【小赵学买房】 驾驭情绪不要光「用眼看」 陪同交易回顾（上）
这篇来复盘跟老邝带客户看房的经历，那也是我第一次看二手房。客户T先生，国企，单身，首付70w。我们当天看了老邝为T先生选定的五处房源，分布在番禺、萝岗、黄埔区域，最终在3选1当中锚定了目标。
感谢T先生同意小赵把踩盘一些经过写出来，更感谢当天他让我这个新手表达了很多意见，最后T先生的选择和我的判断基本一致。
差不多价格三选一，如何看出优劣？
T先生的买房需求非常明确，纯投资，并且他自己习惯生活在都市中心圈，所以也是接受住投分离。首先根据三成首付，预留一些杂费摩擦成本，总价定在200万左右，以下三个选项里，环境最好、价格也最好的中海誉城这套，当天业主不放盘了，想买也买不到，再看其他的同样户型预算也超标了，所以这项先直接剔除。
对于中海誉城的环境和物业，小赵真服气，整个楼盘都是垫高了的，环绕曦山&澜山而建，地下2层的车库才是地面，小区的绿化好似空中花园，走在上面感觉空气都更清新（心理作用）。当我们开车要从小区大门出去时，还被拦著了，外来车要走另外的通道……总之当下的点滴完全调动了感性，不由得会想「住在这里真舒服。」
但我要学习高配玩家，理性！动脑！分析下来小赵定义这里是有车有娃一族的刚需盘，如果入手后可以期待来自科学城的优质接盘侠，但是因为不近地铁，所以对于零散租户会有影响，试想什么样的人会租这里的两室一厅呢？租金收益不高，还不如补贴自己，买来做做婚房给父母住什么的，但是T先生既然明确不自住，而且这里笋盘没有了，那么就果断不考虑。
先排除，再横向比交通
接下来就是两个地铁上盖盘的较量了，我们那天都是顶著大太阳走路去地铁站亲测时间的。丰逸尚居坐拥两条地铁线，走路去5号线文冲站12分钟，13号线双岗站远一点点，我们没去双岗站，因为五号线起点站的文冲才是重点，地铁边有一个沃尔玛。
亚运城媒体南村是整个超大的亚运城中，最近地铁的，这也是老邝选它的原因之一。走路去四号线海傍站大概7分钟，地铁站附近有一个带万达影院的综合商场。
两个地方距离地铁站的距离都不错，那么再放大一点来看地铁线质量如何？5号线，可以说是广州横著走的一条线，贯通了整个广州东西走向，还有6个换乘站承接全市各区的人流。而四号线是沿著南沙竖划，相当于沿著广州的市区擦边南下。
可以说两个楼盘都是双地铁，丰逸尚居是一强一小弱，亚运城媒体南村是准双地铁，一小强一弱。小赵相信那句话：投资世界是没有平均主义的，强者恒强，弱者恒弱。就算3号线海傍站通车了，丰逸尚居的5+13＞媒体南村的4+3。更何况，3号线的预期规划落地还需要至少3年的时间，那么在价格差不多的情况下，买丰逸尚居就是跑赢了时光机，在交通层级上更是完胜。
挑房子可不要「外貌协会」
虽然两个地方有面积的差距，但是小赵觉得上车房不要贪面积大，而是要争取自己能力范围内的最大单价，占据强势地区，之后再卖猪买仔，卖小换大。并且在租金表现方面，可不会因为受面积大小的影响，老邝教我了，房租租金是社会资源属性兑现的最佳体现。记得当时车上小赵跟T先生说，可以换一个角度来看如果你是中介，你带租客来看这几套房子的时候，会如何介绍？丰逸尚居光是一点：你从家里去珠江新城就40分钟，起点站还有大把位子坐，直接KO亚运城媒体南村的「各种学校、绿化、医院」……
为什么学校、绿化这些会被比下去？因为学位不成为租房考虑的因素，然后在众多吸引力因素中，长得漂亮是最不重要的。这些想必看多了老邝的文章的朋友也都知道，很简单的道理，丰逸尚居的周边环境确实很差，但目标租户「在珠江新城上班的白领们」，他们看再漂亮的小区能美过珠城吗？他们若是想锻炼跑步，下班随便去哪个心仪的健身房或者江边都行，重要的是，想回家就回了，而不用跋山涉水到了小区门口，还要走过绿化才能进家门。
无家庭负担的年轻人们，对于方便的重视是一定大于环境的，对于便利店的需要一定是大于一片湖水的。这点T先生和小赵都达成一致，所以虽然我们当天看到的丰逸尚居折旧严重，且在房间内还看得到广州石化厂的烟囱，我们都感受到了这些弊端，但是面对它的位置优势，依然心有偏向。
老邝写的「理性房产投资观，别让情绪左右你的决策」那篇文章提到，「这五套房子都是「垃圾」，现在的我绝不会挑这些货，只是因为我比较理性，驾驭住情绪的干扰，再加上一些运气，才有资格在这跟大家谈房论市。只要驾驭人性、驾驭情绪，再垃圾的资产都能赚钱。」
经过了那一整天的踩盘，看过了那么多漂亮的房子，小赵在开车返程的路上，跟T先生说，虽然我是女生，喜欢干净整洁的环境，但是我最终的投票给最丑的丰逸尚居。当然这个决定绝不仅仅与这些有关，还有很多其他的因素考虑，包括二手踩盘要如何抓细节？如何比较竞品等等，小赵也有收获，全部留待下篇与大家继续分享。欢迎关注公众号：老邝教买房。
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