《高房價原因，好像地球人都知道，實際上真正搞懂弄清的沒幾個》一文找到了樓市的癥結——人口流動性過剩。

　　有人會馬上反駁，人口流動是市場經濟的要求，限制人口流動是計劃經濟的思維。

　　那麼大家冷靜下來想想，現在的中國是人口流動不夠，還是流動太頻繁了？每年幾次的人口大遷移已經創造了世界之最，而且省外流動比省內還頻繁。

　　流動性越強越好嗎。高房價就是人口過度流動的後果，流動性過度，直接支離了城市原有的熟人社會，變成陌生人的世界，冷冰冰，越來越沒人情味。工資漲了嗎，很難漲，因爲有無限湧入的外地人做派遣工和本地工人搶飯碗，本地工人完全喪失了話語權，因爲他要漲，企業主立馬用派遣工替換你。商業好做嗎，外地人湧入商圈，導致商鋪林立，惡性競爭，商家也叫苦不迭。

　　哲學上講，過猶不及，物極必反，難道不能帶給人們啓發？

　　人才流動性猶如河水流動，河水不流動會形成死水一潭，魚蝦無法生存和成長，但河水流速過快，同樣會讓魚蝦無法生存和成長。過猶不及，物極必反，人才的流動性同樣如此，過於頻繁的人才流動性，增加了人才自身流動成本，不利於人才自身積累和成長，客觀上也造成極大的人才浪費和低效利用！

　　河水不流動會形成死水一潭，魚蝦無法生存和成長，會因缺氧和腐臭窒息而亡

　　但河水流速過快，同樣會讓魚蝦無法生存和成長，因爲交配和魚子發育需要一個相對穩定的流速

　　明白了上述粗淺的哲理，我們就能設計出巧妙的方案根治高房價。

　　關稅大家都知道，世界各國那個敢全面取消，德國日本的崛起，包括我們自身的崛起，無不受益於合理的關稅。關稅可以保護國內市場免受外來衝擊，也能保護民族工業。儘管關稅有副作用，但其正面作用不可否認。

　　異地購房梯級門檻稅，就是基於類似的思路。

　　思路解讀如下：

　　對於同一區域縱向梯級購房衝擊波，我們不妨借鑑治水的辦法：

　　治水的最好辦法就是在中上游地區“修堤築壩”，中華民族對黃河水患的治理就是最好的證明。歷史上，黃河在中上游地區沒有修堤築壩，所以一到汛期就河水就會一瀉千里，奔湧而下，在下游地區形成嚴重洪澇災害。但自從在黃河中上游地區相繼修築了龍羊峽、青銅峽、萬家寨、三門峽之後，桀驁不馴的黃河變得溫順起來，即使到了汛期，也難以形成洪澇災害。堤壩不僅起到了防洪蓄水的作用，而且還能爲社會經濟的發展提供可觀的電能。如果我們也在這股購房衝擊波流經的縣城、地市、省會、大都市都設置像堤壩一樣的“門檻”，用以梯級緩衝這股購房衝擊波對大城市樓市壓力，理論上就能減弱大城市流動性，有效化解大城市房地產市場危機。

　　堤壩不僅起到了防洪蓄水的作用，而且還能爲社會經濟的發展提供可觀的電能。

　　異地購房梯級門檻稅，猶如黃河上梯級分佈的水電站（大壩）一樣，既能防洪蓄水，又可發電

　　在陝北、內蒙和甘肅一帶，經常可以看到沙漠中有連成一片的“草格子”。這些連成一體的草格子就像一張巨大的漁網，牢牢的固定住了下面的流沙，大大降低了沙塵暴對當地居民的危害。如果在每一個城市周圍構築“草格子”（門檻稅），這樣所有城市的“草格子”連成一體，就會形成像沙漠中“草格子”一樣的恢恢天網，這張大網會像“草格子”固沙一樣牢牢抑制住外地購房者的流動性，讓異地炒房者付出更高的成本，最大程度上擠掉投機的空間。

　　仔細考量外地人購房製造的兩種購房衝擊波，我們會發現：異地橫向梯級購房購房衝擊波基本涵蓋了同區域縱向梯級購房衝擊波全部內容，如果不以行政區域爲參照，同區域縱向梯級購房實際上也是異地橫向購房的一種表現形式。比如太原所轄的清徐縣到太原市購房，嚴格意義上也可看成是來自不同區域的異地橫向購房。因此，在設計門檻時，只要將大城市所屬縣區視同一級別的行政區域看待，即可實現縱向梯級購房門檻和橫向梯級購房門檻重合。換言之，只要針對橫向梯級購房者設計一套“門檻”實現對異地購房者有效抑制。

　　這些連成一體的草格子就像一張巨大的漁網，牢牢的固定住了下面的流沙，大大降低了沙塵暴對當地居民的危害

　　最後找到破題中國樓市危機“哥德巴赫猜想”的方法

　　中國面積和歐洲相仿，可以看作是一個“小世界”，三十個省在人口和規模上就好比三十個國家，三十個國家的有錢人去深圳購房或炒房不形成巨大泡沫到是一件奇怪的事情。如果中國實施了異地購房梯級門檻稅，對異地購房設置戶籍梯級門檻，就能夠有效的控制來自全國各地的購房炒房者，從而收到很好的降溫和調控效果。具體原理和操作如下：

