▲台湾房地产的实际需求并不是人口，而是『资金』。（图／记者李毓康摄）

文／峰言峰语

【少子化不会造成房价下跌】

近来有网友说感谢我和 Sway 同为社会发声，但其实我没这么伟大啊，我只是想骂骂那些整天不工作，只想著不劳而获的地主。但这里还是要讲一下我与 Sway 观点不同之处。

#重点1
#Sway 看跌，我看涨

首先，我和他一样，都很希望房价下来，因为这样才有利于台湾的长远发展。不同的是，Sway 认为长期而言，台湾房价会下跌（甚至是崩跌），但我认为长期而言，台湾房价还是要上涨。

Sway 和多数主跌者相同，认为房价会跌的原因，是因为少子化导致人口减少，需求减少了，那房价就要下跌，这很合理吧？

但我认为，少子化不会导致需求减少，因为在台湾，房地产的实际需求并不是人口，而是『资金』，真实的状况是，泛滥的资金，追逐不断囤积的房子，只要资金比房子多，那房价就会不断上涨。

▲作者认为房价要下来，等人口下来是没有用的，只要资金多房价就会上涨。（图／记者李毓康摄）

所以根本差异在于，Sway 认为房价的供需是『人口 vs. 房子』，而我认为应是『资金 vs. 房子』。

Sway 认为房价要下来，等到人口减少就好了（实际上，台湾明年总人口就开始减少了），而我认为，房价要下来，等人口下来是没有用的，以台湾世界第一的空屋率，你直接开征囤房税，房子的持有成本一提高，房价马上应声下跌。

在房价这件事上，全球无一例外，都要靠有形之手（政府）去处理，很简单，土地与其它资源不同，它是有限的，有限的，就可以囤积，可以囤积，就可以剥削。

所以你看历朝，不论是古今中外，只要囤积民生必需物资（房地产自住的属于必需），都是犯法的，但因为以前是君权或极权，皇帝看你囤积物资影响民生，直接就办了你，但现在民主社会比较麻烦，民代都是地主，没有人制衡，所以这也是为何我始终呼吁要选出『平民民代』，才能终止剥削。

#重点2
#20年前空屋率已世界第一

其实在主计处所公布的台湾空屋率，在20年前（2000年）已经以 17.6% 高达世界第一，你说空屋这么多，理应房价要降吧？因为供给太多了嘛！

结果没有，因为1%的有钱人囤房严重，台湾房价从2003年后一飞冲天，一直涨到2014年的Q3，更离谱的是，空屋率到了2011年已高达 19.4%，尼玛，你全球有看过这么离谱的国家吗？空屋率愈来愈高，房价还愈来愈高！真的是鬼岛奇迹。

▲台湾空屋率在20年前就已经是世界第一。（图／记者李毓康摄）

香港空屋少导致了房价高，这完全可以理解，台湾空屋率世界第一，房价还能翻倍，你地主民代要不要出来解释一下？

所以这里的逻辑出来了，少子化会造成什么？空屋率更多，空屋率更高在台湾代表什么？代表房价还要再上涨，因为地主就是会不断囤房，而这就是鬼岛最离谱的地方。

#重点3
#房价会修正，但不会崩盘

长期看我文章的人，都知道我反对不利民生的炒房行为，但『希望』和『现实』是二回事，台湾由于民意代表多是地主（台湾民意代表中，上班族与实业家的比例极低，基本都是地主之后），所以其所制定出来台湾的独有土地制度，因实际持有税极低，造成了台湾地主大量囤房的世界奇景。

事实上，台湾从来没有崩跌过，在李同荣《由景气循环看台湾房市 45年间五次循环》一文中，已指出这种现象。

在此处，我们可以先定义『崩盘』与『修正』，在我个人的定义中，如果发生像日本1990年，或香港2004年跌掉七成，那可以称为『崩盘』（事实上，只要跌超过五成，我认为就可以定义为『崩盘』），但若是跌幅在三成内，我认为叫『修正』，而台湾这波自2014年Q3反转，四年“整体”只跌了一成，我认为这叫利空不跌，美国的升息循环结束后，很有可能迎来另一波的房价暴涨（不要不相信啊，请往旁边看一下香港）。

