2019年2月18日，中共中央、國務院出臺了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱“《規要》”），這個劃時代的決策引發了熱議：

　　1、粵港澳大灣區在什麼背景下崛起？

　　2、《規要》用四個章節規劃產業佈局，卻隻字未提房地產業，爲什麼？

　　3、在產業升級的背後，房地產業未來的機遇在哪裏？

　　帶着以上疑問，今天筆者帶你一探究竟！

　　

　　隨着中央宣佈《規要》的落地，全國一片叫好聲中，背後，卻是國家的憂心忡忡。事實上，粵港澳大灣區的崛起，是在內憂外患的背景下應運而生的。究其根源：

　　國際，美國虎視眈眈，極力對中國進行政治、經濟等多方面制裁，制約中國發展強大。

　　國內：

　　1、國民經濟過度依賴房地產行業的發展，大量資金集中在房地產行業，具有極大市場風險性，限制了中國的實體經濟和高新科技快速發展。近十年，從產業GDP及固定資產投資佔比看，中國房地產佔GDP比重由4.61%升至6.87%，2017年房地產投資佔全社會固定資產投資比重約24.4%，涵蓋了建築業、租賃及相關商務活動，簡而言之，房地產及相關行業佔全社會固投的比重達1/4。在產業結構上，房地產業對建築業、建材、社會服務業、商業、金融保險業等產業的帶動效應較大，2017年房地產對GDP直接貢獻爲6.5%，加上建築業、租賃、商務活動、批發零售、金融保險總貢獻爲33.3%。

　　2、中國缺少真正具有國際競爭力的核心產業，處處受限於國際環境，中國發展到了瓶頸時期。例如中興的“芯片事件”衝擊了通訊產業，更敲響了中國產業的警鐘；華爲等中國知名企業的產品在美國市場禁售，發展處處碰壁。

　　3、中國急需一個強有力的突破口，一個撕開中國真正通往國際化的口。縱觀中國版圖，目光便落在了具有得天獨厚的地理位置及優勢產業的珠三角及港澳經濟帶，此區域擁有香港、澳門、廣州、深圳四個國家級中心城市，面積不足全國1%，人口總數不過全國5%，2017年GDP高達10萬億元，是中國開發程度最高、經濟活力最強的區域之一，東臨海峽西岸經濟區和臺灣，南至東南亞、南亞，北接長江經濟帶，西連北部灣經濟區，立於“一帶一路”的戰略關鍵點。

　　4、如何培育新的經濟增長支柱產業，是扭轉全國經濟形勢的關鍵點，產業轉型升級便成了粵港澳大灣區迫在眉睫的問題。

　　一、產業類型&房地產業

　　三大產業的關係是相互依存，相互制約。第一產業爲第二三產業奠定基礎，第二產業是三大產業的核心，對第一產業有帶動作用，第一二產業爲第三產業創造條件，第三產業發展促進第一二產業進步。

　　產業發展分爲三個階段：

　　第一階段是第一產業不斷上升；

　　第二階段是隨着社會經濟的發展，產業結構合理化不斷加強，第一產業佔比下降，第二、第三產業比重上升，大量資源與勞動力逐漸從第一產業轉向第二、第三產業，產業的聚集發展促進了房地產業發展；

　　第三階段是產業快速發展推動產業結構高級化，第一、二產業比重不同程度下降，第三產業持續上升，房地價格隨之上漲。這種變化趨勢在發達國家尤爲突出。

　　到目前爲止，發達國家第三產業的產值和就業人口比重都在50%以上，成爲規模最大、增長最快的產業，並且房地產行業並不是唯一的拉動經濟快速增長的支撐點。相比之下，中國仍處於第二階段向第三階段過渡的時期。

　　二、中美優勢產業&房地產業

　　從美國行業增加值佔GDP比重來看，排名前三的是房地產、金融保險業、專業科技和技術服務業，佔比分別爲13.3%、7.5%和7.4%，而與2010年GDP比重同比漲幅中，金融保險業居於首位，金融保險業、專業科技和技術服務業、房地產同比上升分別爲11.94%、4.23%和3.10%。

　　從美國行業拉動年率來看，排名前三的是信息處理設備和軟件、知識產權產品、礦業，年率百分點分別爲：1.31、1.19和0.99，住宅爲0.75，排名第四。其中，信息處理設備和軟件同比上升162%，從2013-2017年同比由0.79一路攀升至1.31，而礦業下跌最爲嚴重，同比跌幅152.94%，知識產權產品與房地產同比下跌爲34.97%和44.85%。

　　總體而言，美國的優勢產業是金融業和科技業，屬於生產性服務業，對美國GDP發展和拉動起主導作用。

　　從產業類型來看，2018年中國第一、二、三產業GDP累計同比貢獻率分別爲：4.2%、36.1%和59.7%，對GDP累計同比的拉動百分點分別爲：0.3、2.4和3.9。足見，第三產業對中國GDP貢獻率和拉動最高，第二產業次之，第一產業居於位末。

　　從行業類型來看，2018年各行業對GDP累計同比貢獻率位居前三的是：工業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業及其他服務業，貢獻率分別爲：31.7%、15.2%和14.8%；各行業對GDP累計同比拉動值的三強同爲：工業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業及其他服務業，拉動值分別2.1、1和1個百分點。其中，建築業和房地產業貢獻率爲4.7%和3.8%，拉動值爲0.3和0.2個百分點，排名第7-9位。

