雅生活

2018年雅生活营收与在管规模高速增长，品牌效应日益显现，通过收并购与第三方业务发展布局，区域影响力快速提升；年内实现营收33.77亿元，年内利润8.11亿元；年内在管面积138.1百万㎡，总项目达532个，覆盖全国24个省、直辖市及自治区，以及78个城市。

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一

盈利状况快速增长

品牌效应显现

2018年雅生活收入为33.77亿元，较2017年同期增长91.8%；2018年实现年内利润8.11亿元（人民币，下同），较2017年3.00亿元同比大幅增长170.1%；净利润率为24.0%，较2017年的17.0%上升7个百分点，利润的高增长得益于在集团业务迅速增长的同时，高利润业务占比大幅提升及成本规模效应凸显。

图表：雅生活营收状况

数据来源：雅生活年报

2018年，雅生活年内公司股东溢利为8.01亿元，较去年同期增长176.5%；每股基本盈利为0.62元，经考虑集团业务发展需要及股东回报后，董事会建议派发2018年末股息每股人民币0.15元（税前）及特别股息每股0.15元（税前），即年度股息为0.3元/股。

截止到2018年末，集团现金及现金等价物为48.08亿元，较2017年同期大幅增长446.5%，2018年度经营现金流入为8.83亿元，较2017年同比增长207.4%。较大的净现金流入、稳健的营业收入与较高的盈利状况相结合，使得雅生活有强大的资金去进行市场扩张，不断提升企业服务规模、改善企业财务状况，品牌效应逐渐显现。

二

三大业务线

持续提升集团收入

2018年度雅生活集团收入的三大主要业务分别为：物业管理服务、外延增值服务及社区增值服务，其中外延增值服务主要包含案场物业管理服务及企业外延增值服务。

就三大业务而言，物业管理服务包含安保、清洁、绿化、园艺、维修保养的基本社区服务项，也是集团的重要创收点，年内收入为16.25亿元，占2018年收入的48.1%，同比增长34.8%；外延增值服务较2017年收入增长超10亿元，同比增幅达222.7%；社区增值服务收入为2.89亿元，同比大幅增长183.7%。

图表：雅生活业务收入来源

数据来源：雅生活年报

外延增值服务作为2018年内增幅最大的业务，集团在持续加强战略合作的同时，开启市场化进程、深耕已开拓市场。外延增值服务主要包含案场物业管理服务与其他外延增值服务，其中案场服务年内收入为6.75亿元，同比增长108.9%，收入的增加主要是由于雅居乐集团交付面积的增加，以及自2018年起雅生活开始向绿地控股提供案场服务。其他外延增值服务则主要包含物业营销代理服务、房屋检验服务等，年内收入达7.88亿元，同比大幅增长505.6%；以验房资讯服务提高交付满意度，提升开发商、物业公司及业主三方协同效用，以广告资源服务深挖社区经济价值，提升生活服务质量，同时利用品牌效应吸引更多优质合作商，扩大经营范围。

社区增值服务主要包含生活及综合服务，社区资源及家装宅配服务，增值服务主要为提升在管物业业主和住户的社区生活品质，实现其物业保值增值等。

三

在管面积持续增加

双品牌战略提升企业影响力

2018年，雅生活总在管面积为138.1百万㎡，较2017年同期增长76.3%，2015年-2018年在管面积增速持续平稳增长。在管面积中，住宅类业态占比为60.4%，非住宅类占比为39.6%（2017年同期住宅类占比73.4%，非住宅占比26.6%），住宅业态仍是集团扩张规模的根基，目前企业以提供中高端住宅物业为主，未来将通过调整结构，优化项目组合，拓展多业态，提升集团非住宅领域的品牌知名度。

图表：雅生活历年在管面积（百万㎡）

数据来源：雅生活年报

2018年末，雅生活在管项目达532个，覆盖全国24个省、直辖市及自治区，以及78个城市，截止到2018年12月末，集团在管项目面积按区域划分，其中35.7%是位于粤港澳大湾区，31.5%位于长三角城市群，3.6%位于成渝城市群，其余则分布在全国其他区域。在粤港澳大湾区的项目布局，能够紧跟“大湾区发展规划”，持续深耕区域，紧随政策红利，为企业未来增收提供动力。

图表：2018年区域管理面积结构

数据来源：雅生活年报

在规模扩张方面，雅生活持续依托雅居乐及其附属公司以及绿地控股两大股东，深耕雅居乐物业和绿地物业双品牌发展战略，聚焦能效、品质与发展，进一步扩大在物业服务领域的辐射力与影响力。

四

加大收并购与第三方拓展力度

进一步完善全国化布局

2018年，雅生活紧握行业发展趋势，坚守发展理念，明确发展战略，在资本化、市场化方面走在行业前列。年内，雅生活总在管面积为138.1百万㎡，较2017年同比增长76.3%，在管项目来源除雅居乐集团与绿地控股两大股东稳定贡献外，集团也在积极通过加大第三方扩展与收并购的力度来实现更高速的管理规模的增长。

图表：雅生活物业服务项目来源

数据来源：雅生活年报

2018年，雅生活在管面积中有34.9%来自雅居乐集团，40.4%来自第三方物业开发商，3.4%来自绿城集团，集团年内扩大收并购力度，收并购企业贡献21.3%的管理面积。从2018年雅生活新增在管面积来看，收并购面积最大，贡献在管面积29.35百万㎡，其次为第三方开发商，贡献在管面积22.38百万㎡。

2018年雅生活先后对南京紫竹物业及兰州城关物业的收并购，以上两个企业带来29.35百万㎡的在管面积；在2019年初，又先后对青岛华仁物业与哈尔滨景阳物业进行收并购，两企业在管面积分别为5.7百万㎡、9.8百万㎡，考虑上青岛华仁物业与哈尔滨景阳物业在管规模，雅生活目前在管规模已达153.6百万㎡。

图表：雅生活收并购项目明细

来源：雅生活年报、亿翰智库整理

截止到2018年末，雅生活合约在管面积达229.8百万㎡，较2017年末增长103.7百万㎡，增长率达82.2%。管理规模的高增长，有利于企业持续提升行业地位，加之在集团事实行“战略突破、集约增效、区域深耕、优势扩张”的市场战略下，通过持续加大第三方扩展与对地方性龙头社区服务企业的收并购力度，不断提升区域覆盖率，提升区域核心城市进驻率，提升企业品牌知名度，进一步完善全国化布局。

雅生活秉持“呵护你一生”的企业理念，将继续观测“关注提质增效，立足物业之本”的长期发展战略，全面优化品质系统，以实现满足业主的美好生活需求的远景。未来将在三大板块的架构下，着力扩大物业管理规模，增加经营业务收入，提升运营效率；通过多元化发展战略，聚焦高附加值相符及通过多元化合作手段，优化收入结构，增强盈利水平，稳固行业领先地位，为股东及业主创造更高价值。

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