特色小鎮火了

特色小鎮火了！很多人壓根就沒整明白什麼是特色小鎮，如果還是整齊劃一的建樓房和新農村沒什麼兩樣。開發商恐怕大多還是地產邏輯，修幾個形象工程，就得趕緊賣房變現。

任何一種買賣資產的形式用於特色小鎮的開發都會陷入房地產如今走進的死胡同，越滾越重，越沒法自我更新。特色小鎮要想真正玩的轉，就一定要輕資產而重內容，一定要去地產化。

現在幾乎每天都接到各地發來的小鎮申報資料，有一個縣甚至申報了16個。我問：「你就那麼多點資源，那麼大個市場，你搞這麼多小鎮自己跟自己競爭啊？能活嗎？」他說：「老師，這不找你了嗎？我們是能申報多少就申報多少，能批幾個算幾個，只要上面批了，對地方經濟就一定有好處！」

真的嗎？一碗粥一個孩子吃，養活他應該沒問題，十幾個孩子搶著吃，你看能不能活下來一個？小鎮是這麼容易建設的？小鎮的生命在於特，小鎮的基礎是資源，小鎮的發展在產業，小鎮的興旺在市場，你屁大個地方，有多少特色？多少資源？有多大市場？能容納多少產業？

一哄而上，死無葬身之地！——十多年前的商業大開發、綜合體到如今還有幾個成活？商業體如此，特色小鎮也難倒覆轍。

對於目前的「特色小鎮熱」，小編結合所見所聞所感，經思考，梳理出了一些東西，希望對各位有所啟發！

把握商業開發的「度」

特色小鎮空前的熱鬧，各級政府不遺餘力，這讓人喜憂參半。小鎮的推動，無疑是中央的一項正確決策，旨在通過全國眾多小鎮的開發和建設，加快中國城市與鄉村的對接，帶動鄉村的經濟發展。但是，這樣一窩風的大幹快上，有條件的要上，沒有條件的製造條件也要上，期間隱患和風險路人皆知，最後演變成什麼，又由誰來負責？

商業開發是小鎮建設特別是文旅小鎮非常重要的一環，可以說，商業繁榮了，小鎮就活了。但是，商業開發過度，必然對文化的破壞更深，這從麗江、陽朔、鳳凰城等可以窺見。商業與文化保護這一對矛盾該如何平衡？這是一個非常值得思考的問題。

十六年前，我走在麗江古城的青石板上，感受到的是古老的街道、悠久的歷史；這是一個讓人來了還想再來的地方。但上個月，我再來古城時，發現味道變了：這裡變得越來越喧鬧，沒有文化主題的商品大量充斥、商鋪銷售員的吆喝聲此起彼伏、酒吧的音樂震天響，整個麗江古城商業化越來越嚴重，納西文化日式漸微。如果繼續這樣發展下去，古城很有可能在5~8年後被邊緣化！

這並非是聳人聽聞，因為有古城區的領導親口告訴我，他兩年沒進去古城了，覺得商業的味道太濃，沒有意思。

因此，我們需要把握商業開發的「度」，既不能否定商業的價值，也不能片面追求商業化，丟失了我們最引以為豪、最有價值的文化。科學的開發是最好的保護，這一點對於每個小鎮都適用。

產業是小鎮的靈魂

很多人對文旅小鎮和旅遊風景區的概念還是模糊不清，文旅小鎮最終有沒有可能演變為旅遊景點？

這種擔心並非空穴來風。有些小鎮有一定的文旅資源，但交通不便，人氣源不足，做著做著很容易成為旅遊景點。比如，江西某某小鎮緊鄰2萬餘畝連綿起伏的山林和4500畝水域，小鎮內的歐式建築林立，綠草如茵，湖面碧波蕩漾，讓人心曠神怡。

這麼一個地方，其實是有做小鎮的基礎。但可惜的是，這個小鎮交通不便利，遊客只能開車進入，加上配套全無，最後只能淪為「旅遊景點」，供人到此一照。

文旅小鎮的產業到底是什麼？現在很多人說，產業是文旅小鎮的靈魂，沒有產業就沒有文旅。首先文旅小鎮的靈魂真的是產業嗎？有關這點仁者見仁，智者見智，但我認為文旅小鎮的靈魂應該是定位。

另外，很多人把文旅小鎮的產業理解為必須是第一產、第二產，也就是必須是農業或者工業，我要請問：你到底是做文旅還是做產業園？難道第三產就不是產業？文化和旅遊本來就是最好的最有潛質的熱門產業，為什麼要規定文旅小鎮必須有農業或者工業呢？

更可笑的是，有的地方為了滿足上面的這些無知規定，硬是在文旅小鎮塞進去一些不倫不類的東西，好好的文旅資源被破壞，噁心至極。我要正告那些用屁股指揮腦袋的開發者，請你們多讀點書，文旅也是產業。