除了没有真正的囤房税外，台湾的货币政策，在这波美国不断升息的过程中，台湾央行非但没有跟随，反而反手降息，所以先天制度不全，后天货币失调，用意就在撑起房价。也因此，台湾房价或有修正，但从没有崩盘过，主要的原因，就是台湾独有的土地制度，而这制度的设计者，主要就是台湾的地主民代。

▲先天制度不全，后天货币失调，用意就在撑起房价。（图／记者张一中摄）

#重点4
#少子化反造成房价上涨

所以，『少子化』听起来好像是需求减少，但实际上，房地产的需求并不会减少。主因在于，不是人口数量追逐房地产，而是资金追逐房地产，在这种条件下，穷人还是买不起房，中产只有一栋房，好些的中产是坐一望二，而政客富豪是坐多望多，所以只要政府持续发钞与降息，泛滥的资金就会创造需求。
再谈『空屋率』。台湾空屋率是很高，但这不代表供给很多，原因就在于，空屋率的统计是以整城市来看，但事实上，决定房价走势的是城市的中心区。举例来说，台中是全国空屋率最高的城市，但中心区因为生活机能佳（如五期、美术馆），所以空屋率并不高，而房价其实是由中心区扩散到外围，而非相反方向。

▲『少子化』反而导致了大型公共设施的单一，图为台中歌剧院。（图／记者谢孟儒摄）

此外，在台中的中心区有科博馆、美术馆、歌剧院、中国医药大学、各类大型百货公司……但台中应不会再盖第二个类似的地方，主因就在于整体人口的减少。所以你会发现，『少子化』反而导致了大型公共设施的单一，创造出了地段的不可替代性。于是最吊诡的事发生了，所谓的『少子化』，可能不会造成房价下跌，而是上涨。

结论是，在鬼岛，『少子化』并非房市的实际供需，真实或许是我们过去10多年所看到的：泛滥的资金，追逐有限的地段。

#重点5
#房价打底差不多了

对于最近的房价，我的判断是，这几年应是比较好的买点，再来有可能会逐步向上，再现鬼岛奇迹。
这有几个指标可以判断，首先是，这波从 2014Q3 反转，到现在也差不多5年了，打底已经差不多了，李同荣的这篇文章一直是我很重要的参考：

《由景气循环看台湾房市 45年间五次循环》

其次是年租金的不断上涨，这代表基本面有撑。

最后，最接近市场的颜炳立改口了，而一直强调居住正义的张金鹗在最近的时间点买房了，所谓的春江水暖鸭先知，最靠近市场面的人，他们懂（张金鹗虽是学者，但与市场派很熟啊）。

▲政大地政系教授张金鹗。（记者／李宜蓁摄）

而在台湾的各城市中，可能高雄市的房市会比较好，这是因为前不久，发大财市长已表明欢迎陆资前来买房，虽然还没落实政策，但这是个友善的讯号，事实上，台湾房市的需求从来就不是刚需创造出来的（空屋率世界第一啊），而是资金炒作出来的。

此外，陆资早有管道来台，而光是这种预期心理，就能吸引各地资金前往高雄，这可能是高雄市民要再注意的地方。

最后提醒一下，我也会看错，有可能 Sway 才是对的，所以这里的论述仅供参考，但这不是推拖，而是在社会科学中，本来就没有谁绝对准确，应是你自己在听取各方意见后，再做出自己的决定，在这种状况下，多一种不同的声音绝对是好的，这也是本篇文章的主要用意。

注：在《租房、一间房、二间房》一文中，我谈到了人生的优先次序应该是【梦想 〉 生活品质 〉 买房】，也就是说，在这三者之间要做选择时，买房应摆在最末位。但如果你的梦想、生活品质都没问题，手边又有余钱，那我认为最好还是要买房。简言之，没钱就租房，有钱就买房。

文章已获原作者峰言峰语授权刊登，原文在此「少子化不会造成房价下跌」