首先给各位小伙伴道个歉，这篇踩盘报告其实是清明节之前就准备好了，之所以一直没发布，是因为踩盘那天高中同学C君和L君跟著我一同前往，C君看中了龙光峰景华庭的某套标的物，为了避免受到其他人竞价，老邝特意推迟几天等他签约后才发文。

踩盘当天，C君其实已经看中了这个楼盘，但无法下定决心，通过我跟他的讲解，他最后选定瞭望别墅区的某套房源。老邝对这次踩盘也是体验很好，三人同行路上没这么闷，多了很多花絮照，而且他们的观点也能给予我新的启发。

1、房源分析

C君成交的是93㎡三房，南向望别墅区，如果大家留意前面200w总价那篇文章的评论，就知道有个小伙伴也买了龙光峰景华庭南向望别墅的同户型，那位小伙伴的成交价是246w，C君的成交价比他高了不少。配图为楼盘别墅区。

246w那套房源，其实就是我的潜在标的物，没想到被粉丝提前买入。因此老邝这次踩盘主要看了230w/238w的三房房源。之所以总价低这么多，是因为后面这两套都是位于一楼，而且其中一套是用来经营培训班，两套都已经补了地价，租金水平约2800-3000元。

楼盘本身的亮点不太多，作为十年楼龄的产品，已经达到了我选房逻辑的下限，超过十年的话我都不太建议。龙光峰景华庭和万科新里程作为当年的限价房（还是经适房？），整个小区的设计还是以刚需型住户为主。很多人跟我说楼盘的物业管理很差，但老邝在实际踩盘过程，并未感受到和我家中海的物业有很大差别。

2、周边配套

距离地铁站——远。我在勾勒用户画像时，这个区域的接盘侠是科学城上班的刚需，以我对他们的需求分析，其实地铁站距离没这么重要，因为萝岗道路宽敞绿化多，开车通勤不会像老城区那样堵车又堵心。科学城的企业以高新技术为主，基本上是需要大面积土地建园区，势必远离地铁口，因此如果真的是地铁6号线通勤，出了地铁口你仍要用其他交通工具接驳到公司。

6号线的便利性，主要在于和广州市核心区的沟通，比如东山口各大医院的年轻医生们。萝岗区内部的通勤，首选依然是开车，想清楚这点后你就不会太在意楼盘距离地铁站的真实距离，这种情况老邝觉得同样适用于长岭居。龙光峰景华庭所处版块为区府版块，开车在路上，会让你想到另一个年轻刚需+高新技术为主的城市——深圳，整个广州给人低调、务实的城市形象，但萝岗的高大上从气质上是最像深圳的。

社区底商完全满足基本生活需求，更高端的娱乐休闲消费则是宝能国际演艺中心、万达广场、市民广场（不知为何，连公园的名字也这么像深圳）。广州GDP第二的黄埔区府+老牌重点中学广州市二中+三甲医院中山医岭南分院，则代表著政府的行政力量，不断地把优质资源导入这个区域，可以说整个区府版块不再是郊区，已纳入广州的市区范围。

城市规划中，对于城市的发展有两种模式：一种是向上发展，典型代表纽约、香港，通过密度取胜；另一种是摊大饼发展，不断往外扩，典型代表如洛杉矶、北京。萝岗毫无疑问属于后一种，只要你有车，你就能把生活半径扩大到10公里范围内，娱乐+教育+医疗都可享受。

3、投资逻辑分析

为何选择龙光峰景华庭，需要站在更高层面，和其他竞品对比分析。旁边的万科新里程，在250w总价范围，只能挑选两房，老邝认为新广州人即使是一胎家庭也是需要三房的。因为新广州人必定有老人过来带小孩，实际踩盘过程中，很多卖两房的家庭就是为了买三房，甚至是买回同小区的三房。既然万科新里程的成交价都已经3w+，龙光仍能以230w购入3房则是被低估。

把目光放远点，远离香雪地铁站的中海誉城、万科东荟城也是它的竞品。老邝觉得后两个楼盘楼龄新固然好，但是二手房投资我很讲究「满两年」这个条件，一般情况我不会入手不满两年的产品，因为总价5.6%的税是摩擦成本，花出去不会产生任何价值。以230w总价举例，不满两年需要缴纳额外230w*5.6%=12.88w的增值税，那我宁愿把这12w放入首付，总价可以往上浮动40w，买入270w总价的满两年房源（假设三成首付）。

新广州人买房还有一个需求点——假山假水假风光，楼盘的园林设计漂亮、马路绿化多、道路宽敞都是亮点。老邝之所以买房不在乎环境，是因为我作为东山土著，再破再旧的房子，我都住过。很多老广也是这种心态，两代人在市内有两套房子也很正常，往往这两套房子还是「一碗汤」距离。但是新广州人需要老人过来帮忙带小孩，三代同堂之下，房子周围的环境=面子，开车通勤也是有面子的需求，外在的东西代表著自己在广州混得好不好。

总结

萝岗区作为新广州人聚集区，它跟番禺的不同在于产业更高端，随著2016年地铁6号线的通车，「科学城—区府」版块已经纳入广州市区范围，长岭居作为睡城其产业没有这边好，知识城作为郊区其产业的落地还需要时间沉淀。

250w总价应当以三房为筛选条件，而龙光峰景华庭作为版块内最后的洼地，也在慢慢被填平。老邝再强调一边，找我咨询的客户，来自萝岗+番禺的咨询者是最多的，而萝岗的买房者无论是资产还是现金流都优于番禺，且行且珍惜。欢迎关注公众号：老邝教买房。


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