　　綜上可得，第二產業的製造業（重工業、輕工業）及第三產業的信息傳輸、軟件和信息服務業對中國GDP貢獻率及拉動百分點皆高居榜首，而建築業和房地產業因市場飽和及過度開發，已幾近疲軟。因此，中國目前發展潛力最大的優勢產業是製造業及信息傳輸、軟件和信息服務業。

　　三、粵港澳產業結構&房價潛力

　　從產業結構佔比看，第三產業佔比超過50%的城市爲：深圳、廣州、珠海、東莞和江門，其中，廣州居於首位高達70.94%，深圳、珠海、東莞和江門佔比分別爲：58.48%、50.06%、52.29%和50.06%，反映出深圳、珠海、東莞和江門的產業結構高級化程度尤爲突出。

　　從產業結構組成看，深圳產業結構佔比分別爲：58.48%、41.43%和0.09%，廣州佔比爲：70.94%、27.97%和1.09%，珠海、東莞和江門結構佔比大致相同，範圍分別爲：50-53%、47-50%和0.3-7%，由此可得深圳、廣州、珠海、東莞和江門的產業結構合理化程度較高。

　　從城市房價排名看，排名前三的是深圳、廣州、珠海，房價分別爲：54120萬/平方米、24169萬/平方米和21444萬/平方米，此三者的第三產業佔比和結構合理化程度皆排前列。可見，第二、三產業的發展既相互制約又相互依存，因此產業的高級化及合理化對房價的影響尤爲重要。

　　綜上，第三產業的佔比越高，產業結構越合理化高級化，城市的房價上漲潛力越大。

　　四、粵港澳產業格局&樓市走向

　　產業未來格局：錯位發展、深度融合、優勢產業高端化

　　《規要》中提到：中國要構建具有國際競爭力的現代產業體系，加快發展先進製造業和現代服務業，培育若干世界級產業集羣。推進互聯網、大數據、人工智能與實體經濟深度融合，發揮香港、澳門、廣州、深圳創新研發水平，在珠江西岸建設以珠海、佛山爲首的先進裝備製造產業帶，在珠江東岸打造以深圳、東莞爲核心具有全球影響力和競爭力的電子信息等世界級先進製造業產業集羣，把優勢產業做強做精的同時，培育戰略性新興產業。

　　從優勢產業的發展局勢來看，廣州在貿易通商的基礎上，加速第二產業轉型升級後的貨物流通；東莞江門惠州等地成爲傳統大型製造類企業集聚地，在融合智能化進行產業升級後，更符合具備國際競爭力的產業發展要求，同時推進大規模的高標準優質產品輸出；深圳這座爲創新而生的年輕城市，深耕新興科技產業，向第二、第三產業注入創新活力，同時爲國家培育未來戰略性產業提供有力支持；而香港基於金融的開放性和活躍度的先天優勢，爲內地製造業等第二、第三產業的升級提供資金、研發及海外高端人才等有利資源，促進引進產出與國際的高效接軌。

　　產業格局即是樓市走向

　　此次，粵港澳大灣區的產業變革囊括了產業結構合理化及結構高級化兩大方向。伴隨着第二產業高級化程度及第三產業佔比的不斷提升，粵港澳大灣區樓市局勢亦將發生鉅變：

　　1、產業結構合理化，導致高端產業在中心城市深度紮根，中心城市的非優勢產業將外遷至周邊聚集地，形成專業產業集羣。香港、澳門、廣州、深圳的第一產業和第二產業將陸續外遷至珠海、佛山、東莞、中山、惠州、江門、肇慶等地，產業的外溢必然導致人口大量流入及城市價值快速提升，樓市看漲；

　　2、產業結構高級化，致使第二、第三產業企業搶佔要地，快速佈局，對營業場所、廠房、辦公樓、住宅等產生大量需求；

　　3、城市產業人口是產業價值創造者，產業結構不同直接導致產業人口結構不同，產業人口結構及層次決定其擁有的財富價值多寡，進而對居住地的住宅品質及環境有所要求。大灣區產業結構高級化對應的人口素質收入將顯著提升，同時國家吸納大量海內外高尖端人才加入，決定着大灣區常住人口的財富價值呈直線上漲趨勢，對住宅品質和居住環境配套的要求更趨於多元化高端化國際化；

　　4、產業結構合理化和高級化利於第二、第三產業的快速發展，將反過來帶動關聯產業如建築業、金融業等行業發展；

　　5、隨着產業深度融合，大型基建發展，將逐漸模糊、消融城市邊界，大灣區成爲一體化的城市羣體，中國城鎮化進入新階段，交通成本的低廉、出行的快速便捷，未來房價的潛力將來自於中心城市的郊區或者可接近產業的周邊城市。

　　總而言之，從近期來看，深圳、珠海等地樓市相對平穩，目前仍處於調控休整期，一是前期的房價猛漲，提前消耗了未來的部分購買力；二是政府調控持續嚴苛；三是產業從傳統走向升級的過程中必然經歷陣痛，轉型到破局需時間積累。從長期來看，香港、深圳、廣州、珠海等地隨着大灣區的逐步完善，樓市是向好的，且深圳、廣州外溢效應更強，發展潛力巨大。

　　——//////////——

　　本文由中估聯數據-中國房地產估價數據中心文婕原創，如需轉載請聯繫房地產數據中心，轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源，違者必究。