文｜邓浩志

影响楼市的三要素：资金、人口、土地。

经济方面排序是有共识的，第一梯队是长三角、珠三角、京津冀三大都市圈；第二梯队是中西部大城市及周边地区，剩下的是三四等梯队。相信这个分级会持续好长时间，一是目前的国策正在进一步强化核心城市带动城市群的发展模式，二是固有优势引导资源流动，最终导致分化加剧。

土地方面基本也是有共识的，经济好坏与可开发用地呈负相关，经济越好的区域建设用地一定相对紧张，所以，从土地稀缺，土地使用效率等维度考虑，排序基本和经济排序接近。

人口是最出人意料的变量。虽然经济越强的区域能吸引的外来人口更多，这是常识，但这种情况近年却有所改变，像北京、上海这种特大型城市近年人口反而有所减少；另外，人口老龄化问题也是必须考虑的维度，老龄化社会伴随的结果就是经济增长、消费支出、购房需求的下滑……。

所以我们重点看看全国人口变化的情况：

一、广东常住人口增速大幅领先全国。

这是2018年的数据，我回看了2017、2016年的数据，广东同样是人口增速最快的城市。

这里分享几个思考：

1、人口增速，第一的广东比第二的浙江领先优势巨大，和其他省份相比更是无法比拟。单考虑惯性因素，这种情况就至少仍会持续较长时间，所以广东人口持续、快速增长是未来的大趋势；

2、除了经济原因外，我国东南部更好的气候条件也是吸引人口的重要原因，人口增长缓慢甚至流出的区域，基本是北部、西部；

二、流动人口广东同样大幅领先。

广东与第二位相比，这个差距也是巨大的，因为到港澳前需先到广东，所以这个领先优势同样会保持。流动人口量其实直接和区域综合地位相关的，虽然北京常住人口轻微减少，但每年到北京的人还是很多的，这也是为什么北京房租近年领涨全国的原因。上海情况类似。

三、 老龄化。

广东大幅抛离主要竞争对手北、上、江、浙。老龄化超过14%即可认为进入老龄化社会，上海14.3%，浙江14.27%，江苏13.37%，此三地已经进入老龄化社会，工作的人少，养老的人多，经济活力，消费能力，购房需求都将逐步下降。北京10.9%，在全国平均水平之下；而广东为8.65%，几乎是全国最年轻的地区。

四、珠三角情况比全广东数据更突出。

经济上，珠三角占广东总量约85%；人口上占63%。人口年龄方面，这里有全国最最年轻的两个城市，深圳、珠海。所以如果单拿珠三角的数据出来比较，这个优势的差距会更加巨大。

以上几点可以得出一个粗糙的结论。经济上，三大都市圈各有优势；土地资源上，可能长三角、珠三角更高。人口变动趋势上，广东一枝独秀，珠三角更是出类拔萃。好，基本面清晰了，那个区域更有长期价值也清晰了。