勢。長沙的政策走向與省委的步調是一致的。

而真實的狀況是，長沙新房市場出現搶客戶潮，優惠降價、轉介等折扣活動頻頻，開發商推分期付款，市場並非鬆動或向好，銷售壓力不是一點而是較大，小陽春，那是別人家的，是不存在的。

那麼，如何看待長沙樓市的特殊情況？

其一，將長沙放在中國內地各類城市中進行比較，或者與相似區位、體量、能級的城市中進行比較，長沙的樓市不算最火爆的，吸引人才方面也不是最開放的。其二，長沙經濟社會發展不被土地財政所綁架，既有利亦有弊，城市基礎建設方面如何快速發展，並形成核心競爭力（而非窪地競爭力），倒是值得思考。行政手段可以營造出步調一致的發展環境，但市場經濟的發展規律亦需尊重。

最後說說被長沙所拋棄的“土地財政”。

這是一個老話題。1994年分稅制改革以來，“土地財政”的說法爭議了20多年。近年來，並且隨着經濟社會的快速發展，地方對土地、“土地財政”依賴程度越來越高。

通俗地說，“土地財政”就是地方政府以土地出讓金收入作爲預算外收入補充地方財政的一種普遍性做法。分稅制改革後，中央“上收”了部分財權，土地出讓不僅成爲地方政府獲取財政“補充收入”的最佳選擇，也成爲地方財政的有力支撐。近年來，中國絕大多數城市的基礎設施建設（比如地鐵機場港口等等）能夠取得超高速的發展，土地財政功不可沒。

顯然，“土地財政”與其說是土地問題，不如說是金融問題，不應該是單一地方政府面對的問題，需要統籌考量，做好頂層設計，進行多方面的綜合配套改革。

這頂層設計未落地之前，地方政府製造了一個窪地式的幸福城市，效果如何，還需再觀察，再思考。

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