一個小鎮的成長，並非朝夕之功。一個小鎮，從策劃、規劃、設計、建設到運營，少說5、6年，多則十幾二十年。但有些地方硬性規定，三年必須建成而且見效果。不要說是一個小鎮，就是一個不大的房地產項目從策划到完成最少也都要三五年，我真不知道這些制定規定的屁股們是不是真的不食人間煙火？大家所熟知的烏鎮，一個有基礎的古鎮，你知不知道從重新規划到今天的模樣用了多少年？

答案是近20年。烏鎮景區總規劃師陳向宏，自1999年起就主持烏鎮古鎮旅遊保護開發，在全國古鎮中率先提出「歷史街區保護和再利用」的理論，畫了幾千幅草圖，考察了N多古鎮，引進了戲劇節、藝術展、動漫展、互聯網大會等眾多文化活動，才將烏鎮從觀光型古鎮打造成了國際性的著名休閑旅遊目的地小鎮。

小鎮建設，並非畫一張規劃圖，投一些錢就可以成型。它的成長，需要久久為功，甚至需要幾代人的努力。

自然風光和文化到底什麼最重要？沒有文化的自然風光只能是景區，再美的風景只能讓人到此一游、到此一照，只有文化才能留住遊客，才能讓遊客來了又來，來了就不想走。但是，我們又必須明白，自然風光又是文旅小鎮的基礎，沒有優美的自然風光，再深厚的文化也只能是學者的研究對象。

古北水鎮是如何火爆環渤海地區的

古北水鎮在北方火爆的原因是多方面的，其中與操盤者成熟的運營經營是分不開的。古北水鎮是司馬台長城腳下獨具北方風情的度假式小鎮。

北京古北水鎮旅遊有限公司成立於2010年7月，由IDG戰略資本、中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅遊股份有限公司和北京能源投資（集團）有限公司共同投資建設。公司旗下北京·密雲古北水鎮（司馬台長城）國際旅遊度假區總佔地面積9平方公里，總投資逾45億元人民幣，是集觀光遊覽、休閑度假、商務會展、創意文化等旅遊業態為一體，服務與設施一流、參與性和體驗性極高的綜合性特色休閑國際旅遊度假目的地。

古北水鎮（司馬台長城）國際旅遊度假區內擁有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建築，包含2個五星標準大酒店、6個小型精品酒店、400餘間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施。到目前為止，公司擁有2500餘名員工。

古北水鎮剛投入運營就在2015年實現綜合收入近五億元，而去年的收入將會突破六一。之所以能夠取得如此成就，除了其優越的地理位置，環渤海區域優質的客源之外，最為關鍵的還是其經驗豐富的運營團隊，主要運營團隊依然是由操刀烏鎮的團隊承擔，在把烏鎮由歷史古鎮的觀光遊走向文創小鎮的轉化之後，操刀運營的第二個特色小鎮。是天時地利人和的典型代表。

這是一個人造小鎮的成功典範。

美需要發現，更需要表達。文旅小鎮首先是文旅資源，但很多地方資源貧瘠，這並非熱情可以解決的，沒有資源硬要做文旅，大概一是為了趕時髦，二是上面定指標，三是盲目自大、一廂情願。無論哪種，沒有資源霸王硬上弓，最後的結局就是死無葬身之地。

新田城，郊區居住也很美

在鄭州，在洞林湖，有一個項目叫新田城。這個項目經過十幾年的開發，尤其是項目方在引進恆大與碧桂園之後，對於區域形象的提升起到了關鍵性的作用。

新田城項目以英國現代城市規劃大師霍華德的「田園城市」為規劃理念，規劃有居住、商業、度假、教育、農業、醫療等六大業態，從而構建成功能齊全、多元複合的現代田園城市，使居住者既能享受鄉村生活的田園風光，又能體驗都市生活的便利。

小區有60萬平方濱湖商業配套，引進四星級法國皮埃爾溫泉會所和五星級法國皮埃爾酒店發展旅遊和度假，2700畝的濕地運動公園和700畝生態農業園提供綠色健康生活品質，名校加盟為3-22歲的孩子真正實現全學齡優質國際化教育。

如今，由新田置業開發的住宅部分基本上銷售一空，剩餘部分主要是做商業配套、文體、娛樂等，而在此區域購房的客戶大部分都是改善型客戶，不少客戶是為父母在那裡購置的養老房。

隨著城市規模的擴大，尤其是地鐵未來的修建，該區域將會由郊區盤向剛需區域過度，而早期購買者因為當時各種條件不成熟而以低廉的價格購入，有不錯的升值空間。

不過，有的地方看似貧瘠，其實也許隱藏著最獨特的資源。關鍵在於是否有能力發現，發現是需要智慧的。

這樣的例子舉不勝舉，天天相處司空見慣的東西，對於從未接觸的人來說，極有可能是海天絕色。關鍵是有沒有發現的能力。發現美是需要智慧的！

資源共享環境下怎樣做出不同特色？最近我在幾省的考察有一個很深的憂慮：就是同一地區甚至是同一區域，有不少的小鎮在申報，資源相同、文化相同、地形地貌相同、一切都相同，卻要做幾個小鎮，這就出現一個問題，如何使每一個小鎮具備不同的特色，因為沒有特色就沒有小鎮。

