不管怎麼看，這座城市都不會比你的老家縣城差，那為什麼他的房價如此低迷呢？在這個城市，每平米一千多都算高價了，這連裝修費都不止啊，100平的房子你10萬能裝個啥出來，也就是能勉強見人的程度吧。

建安費2000+裝修費1000，就算土地價值為0，房價也不太可能低於3000，但是鶴崗創造了奇蹟。

是不是鶴崗經濟特別差，鶴崗人收入不夠，買不起房呢？

鶴崗作為曾經的煤都，在過去無比輝煌，如今雖然資源枯竭隕落了，但是居民也不算特別窮。

2017年，全國城鎮居民人均可支配收入為36396元，而鶴崗人均可支配收入為21370元。

鶴崗的人均可支配收入的確遜色於全國平均水平，更別提北上深了，但是這個差距沒到10倍20倍那種差距，鶴崗人的可支配收入為全國平均水平的58%，那麼按理說房價比全國平均水平低一半了不起了，不至於說低這麼多。

根據2017年的人口統計，鶴崗常住人口達到100萬，其中34歲以下的年輕人佔據了30%，60歲以上的老人佔據22%，人口結構並未老化，還在正常範圍之內。

鶴崗好像沒什麼大問題啊，那鶴崗的房價到底是為什麼這麼低呢？

仔細研究發現，鶴崗的城鎮化率特別高，而且鶴崗市的人口在持續流出。

首先，鶴崗市的城鎮化率高達82.6%，這個城鎮化率太恐怖了，要知道美國總體平均城市化率才83%，鶴崗市直追美國。

鶴崗的城鎮化率之所以這麼高，是因為他曾經是一個重工業城市，煤炭帶給了鶴崗輝煌，所以過去的鶴崗才會發展的這麼好，城鎮化率才會這麼高，幾乎所有的鶴崗人，都進城當工人了。

按照世界各國的房地產發展周期統計規律，一個國家城市化率在30%到70%階段，往往是房地產行業爆發和高速增長的階段，鶴崗已經進入了房地產周期的黑鐵時代。

雪上加霜的是，鶴崗的人口在持續流出，2016年人口統計鶴崗市擁有103.6萬人，2017年的人口統計就只有100.9萬人了，凈減少2.7萬人。

聽起來二萬人不多，但是這總人口才100萬啊，這個比例太嚇人了，一年之內2.7%的人口跑了。

人，才是一切經濟活動的根基，有人才有經濟，然後才談得上房地產。

這些年很多城市都在瘋狂引進人才，不斷的降低落戶門檻，出這個政策是為了提振房價么？不，這麼做的目的是為了提升GDP，提振房價只是順帶的事情。

首先，假設鶴崗市的人口歸零，那麼鶴崗的GDP肯定也歸零，那麼我們再假設鶴崗流失的2.7萬人有精英有庸才，平均水平等同於鶴崗市中位數。

那麼就僅僅鶴崗市流失的這2.7%人口，鶴崗今年的GDP增速就會憑空減少2.7%，本來增速可以6%的，現在就只有3.3%了，如果要再疊加煤炭枯竭、經濟惡化等情況，GDP怎麼好的起來。

同理，那些不斷吸納人口的城市，GDP增速會憑空的提升一截，吸來的人口越多，提升的GDP就越多，更別提這些城市吸來的人才都是超過社會平均水平的，再怎麼低也得中專大專吧，要知道93%的中國人，是沒有大專文憑的，連北京都不敢說自己有一半人口在大專以上。

作為政府來說，提升GDP是主要政績，不斷的招商引資就是為了提升GDP，如今只要基礎設施跟得上，吸引人口也能提升GDP，還能順帶提振房地產，何樂而不為呢。

那麼鶴崗市為什麼這麼傻，任由人口被吸走，趕緊也降低落戶門檻招攬人才啊。

不是鶴崗市不想，是臣妾做不到啊，鶴崗市的門檻早就歸零了，已經沒辦法再降了，只有那些曾經存在門檻的城市才有資格降。

所以，像鶴崗這樣城鎮化率極高，耗盡了本市農村人入城潛力，又沒有外來人口接盤，本地人甚至還源源不斷流出的城市，房價就悲劇了。

更過分的是，鶴崗那裡是東北區域，每年是要收暖氣費的，好幾千塊錢，物業費也不低，別看那些房子售價只有幾萬，不管你住不住，一年暖氣費要交二三千，物業費還要交一千多。

雖然這些費用在大城市的人看來很低，很合理，但是對於總價只有幾萬的房子來說實在難以承受，鶴崗很多房東出租房子是不收費的，免費住，只要求自負暖氣費和物業費即可，堪稱中國最悲情房東。

鑒於每年三四千的持有費用，那些幻想買來放骨灰的朋友們可以放棄了，你真放不起，這也是鶴崗的房價會跌破建安成本的原因。

要知道，哪怕土地價值為零，你新造一個房屋，每平米建築安裝成本怎麼也要2000塊錢，鋼筋混凝土那是要錢的，不是天上掉的，但是鶴崗的房價居然能跌到一二百塊錢一平米，遠遠跌破了這房屋的成本，甚至連裝修費都不夠。

別說你的購買成本，鶴崗案例告訴我們，極端案例情況下，房屋的售價連鋼筋混凝土的成本都能跌破，房子如蔥。

如果你想買套房過癮的話，可以考慮下面這套拍賣房，起拍價低至5元錢，至少從外立面看來，這套房嘎嘎好。。。

不過你要注意了，如果買下，每年是要交幾千塊暖氣費和物業費的，不管你住不住。

每次土拍價格創新高，中介都會跟你說，麵粉漲價了麵包怎麼可能不漲價，房價必須漲。但是鶴崗的案例告訴我們，別說麵粉，連調料價格都能跌破。。。

人，才是關鍵，沒有人的城市，什麼都沒有。

鶴崗的房價曾經也輝煌過，貨幣化棚改的政策下也曾炒作過，但是退潮之後，它的房價依然回歸了原點。

經濟好不好，這不是一個城市房價漲不漲的關鍵，人才不斷湧入的城市，經濟一定不會差，而經濟再好的城市，如果一口氣把人口遷出去一半，那房價也必然崩盤。

所以，我們只需要盯著人口這一個指標就可以了。

在中國，北上廣深這種城市就不用談了，人口趕都趕不走，杭州武漢南京這種城市，人才也在不斷湧入，但是那些四線城市就麻煩了，住房空置率極高。

在這些縣城，大部分人都外出打工，縣城買套房算安家了，結婚之後繼續出去打工，一旦有在大城市安家的機會，立刻就會放棄縣城。

所以房子上漲的核心是人，是不斷湧入且有購買力的人，不是土地價格，只有這些城市才有長期持有的投資價值。美國底特律的房價崩盤了，但是紐約的房價常年堅挺。

而那些人口不斷流出的城市，房價會越來越低，徹底沒救。

人，才是核心。

原文：裝修么？送房子那種！第一個房子如蔥的城市出現了

作者：遠方青木

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