作者：云掌财经 许戈财经

　　买房子吗？一万多一套那种！

　　只要10万多就可以拥有地级市一套114平的房产！是真的吗？

　　这几天，网友“奔跑中的小胖”的一张鹤岗市房价照一经发出立即就引爆网络。

　　根据房地产中介软件显示，东北鹤岗的房价单平米最低出现有千元以下，大量3、4万一套的房子无人问津，当地租房网站上，不少帖子都是“只要出取暖费，房子免费住”。

　　今天，小白登陆安居客网站，发现网站的数据显示：

　　鹤岗市3月二手房均价 1423 元/m?，4月二手房均价 1546 元/m?。

　　在另一个网站城市房产网上：

　　鹤岗市3月15日至4月14日二手房的平均总价是：18.8万元/套，平均单价：2,192元/㎡，环比: +1.43% 同比:-5.80%。

　　3月15日至4月14日新楼盘平均单价：3300 元/㎡（只取了两个楼盘价）。

　　可以看到，鹤岗市的房价确实是处于很低的价格区间内。

　　我们说的鹤岗市，是黑龙江的省辖地级市，位于黑龙江省东北部，下辖2个县和6个区。2017年总人口100.9万人。

　　做为一个资源型城市，鹤岗早年因为丰富的煤炭资源而使得城市得到了迅速的发展，但是，在资源市场变革后，失去或者说暂时失去了活力。

　　由于钢材需求下降，焦炭价格降低，人工成本增加和政策导向，现在的煤炭行业非常尴尬。原煤需求下降成本上升，焦炭不景气，炼焦附属品煤气被天然气取代，于是鹤岗这座城市失去了劳动力吸引力。

　　离开鹤岗最近的区域中心城市哈尔滨，是区域中心城市，金融辐射能力不强，鹤岗离开哈尔滨又比较远。

　　东北冬天太冷，生活不便，导致在煤炭行业获得成功的大批资金，也远离了鹤岗。

　　另外，当地居民供暖价为26元/平方米，按照供暖面积计算，为建筑面积×0.87。也就是说，100平米的房子，一年要缴纳的供暖费为2262元。还有，1.2元左右/平方米的物业管理费，这样折算下来，物管费每年也要1400左右。

　　因此当地租房网站上，不少帖子都是“只要出取暖费，房子免费住”。

　　经济状况、发展趋势、人口状态、环境生活……各种因素导致鹤岗不可避免的走向了衰落。

　　这种状况不只是发生在鹤岗，在黑龙江西部的大庆，这座曾经产出大量石油的城市，也出现了两三万元可以买一套房子的状况。

　　上周，国家发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知文件，指出超大、特大城市要大幅增加落户规模，近百个大城市落户限制将被取消或放开放宽。这份通知，对于三四线城市的房价无疑是一个重大的打击。

　　黑龙江鹤岗市，作为一座不起眼的四五线城市，从它的楼市崩盘如此之剧烈可以看出，人口对于一个城市的经济尤其是房地产经济来说有多么的重要。

　　我们再来看收缩型城市的代表伊春市，同样是黑龙江的一个省地级市，这个城市在2010年人口普查的时候，常住人口还有114万多，但是到了2018年，根据伊春市发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，城镇人口只有92万多，户籍人口城镇化率较前一年继续下降0.3个百分点。

　　不到10年，伊春市的城镇人口减少了12万。根据《公报》的数据，这个趋势还会继续加剧，因为伊春市不仅在几年前就开始城镇人口大于常住人口，而且人口自然增长率已经下降到-4.63‰。

　　发改委的“城镇化”通知文件其实是一份要求城市之间展开竞争的文件，竞争的就是“人的城镇化”和公共资源的供给。但是凡是竞争总有胜出者和淘汰者，马太效应和赢家通吃总是和竞争相伴而生。

　　伊春这样的三四线城市收缩的背后，正面临房价下跌的黑洞。

　　目前，中国正在经历美国在上世纪60年代、西欧在上世纪70年代、日本在上世纪80年代出现并持续至今的现象。就是劳动力向国际金融中心集中，国际金融中心在生态饱和后通过房地产和服务业向周边扩充形成城市圈，剩余劳动力集中于区域交通中心城市。金融中心和交通中心（金融中心的辐射能力远强于交通中心）辐射不到的小城市成为“死城”、“鬼城”，人去楼空，房价增长弱于通胀速度，物流不待见，小商品价格越来越高的离谱。

　　其实，这已经是在发达国家普遍发生的现象，以前些年广泛被报道的底特律为代表，美国中西部“锈带”已经大量出现废弃的房屋和社区。

　　美国三大汽车制造商成就了底特律汽车城的美名，也让底特律在上世纪50年代就拥有了200多万人口，成为了美国第三大城市。但是从上世界七八十年代开始，随着美国汽车工业的衰落，底特律不可避免的受到了严重的影响。作为一个由汽车兴起的城市，只能接受其汽车工业衰落所带来的影响。过高的失业率等等各种问题随之而生，很多人不得不逃离了这座城市。还有一个原因是因为大量城市居民由市中心向郊区的逃离，究其原因，也和底特律的汽车性格有关。城市的发展模式完全采用了大企业和基础设施所主导的框架。高速公路的优异，使郊区化更加方便，帮助中产阶级遗弃城市。于是底特律成了一座空心城底特律城市的被废弃也滋生了更多的犯罪活动，也因此让这座城市更加混乱和破败，在走向“鬼城”的道路上越走越远。

　　日本全国5000多户家庭单位(住址)，有接近20%是废弃的状态。日本除了中央政府出台了鼓励年轻人搬离东京的补贴政策，多个地方政府均有向已婚生育的年轻人提供“免费住房”的政策。连位于东京都的大田区，也出现了临街住宅被废弃的现象。去年我们也写过相关的文章《

　　日本开始免费送房：不限国籍 申请人要永久定居

　　》

　　不管是英美日等工业化程度较高的城市，还是挪威比利时芬兰这样高福利的地方，城市收缩现象无处不再。

　　房地产市场多年来的高速发展，离不开多重杠杆的支撑，但2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了房企资金的循环速度，加之土地拍卖溢价降低、棚户区改造货币化安置放缓等因素，房地产企业资金来源在2019年仍将受限，融资成本上升，且可能产生隐性库存增加、局部房价螺旋式下跌及住房质量下降等风险。2019年支撑三四线城市超预期发展的棚户区改造及棚户区货币化红利将大大减弱，三四线城市房地产价格出现下跌是大概率事件。

　　房子上面的产业和人口才是决定房价核心因素，货币只能锦上添花。现在不刺激地产，不继续放大泡沫，经济触底，房价好歹有些机会不跌，否则都是一堆没人要的水泥砖头。目前每个地方每年都有新建的住房，但是人口出生率如果一直在下降，过不了几年人口也将下降，房价到时是涨是跌一目了然。大部分乡镇，还有一些小城市未来注定是要荒芜的，中国的铁锈地带不可避免！

　　马云说房价如葱，也许并不是什么危言耸听。