在麗江，甚至還有這樣一個笑話：

有一個從山裡集體搬遷過來的村莊，開發商按當地民俗建築風格修舊如舊，然後在所有房屋的牆體粉刷各種顏色的塗料，在村莊周邊和道路兩旁種植玫瑰，然後取了個名字，什麼幾色玫瑰小鎮，並且馬上收取100元的門票。我滴個神啊，小鎮這樣個搞法，我是聞所未聞、見所未見，幾把刷子，幾桶塗料，再栽幾朵玫瑰就成小鎮了？

不管這個項目的開發商是出於何種心態，但有一點我卻可以理解：就是在周圍各種小鎮奇招迭出的競爭下，實在是想不到還有什麼好出路才不得不如此。其實，這不能完全怪投資者，各級政府為了完成上面的指標任務，推波助瀾也是一大誘因。

同一區域做不同特色的小鎮難！很難！但是不是就真的沒有其他出路了呢？也未必。自然資源相同，但文化可以不同，產業可以不同，定位可以不同，就看你如何去發現和表達。

小鎮申報通過了就萬事大吉了嗎？

最近，全國各級政府都在全力推進一件事，就是小鎮的申報、評選。政府急不可耐，企業更是火燒眉毛。似乎只要申報成功，小鎮就指日可待，就萬事大吉。

小鎮建設本來是一項經濟活動，但現在變成了一個政治任務，有指標有時間有規模，這是一個很不正常的現象。這直接造成了一哄而上，其結果很可能就是粗製濫造。可以想像，幾年以後，祖國大地到處都是爛尾的房子、破亂的工地、廢棄的材料、荒草叢生、野狗亂串。真到那一天，不知如今積極推進的這些官員會作何感想？

小鎮建設不是一朝一夕的事。我說過，就是一個小型的房地產項目，從征地到交房，沒有個三五年別想完成，何況還是一個小鎮呢？小鎮不是旅遊風景區，不是產業園，小鎮是一個易居易業，也就是說是一個包括了生活和生產的大平台。要滿足最基本的居家生活，首先要考慮那些東西？醫療、教育、商業、休閑、文化、交通、居住…沒有這些怎麼生活？

而生產平台更是複雜，不同的產業有不同的要求，假如是加工產業至少要廠房、設備、倉儲、原料、員工食堂、員工宿舍……

如果是純粹的文旅小鎮，雖然無需加工企業的廠房設備，但旅遊、度假的配套必不可少，酒店、內部交通、景點打造、遊玩設備、商業街……特別是特色的表達，更是要花很多心血去營造的。比如，足球小鎮，除了訓練比賽場地、足球學校、酒店、餐飲、商業街，還有IP設計、………太多太多東西要做。

不管是文旅小鎮還是產業小鎮，最關鍵的是頂層設計，包括小鎮定位、開發模式、盈利模式、規劃和設計、產業延伸、商業和生活、運營和管理、服務體系、品牌打造、推廣和宣傳等等，這是一個複雜的系統，需要更多的時間、精力、資金、智慧去完成，怎麼可能一蹴而就？

所以，申報成功只是萬里長征第一步，後面的路還很長很長……

小鎮不是你想的那麼簡單。還有一個很普遍的現象，無論是政府還是企業，對小鎮如何開發沒有一個完整的思路，大部分停留在「我要做一個什麼樣的小鎮」，而根本不清楚「我怎麼樣才能做好這個小鎮」？說白了，現在大家都在很努力的做一件事：怎樣申報成功。而怎樣做一個小鎮卻沒人重視，或者說不知道怎麼重視。這大概沒冤枉大家吧？

其實，怎樣做小鎮不僅是政府、企業不清楚，就是那些成天激情四射的所謂專家也沒幾人知道，即使有那麼幾個知道要做好「頂層設計」，也不清楚一個小鎮的頂層設計怎樣做才能真正落地？理論是用來指導的，但用於指導的理論首先是來源於無數次的實踐，是從無數個成功、失敗的項目中提煉出來的。

這不怪專家們，一是小鎮建設本來在中國就是個新東西，大家都還在忙著征地、申報、規劃，遠沒有進入實質性的開發，根本談不上成功或者失敗，無法借鑒。可能有人會說烏鎮等不是早就建成了嗎？大家可能沒有弄清一個概念，烏鎮是古鎮改造升級，現在所有的可以參觀學習的小鎮幾乎都是古鎮的改造和升級，新建的沒幾個。而我們現在所討論的是新建的，即沒有古鎮的原始基礎，在一塊中意的土地上新建一個按照我們自己心中所想的小鎮。

二是專家們善於總結和提煉，但有幾個專家真正的做過幾個項目？我說的是從頭到尾，從征地開始、頂層設計到項目完成始終都參與和主持項目的。沒有完整的參與和主導幾個項目，他們總結和提煉的又怎麼可能完整呢？

我要提醒那些真正想做一個、幾個小鎮的政府和企業，現在該把心思從申報專註到怎麼做的問題上，用更多的時間考慮項目的方向、定位、規劃、模式、運營，不要褻瀆了一塊塊美麗的土地！

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