提及回龙观，人们最先想到的是“睡城”，继而人们会想起，这是中关村的后宫，甚至很多人认为，中关村的腾飞离不开回龙观贡献的不尽其数的房间和隔断。每一盏在深夜12点还亮着的灯，都是中关村前进的一小步。

当然，也有很多人能想到回龙观糟糕的交通，想到在龙泽地铁站排队10分钟才勉强前进的队伍和车厢里让人窒息的空气；也有人会想到回龙观落后的基础设施建设，每次北京下大雨，在回龙观都能看到水漫京城的壮观景象，也会有身手敏捷的小哥哥跳上垃圾桶或者站在高处等待“救援”。

我们熟悉回龙观，又觉得陌生。回龙观到底是什么样的，它的基础配套设施是否完善，区域内的房价又是怎么样的，本期搜狐焦点区域报告就将深入走进昌平区回龙观板块，细话回龙观楼市看点。

壹· 回龙观印象

回龙观位于昌平区东南部。东起黄土南店，西北至二拨子;南为海淀区东北旺乡上地村。以观得名。

回龙观作为北京著名的大型居住社区，是京北高学历人才的聚集地，但面临严重的职住失衡、公共服务滞后、高端商业设施欠缺的问题，多年来被称为“睡城”、“堵城”。 但由于离海淀区的码农宇宙中心—上地西二旗只有两站地铁的距离，这里的房价和房租都比上地西二旗便宜很多，所以就成了月入五万的西二旗人安居的首选。

4月初，搜狐焦点记者从回龙观地铁站出发，一步步考察沿途楼市、房价、配套、环境等。

一出地铁站，入目便可看到巨大的华联商厦，涵盖购物、美食、影院、超市等，提供一站式娱乐服务，从此次周边走访来看，这是回龙观区域配套最完善的商场。

交通：通勤主要靠地铁

受到中关村科技园的影响辐射，回龙观尽管只是昌平区的一个镇，但是区域内的轨道交通及其完善，南北向的地铁8号线和昌平线，横穿整个回龙观区域的地铁13号线，将回龙观区域围绕其中。

配套：“城乡结合”气质犹在 生态环境较差

回龙观作为北京知名的“睡城”，早期的职能定位基本是“中关村科技园后院”，导致之前的建筑过多倾向于住宅，致使公共建设不足、商业设施欠缺，很长一段时间内，区域内业主的生活购物局限于小区自带的配套，有大型购物需求甚至要跑到临近的清河甚至更远的中关村。

不过近些年随着回龙观区域建设的完善，越来越多的大型商场逐渐落户回龙观，位于回龙观地铁站对面的华联商厦、位于史各庄街道的永旺购物商城、位于京藏高速旁的昌发展万科广场等大型购物中心，准确分布在回龙观各个区位，丰富了回龙观业主日常生活，带来了生活便利，促进了区域的居住幸福。

教育：

回龙观区域的教育配套可分为两部分，一部分是回龙观区域自带的教育部分，包括回龙观中心小学、回龙观第二小学、华北电力大学附属中学（回龙观中学）、昌平第二中学南校区等昌平本地教育资源。

另一方面，随着回龙观区域的基础建设趋于完善，更多高知人群的汇聚，带动了越来越多的优质资源涌现，首都师范大学附属回龙观育新学校、育翔小学回龙观学校、北京一六一中学回龙观学校等名校分校纷纷落户回龙观，回龙观也成了北京教育的“新高地”之一，在家门口上名校，成了很多孩子的良好选择。

医疗：

2013年之前，回龙观区域的医院两级分化，东边居民可以去三甲医院北京市昌平区中西医结合医院就医；而西边的居民还主要依靠本土医院，北京回龙观医院、昌平北城中医医院等医院是回龙观区域居民的首选，不过在2013年后，随着积水潭医院回龙观院区的建成开业，回龙观拥有了区域内第二家三甲医院，居民的医疗水平得到了极大改善。这在昌平区域各镇中，是独一无二的。

贰·回龙观楼市细观

说完回龙观区域的整体情况，下面来看一下回龙观整体的房价情况。

地铁13号线沿线：

从东直门出发，驶向西直门的地铁13号线，贯穿整个回龙观区域，在回龙观区域里依次留下龙泽、回龙观、霍营三站。

在13号线以北，从西向东，依次是龙泽苑、龙腾苑和龙跃苑三大超级社区，这三个社区很大程度上拥有共同点。建成年份都是2000年左右建设的新房；户型上都以大户型为主，只有龙泽苑小户型较多；目前在二手房市场上的售价，均价也在45000-55000之间。

龙腾苑和龙跃苑是经适房，二手房出售时税费较高，因此单价略低于龙泽苑；而龙泽苑由于有小户型住宅，在单价上也存在一定优势。

当然，尽管三个超级社区周边完善，但是还存在一些问题：1、大部分都是低层板楼，没有电梯，对于老人不是特别方便；2、三个超级社区的停车位都不是很充足，很多私家车都必须停在小区外。

而在13号线以南，比较值得关注的二手房社区，一个是万科金域华府，一个是龙博苑。

万科金域华府是2014年左右的新房，目前二手房在网上的挂牌均价在74000元每平左右。金域华府的优点比较明显，地理位置好，临近地铁龙泽站，周边配套丰富，有金域国际中心、昌发展万科广场等大型商业综合体；但是金域华府大部分都是高层塔楼，居住密度过大，私密性和舒适度可能不是很高。

