今天我先讲一下，专业市场：是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位，我们通常讲的汽车城、家居馆、小商品城、古玩城等具有目的性消费型市场。

其次要讲什么一、二、三、四线城市，一线城市北上广深，即具有经贸、科技、经济、人才聚集为一体融合性城市；二线城市即省会城市、地方经济带动型城市；三线城市即地级市，有稀缺性资源、有一定支柱产业；四线城市即百强县集合、不仅有活跃的社会资源、而且交通网比较密集，通达性较好；

啰嗦完上面这两个名词解释之后，接下来就讲一下三、四线城市专业市场返租剖析。

前段时间、我到江西某家居购物广场，首先此家居馆在城市的郊区，另外交通不是很通便（后期我会将关于拿地的策略），这个属于情理之中，那么销售员告诉我，您买街铺很有眼光，说了一大堆优势，我就问了一个问题，现在平均返租比例是多少，他说是8%，那么接下来我就剖析了一下，

剖析：上下两层铺子为160平米，单价6000元/平米，总价：96万，平均每年8%收益，

第一年收益：96万*8%=8万/年；坪效比：8万/160平米/12个月=42元/平米，

根据三、四线城市城郊或者新区，租金肯定达不到40元/平米；心里计算，那个地方只能在20-28之间，所以购买三、四线城市城郊或者新区专业市场物业，特别要计算一下坪效比，这样你买的铺子才踏实，另外如果返租比例过大，那都是扯蛋，开发商和运营商是有区别的，商户赚不到钱的基础上，谁会去保证你的返租收益。以上是我今天简单的剖析，最好一句，三、四线城市专业市场返租比例一定要合理。