不难发现，最近的苏州楼市有些躁动不安。

　　开盘火爆，机场、自贸区传言四起……市场火热，购房者焦虑，一切风吹草动都被鼓吹成了利好。

　　前些天，我们比较了一年来苏州重点区域的二手房涨幅，其中狮山与湖东奥体涨幅接近30%。不少读者在后台留言，想知道这样的涨幅是否还会持续，对于未来的新房市场会有怎样的影响。

　　首先，我们按照可持续来做一个简单直观的计算，以湖东奥体为例：

　　目前湖东的二手房均价39033元/㎡，一年来涨幅为30%，如果保持这样的涨幅，三年后会是什么样的价格？

　　3.9 x 1.3 x 1.3 x 1.3 = 8.56

　　这个价格是什么概念？均价8.56万/㎡意味着区域内一些优质的二手房普遍10万+，对于苏州目前的体量和房价水平来说，可能吗？

　　园区奥体板块将近30%的涨幅

　　那么，过去一年个别区域二手房的猛涨和最近新房市场普遍转好的原因是什么？这样的涨幅到底会不会持续？

　　二手房上涨的逻辑支撑

　　核心区域无新房可售，需求流向二手房市场。去年一年，苏州的两大核心区域园区湖东和新区狮山，几乎没有新房出售，区域内的二手房价格自然水涨船高，从而拉动整体价格。

　　其次，学区房的话题愈演愈烈，从而导致不少核心区域的学区房更是被炒到了天价。

　　狮山受到学区房的拉动

　　部分区域二手房新房价差较大，新房入市，二手房补涨。就拿浒关来说，在去年5月之前，浒关的二手房价格大概在1万6,7左右，而区域新房价格整体达到了2.5万大关，二手房价格也随之上涨跟进，来到2万大关。

　　浒关二手房变化

　　再看2019年新房的这一波

　　被压制已久的需求释放。从2016年严控以来，苏州从未有松动的迹象，大众的购房预期不断被压低，需求不断被压制。而对于一个健康的市场而言，理性的释放需求是有必要的。

　　“草木皆兵”，各种政策试探底线。从2018年下班年开始，全国各地开始出现政策松动，无论是落户政策放开，还是贷款利率下调，或多或少对客户的购房预期都造成了影响。

　　购房者对于房子“金融属性”的认知以及非理性的行为。

　　随着社会的发展以及过去几年的“历史教训”。越来越多的购房者开始重视房子的金融属性，加之中国家庭的投资渠道较为狭窄，房子无疑成为了其资产配置的重要一环。据统计，在2017年中国家庭资产配置中，房产的平均占比高达77.7%。

　　住房占比远高于美国

　　在这样的情况下，非理性的市场行为就会出现。就拿苏州楼市2019年至今的“小阳春”来说，开发商的拿地热情，全国的政策松动，个别楼盘的火热，都对购房者的心理造成了极大影响，从而催生除了焦虑情绪。

　　那么这样的涨幅和热度会不会持续？

　　仔细观察对比2018年和2019年的苏州楼市，卖的最好的是什么样的楼盘？

　　“1”字头楼盘、限价盘、核心区域楼盘。

　　虽整体看都在回暖，但卖得最好的楼盘始终没有变，依然是公园世纪、三千邑、南山维拉、上东区这样的楼盘。

　　而传导至购房者层面也都是这些信息，换句话说，最近的楼市回暖，更多是建立在信心和预期之上，而持续的上涨，则需要更为有利的支撑点。

　　房价的持续稳定上涨的支撑点

　　从短期来看，信心和预期

　　就如上文所述，从短期来看，房价的上涨受市场的信心和预期影响较大。这一点更多是市场行为，媒体的宣传、政策带来的短期利好都在其中起到了作用，同时这也是购房者能够直接接触到的方面，对于长远的房价走向，尤其实“稳”字当头的政策下，影响有限，所以很多时候，大众以为的全部，只是一小部分而已。

　　从中期来看，需求补仓

　　良性的需求增长对于房地产市场以及城市的发展极为重要。这一点与落户政策、人才引进政策，城市的产业结构都有着极大的关系。

　　拿苏州和杭州作比较，据统计，2018年苏州的常住人口增量仅为3.81万，而杭州则高达33.8万，这离不开杭州近几年的产业发展以及人才引进政策。

　　从长期来看，城市量级

　　从长远角度来看，决定房价的根本因素是城市地位。城市地位涵盖的面非常之广，包括经济、教育、文化、交通等等，是一个城市综合素质的体现。

　　而最近热议的自贸区、机场无疑是苏州提升城市量级的重要契机，对于城市发展有着重要的推动作用。

　　简单点来说，城市越好越发达，虹吸效应越强，房价也就会越贵。

　　总结

　　不要谈涨色变。良性的房价上涨是有必要的，对于一个城市而言，房价的变化可能是城市发展最直观表现。

　　对最近的苏州楼市来说，这波热潮完全是被挤压的需求在信息刺激下所作出的正常反应。

　　当下，苏州短期有了（市场火热），中长期来看，中期快了（落户政策），长期未知（自贸区、机场等），而苏州房价最重要的支撑点可能恰恰来自长期的未知。

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