而位于地铁回龙观站正南的龙博苑社区，则建于2003年左右，目前在网上的挂牌价在51000元每平左右。

地铁8号线沿线：

地铁8号线呈 “上弓字”型将回龙观区域半围绕，沿着地铁线而行，比较知名的社区有国风美唐、公园悦府和云趣园。

公园悦府是目前回龙观区域唯一在售的新房，在售均价58500元每平，户型从86平方米的2居到119平方米的3居。公园悦府最大的特点有两个，一个是清华附中昌平学校坐落在社区里，能给未来业主孩子的教育提供保障；另一个是公园悦府建在“地铁”上，离开家门就是8号线的平西府站，交通便利。

国风美唐是近两年才售罄的新盘，目前二手房在网上的挂牌均价在62000元每平左右。对于国风美唐，距离地铁8号线回龙观东大街站300米；项目周边配套齐全，底商密集，但是没有大型商场；距离三甲医院北京市昌平区中西医结合医院一街之隔；但是笔者觉得国风美唐的户型设计一般，略显拥挤。

云趣园位于积水潭医院回龙观院区东侧，仅一街之隔，目前二手房在网上的挂牌均价在47000元每平左右。该小区是2000年建成的首批经适房，户型基本都是90平以上的大户型，且为6层板楼，没有电梯，对老人很不方便；但是较低的价格对于很多购房人而言，又是不小的实惠。

昌平线：

围绕在昌平线周围的，基本是回龙观的史各庄街道，位于回龙观区域西北，主要轨道站点是昌平线的生命科学园地铁站。

下了地铁，向西走就能瞧见中关村生命科学园，中关村生命科学园是中关村科学园的重要组成部分，是以生命科学研究、生物技术和生物医药相关领域研发创新为主的高科技专业园区。对于产业相对薄弱的昌平区而言，生命科学园的存在无疑是一大利好。

有了生命科学园的加成，史各庄板块周边的房价也相对较高。目前区域内没有新房，比较知名的二手房有去年售罄的领秀慧谷，领秀慧谷由北科建投资建设，最早一期在2011年开盘，尾盘直到2018年才售罄，目前领秀慧谷的二手房价格根据年限不同略有差别，基本维持在5万元每平上下。

在领秀慧谷西边，是永旺国际商城，在回龙观区域内，这是最完善也是最热闹的商城，甚至很多位于昌平县城、沙河等区域的人也会来此购物消费；在领秀慧谷南边，则是北京农学院和华北电力大学两所高校，毗邻高校、人文气息加成，这是其余区域不具备的特色。

叁·区域点评

回龙观：二手房为主，昌平区最贵的板块

作为昌平区最贵的板块，回龙观近年来不断“引领”着其他板块跨越一个一个的价格底线。

2013年之前，这里的新房价格普遍在2万以内，2016年区域内新房价格普遍突破4万，部分楼盘甚至报价奔5万。到了2018年，仅剩的几个区域新盘已经大有突破“6万”之槛的架势。目前，回龙观楼市以二手房为主，4月二手房均价 50960 元/m²；在新房方面，回龙观目前唯一在售新房公园悦府，4月开盘均价达到58500元/㎡。

而昌平其他区域，如南邵和昌平县城的房价都在48000元/平左右，而沙河房价则在41179元/平方米。

作为北京二手房交易量较高的区域，回龙观地区二手房存量大，住宅以低密为主，从早期的经适房龙某苑系列，到后期的一些纯商品房小区，回龙观整体的居住密度较小，而中关村软件园兴起后为回龙观带来的大量购房者和租客，也逐渐推高了回龙观的价格。

码农之家，周边配套日趋完善

回龙观区域被称为北京码农的居住区，该区域是昌平最靠近城区的区域，区域内集中了3条地铁线路——13号线、8号线、昌平线，极大地方便了回龙观、西三旗地区的居民进城，缓解京藏高速的拥堵，同时，地铁5、13号线早晚高峰的压力也得到缓解。

再加上这几年区域商业配套的发展和教育配套的逐渐完善，又靠近海淀高新科技园区，很多在中关村、上地的互联网公司从业人员都选择在这里居住。

2018年，北京市委常委会讨论并通过《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》，计划3年内向该地区投入近200亿元资金，更新提升回龙观区域的各项配套。

此外，2016年拆除完毕的原回龙观城北市场将用于“北四村”回迁楼建设。在居住空间建设方面将建设100万平方米居住空间。配套青年公寓、公租房小学、幼儿园等项目。

正在建设中的回龙观体育文化公园占地19公顷，北部正在进行提升改造，今年将投入使用，这是一个森林式的公园，公园内将穿插建设6块篮球场，4块网球场，一个笼式足球场，一个门球场，一个广场舞区域，还有一条环绕公园的健身路径。公园南部主要有综合文化馆和综合体育馆，计划于明年年底前投入使用。

连接回龙观和上地软件园的自行车专用路将在5月底完工具备试运营条件。自行车专用路起于同城街与文华路交叉口，沿13号线地铁北侧绿地布线，向西经回龙观、龙泽地铁站，跨越京藏高速、龙域东一路，下穿京包铁路，沿龙域环路至西二旗北路，止于后厂村路与上地西路交叉口，与现状自行车系统相衔接。

综合来看，我们相信回龙观未来的发展还是不错的。