不管怎么看，这座城市都不会比你的老家县城差，那为什么他的房价如此低迷呢？在这个城市，每平米一千多都算高价了，这连装修费都不止啊，100平的房子你10万能装个啥出来，也就是能勉强见人的程度吧。

建安费2000+装修费1000，就算土地价值为0，房价也不太可能低于3000，但是鹤岗创造了奇迹。

是不是鹤岗经济特别差，鹤岗人收入不够，买不起房呢？

鹤岗作为曾经的煤都，在过去无比辉煌，如今虽然资源枯竭陨落了，但是居民也不算特别穷。

2017年，全国城镇居民人均可支配收入为36396元，而鹤岗人均可支配收入为21370元。

鹤岗的人均可支配收入的确逊色于全国平均水平，更别提北上深了，但是这个差距没到10倍20倍那种差距，鹤岗人的可支配收入为全国平均水平的58%，那么按理说房价比全国平均水平低一半了不起了，不至于说低这么多。

根据2017年的人口统计，鹤岗常住人口达到100万，其中34岁以下的年轻人占据了30%，60岁以上的老人占据22%，人口结构并未老化，还在正常范围之内。

鹤岗好像没什么大问题啊，那鹤岗的房价到底是为什么这么低呢？

仔细研究发现，鹤岗的城镇化率特别高，而且鹤岗市的人口在持续流出。

首先，鹤岗市的城镇化率高达82.6%，这个城镇化率太恐怖了，要知道美国总体平均城市化率才83%，鹤岗市直追美国。

鹤岗的城镇化率之所以这么高，是因为他曾经是一个重工业城市，煤炭带给了鹤岗辉煌，所以过去的鹤岗才会发展的这么好，城镇化率才会这么高，几乎所有的鹤岗人，都进城当工人了。

按照世界各国的房地产发展周期统计规律，一个国家城市化率在30%到70%阶段，往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段，鹤岗已经进入了房地产周期的黑铁时代。

雪上加霜的是，鹤岗的人口在持续流出，2016年人口统计鹤岗市拥有103.6万人，2017年的人口统计就只有100.9万人了，净减少2.7万人。

听起来二万人不多，但是这总人口才100万啊，这个比例太吓人了，一年之内2.7%的人口跑了。

人，才是一切经济活动的根基，有人才有经济，然后才谈得上房地产。

这些年很多城市都在疯狂引进人才，不断的降低落户门槛，出这个政策是为了提振房价么？不，这么做的目的是为了提升GDP，提振房价只是顺带的事情。

首先，假设鹤岗市的人口归零，那么鹤岗的GDP肯定也归零，那么我们再假设鹤岗流失的2.7万人有精英有庸才，平均水平等同于鹤岗市中位数。

那么就仅仅鹤岗市流失的这2.7%人口，鹤岗今年的GDP增速就会凭空减少2.7%，本来增速可以6%的，现在就只有3.3%了，如果要再叠加煤炭枯竭、经济恶化等情况，GDP怎么好的起来。

同理，那些不断吸纳人口的城市，GDP增速会凭空的提升一截，吸来的人口越多，提升的GDP就越多，更别提这些城市吸来的人才都是超过社会平均水平的，再怎么低也得中专大专吧，要知道93%的中国人，是没有大专文凭的，连北京都不敢说自己有一半人口在大专以上。

作为政府来说，提升GDP是主要政绩，不断的招商引资就是为了提升GDP，如今只要基础设施跟得上，吸引人口也能提升GDP，还能顺带提振房地产，何乐而不为呢。

那么鹤岗市为什么这么傻，任由人口被吸走，赶紧也降低落户门槛招揽人才啊。

不是鹤岗市不想，是臣妾做不到啊，鹤岗市的门槛早就归零了，已经没办法再降了，只有那些曾经存在门槛的城市才有资格降。

所以，像鹤岗这样城镇化率极高，耗尽了本市农村人入城潜力，又没有外来人口接盘，本地人甚至还源源不断流出的城市，房价就悲剧了。

更过分的是，鹤岗那里是东北区域，每年是要收暖气费的，好几千块钱，物业费也不低，别看那些房子售价只有几万，不管你住不住，一年暖气费要交二三千，物业费还要交一千多。

虽然这些费用在大城市的人看来很低，很合理，但是对于总价只有几万的房子来说实在难以承受，鹤岗很多房东出租房子是不收费的，免费住，只要求自负暖气费和物业费即可，堪称中国最悲情房东。

鉴于每年三四千的持有费用，那些幻想买来放骨灰的朋友们可以放弃了，你真放不起，这也是鹤岗的房价会跌破建安成本的原因。

要知道，哪怕土地价值为零，你新造一个房屋，每平米建筑安装成本怎么也要2000块钱，钢筋混凝土那是要钱的，不是天上掉的，但是鹤岗的房价居然能跌到一二百块钱一平米，远远跌破了这房屋的成本，甚至连装修费都不够。

别说你的购买成本，鹤岗案例告诉我们，极端案例情况下，房屋的售价连钢筋混凝土的成本都能跌破，房子如葱。

如果你想买套房过瘾的话，可以考虑下面这套拍卖房，起拍价低至5元钱，至少从外立面看来，这套房嘎嘎好。。。

不过你要注意了，如果买下，每年是要交几千块暖气费和物业费的，不管你住不住。

每次土拍价格创新高，中介都会跟你说，面粉涨价了面包怎么可能不涨价，房价必须涨。但是鹤岗的案例告诉我们，别说面粉，连调料价格都能跌破。。。

人，才是关键，没有人的城市，什么都没有。

鹤岗的房价曾经也辉煌过，货币化棚改的政策下也曾炒作过，但是退潮之后，它的房价依然回归了原点。

经济好不好，这不是一个城市房价涨不涨的关键，人才不断涌入的城市，经济一定不会差，而经济再好的城市，如果一口气把人口迁出去一半，那房价也必然崩盘。

所以，我们只需要盯著人口这一个指标就可以了。

在中国，北上广深这种城市就不用谈了，人口赶都赶不走，杭州武汉南京这种城市，人才也在不断涌入，但是那些四线城市就麻烦了，住房空置率极高。

在这些县城，大部分人都外出打工，县城买套房算安家了，结婚之后继续出去打工，一旦有在大城市安家的机会，立刻就会放弃县城。

所以房子上涨的核心是人，是不断涌入且有购买力的人，不是土地价格，只有这些城市才有长期持有的投资价值。美国底特律的房价崩盘了，但是纽约的房价常年坚挺。

而那些人口不断流出的城市，房价会越来越低，彻底没救。

人，才是核心。

原文：装修么？送房子那种！第一个房子如葱的城市出现了

作者：远方青木

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