雅生活

2018年雅生活營收與在管規模高速增長，品牌效應日益顯現，通過收併購與第三方業務發展佈局，區域影響力快速提升；年內實現營收33.77億元，年內利潤8.11億元；年內在管面積138.1百萬㎡，總項目達532個，覆蓋全國24個省、直轄市及自治區，以及78個城市。

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一

盈利狀況快速增長

品牌效應顯現

2018年雅生活收入爲33.77億元，較2017年同期增長91.8%；2018年實現年內利潤8.11億元（人民幣，下同），較2017年3.00億元同比大幅增長170.1%；淨利潤率爲24.0%，較2017年的17.0%上升7個百分點，利潤的高增長得益於在集團業務迅速增長的同時，高利潤業務佔比大幅提升及成本規模效應凸顯。

圖表：雅生活營收狀況

數據來源：雅生活年報

2018年，雅生活年內公司股東溢利爲8.01億元，較去年同期增長176.5%；每股基本盈利爲0.62元，經考慮集團業務發展需要及股東回報後，董事會建議派發2018年末股息每股人民幣0.15元（稅前）及特別股息每股0.15元（稅前），即年度股息爲0.3元/股。

截止到2018年末，集團現金及現金等價物爲48.08億元，較2017年同期大幅增長446.5%，2018年度經營現金流入爲8.83億元，較2017年同比增長207.4%。較大的淨現金流入、穩健的營業收入與較高的盈利狀況相結合，使得雅生活有強大的資金去進行市場擴張，不斷提升企業服務規模、改善企業財務狀況，品牌效應逐漸顯現。

二

三大業務線

持續提升集團收入

2018年度雅生活集團收入的三大主要業務分別爲：物業管理服務、外延增值服務及社區增值服務，其中外延增值服務主要包含案場物業管理服務及企業外延增值服務。

就三大業務而言，物業管理服務包含安保、清潔、綠化、園藝、維修保養的基本社區服務項，也是集團的重要創收點，年內收入爲16.25億元，佔2018年收入的48.1%，同比增長34.8%；外延增值服務較2017年收入增長超10億元，同比增幅達222.7%；社區增值服務收入爲2.89億元，同比大幅增長183.7%。

圖表：雅生活業務收入來源

數據來源：雅生活年報

外延增值服務作爲2018年內增幅最大的業務，集團在持續加強戰略合作的同時，開啓市場化進程、深耕已開拓市場。外延增值服務主要包含案場物業管理服務與其他外延增值服務，其中案場服務年內收入爲6.75億元，同比增長108.9%，收入的增加主要是由於雅居樂集團交付面積的增加，以及自2018年起雅生活開始向綠地控股提供案場服務。其他外延增值服務則主要包含物業營銷代理服務、房屋檢驗服務等，年內收入達7.88億元，同比大幅增長505.6%；以驗房資訊服務提高交付滿意度，提升開發商、物業公司及業主三方協同效用，以廣告資源服務深挖社區經濟價值，提升生活服務質量，同時利用品牌效應吸引更多優質合作商，擴大經營範圍。

社區增值服務主要包含生活及綜合服務，社區資源及家裝宅配服務，增值服務主要爲提升在管物業業主和住戶的社區生活品質，實現其物業保值增值等。

三

在管面積持續增加

雙品牌戰略提升企業影響力

2018年，雅生活總在管面積爲138.1百萬㎡，較2017年同期增長76.3%，2015年-2018年在管面積增速持續平穩增長。在管面積中，住宅類業態佔比爲60.4%，非住宅類佔比爲39.6%（2017年同期住宅類佔比73.4%，非住宅佔比26.6%），住宅業態仍是集團擴張規模的根基，目前企業以提供中高端住宅物業爲主，未來將通過調整結構，優化項目組合，拓展多業態，提升集團非住宅領域的品牌知名度。

圖表：雅生活歷年在管面積（百萬㎡）

數據來源：雅生活年報

2018年末，雅生活在管項目達532個，覆蓋全國24個省、直轄市及自治區，以及78個城市，截止到2018年12月末，集團在管項目面積按區域劃分，其中35.7%是位於粵港澳大灣區，31.5%位於長三角城市羣，3.6%位於成渝城市羣，其餘則分佈在全國其他區域。在粵港澳大灣區的項目佈局，能夠緊跟“大灣區發展規劃”，持續深耕區域，緊隨政策紅利，爲企業未來增收提供動力。

圖表：2018年區域管理面積結構

數據來源：雅生活年報

在規模擴張方面，雅生活持續依託雅居樂及其附屬公司以及綠地控股兩大股東，深耕雅居樂物業和綠地物業雙品牌發展戰略，聚焦能效、品質與發展，進一步擴大在物業服務領域的輻射力與影響力。

四

加大收併購與第三方拓展力度

進一步完善全國化佈局

2018年，雅生活緊握行業發展趨勢，堅守發展理念，明確發展戰略，在資本化、市場化方面走在行業前列。年內，雅生活總在管面積爲138.1百萬㎡，較2017年同比增長76.3%，在管項目來源除雅居樂集團與綠地控股兩大股東穩定貢獻外，集團也在積極通過加大第三方擴展與收併購的力度來實現更高速的管理規模的增長。

圖表：雅生活物業服務項目來源

數據來源：雅生活年報

2018年，雅生活在管面積中有34.9%來自雅居樂集團，40.4%來自第三方物業開發商，3.4%來自綠城集團，集團年內擴大收併購力度，收併購企業貢獻21.3%的管理面積。從2018年雅生活新增在管面積來看，收併購面積最大，貢獻在管面積29.35百萬㎡，其次爲第三方開發商，貢獻在管面積22.38百萬㎡。

2018年雅生活先後對南京紫竹物業及蘭州城關物業的收併購，以上兩個企業帶來29.35百萬㎡的在管面積；在2019年初，又先後對青島華仁物業與哈爾濱景陽物業進行收併購，兩企業在管面積分別爲5.7百萬㎡、9.8百萬㎡，考慮上青島華仁物業與哈爾濱景陽物業在管規模，雅生活目前在管規模已達153.6百萬㎡。

圖表：雅生活收併購項目明細

來源：雅生活年報、億翰智庫整理

截止到2018年末，雅生活合約在管面積達229.8百萬㎡，較2017年末增長103.7百萬㎡，增長率達82.2%。管理規模的高增長，有利於企業持續提升行業地位，加之在集團事實行“戰略突破、集約增效、區域深耕、優勢擴張”的市場戰略下，通過持續加大第三方擴展與對地方性龍頭社區服務企業的收併購力度，不斷提升區域覆蓋率，提升區域核心城市進駐率，提升企業品牌知名度，進一步完善全國化佈局。

雅生活秉持“呵護你一生”的企業理念，將繼續觀測“關注提質增效，立足物業之本”的長期發展戰略，全面優化品質系統，以實現滿足業主的美好生活需求的遠景。未來將在三大板塊的架構下，着力擴大物業管理規模，增加經營業務收入，提升運營效率；通過多元化發展戰略，聚焦高附加值相符及通過多元化合作手段，優化收入結構，增強盈利水平，穩固行業領先地位，爲股東及業主創造更高價值。

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