　　在現有“購房與過戶”掛鉤的政策基礎上，設置一定的過戶門檻——異地購房梯級門檻稅，從而達到有針對性的遏制梯次“購房衝擊波”效果，進而實現對房地產市場宏觀調控的目的。——具體操作方式：

　　以首都、直轄市、特區、省會等大中城市爲原始起徵點，依照購房者戶籍所在地與商品房所在城市的地域及行政關係遠近，實行商品住房（不包括辦公商用房）銷售梯級門檻稅，距離或關係與城市越近的門檻稅越低（直至爲零），反之，距離或關係與城市越遠的門檻稅越高。（理論依據：因爲城市人口一般來自其臨近地區，越臨近城市的地區轉化爲城市人口的越多，因此對城市貢獻越大。貢獻越大越應優待方體現公平，減徵門檻稅就是一種優待）。比如，北京市民大多來自北京周邊縣區、然後是河北省、再然後是華北地區，最少來自其他地區。

　　依此可將門檻稅設計爲：北京市民購房只交契稅，不徵收門檻稅；然後依地域及行政關係遠近逐級提高門檻稅：北京所轄縣區居民購房開徵門檻稅（係數1.2）；河北省區居民購房門檻稅係數（1.5）；華北地區居民購房門檻稅係數（1.8）；‘華北地區以外中國其他地區居民購房門檻稅係數2.1，港澳臺及外國購房者購房門檻係數2.6。假設北京目前商品房均價是5000元/㎡（用C表示），相關稅費是200元/㎡（用X元表示）；北京市民購房總成本用∑0 表示，那麼在異地購房門檻稅之後，

　　北京市民購房單位（平米）成本：

　　∑0=C +X=5000元+200元=5200元；

　　北京所轄縣區居民購房單位成本：（實施有助於在首都（大城市）周邊形成以縣城爲基礎的衛星城）

　　∑1= C×1.2+ X=5000元×1.2+200元=6000元+200元=6200元

　　河北省區居民購房單位成本：

　　∑2= C×1.5+ X=5000元×1.5+200元=7500元+200元=7700元

　　華北地區居民購房單位成本：

　　∑3= C×1.8+ X=5000元×1.8+200元=9000元+200元=9200元

　　華中地區居民購房單位成本：

　　∑4=C×2.1+ X=5000元×2.1+200元=10500元+200元=10700元

　　其他地區購房者購房單位成本：

　　∑4=C×2.4+ X=5000元×2.4+200元=12000元+200元=12200元

　　港澳臺購房者購房單位成本：

　　∑5=C×2.7+ X=5000元×2.7+200元=13500元+200元=13700元

　　外國地區購房者購房單位成本：

　　∑5=C×3.0+ X=5000元×3.0+200元=15000元+200元=15200元 （適當提高外國購房門檻係數，體現內外有別，而且外國購房者所在國家國民收入一般在中國三倍以上，收入高門檻稅同比提高更顯公平）

　　通過外地人購房單位成本變化規律，可以導出外地人購房門檻稅公式：

　　p=a×(1.2+0.3n-0.3)

　　門檻稅調控房價的機理釋讀：

　　首先，稅率較高的門檻稅本身就足以抵消炒房所獲得的超額利潤，從而擠掉炒房客投機的空間，斷絕其炒房的念頭；另外，在區分不同地緣關係遠近基礎上設定的門檻稅級差標準，可以引導外地人就近購房置業和工作生活，從而有效化解外地購房者和租房者對大城市房價形成的壓力，抑制流動性氾濫對大城市樓市的衝擊，進而扭轉大城市房地產市場不對稱格局，重建相對平衡的供求關係，在此基礎上，房價將回歸理性，泡沫將隨之消解！

　　門檻稅不只在大城市實施，而是在全國各城市同步實施，這樣城市與城市之間都會築構一起一道抑制炒房沙塵暴的藩籬，任何有投機念頭的購房者只要一邁出他所在的城市，就會受到“門檻稅”的有力牽制，而且地域越遙遠購房的成本也更大，即便其將戶籍轉到異地大城市，仍舊會受到當地購房累進增容稅（門檻稅配套稅種，針對當地超標購房居民）的羈絆，而且他再回原籍買房還要受到門檻稅的制約。可見，門檻稅就像是一張疏而不漏的彌天大網，可以最大程度擠掉炒房客投機空間，讓投機客舉步維艱，左右爲難，最終迫使其放棄炒房的念頭！

　　門檻稅就像是一張疏而不漏的彌天大網，可以最大程度擠掉炒房客投機空間，讓投機客舉步維艱，左右爲難，最終迫使其放棄炒房的念頭！

　　炒房客一旦停止炒房，樓市恐慌效應將很快消失，購房者將更加理性的選擇是否去異地購房，並由此放慢湧入大城市的腳步，其對大城市樓市形成的“剛性需求”將走向疲軟，外地打工者也將同步放緩湧入大城市的步伐，其對大城市租房市場的形成壓力將大大減輕，大城市樓市的“剛性需求”將進一步萎縮，甚至轉入需求不足狀態。房價將因此失去上漲的動力而進入下行通道，直至迴歸到價格真正體現其價值的程度！

　　機理上猶如前年北京出臺的區別不同類別區域設定差異化的停車費標準，用以引導城市中心區域私家車向城市三環、四環、五環等外圍停放以引導車流均衡分佈，從而緩解市中心交通壓力的機理相似。門檻稅具有同樣的引導購房者和流動人口向中小城市流動的從而化解大城市流動性氾濫對樓市的災難性影響的作用。

　　解讀未完-待續