海南建設自由貿易港，現在要不要去海南？
有些人因為看見，所以相信。
而有些人，因為相信，所以看見。
我們先來梳理一下海南發展的主要歷史。
1984年《加快海南島開發建設問題討論紀要》指出：「可以使用地方留成外匯，進口若干海南市場短缺的消費品。」
1988年《海南省人民政府關於貫徹國務院（1988） 26號文件加快海南經濟特區開發建設的若干規定》，確定了海南以經貿為龍頭的發展模式。文件規定「凡是國家法律、法及省政府的條例規章沒有明文禁止的、有利於生產力發展的生產經營活動，企事業單位、團體和個人均可放開經營，大膽試驗」。
1992年，房地產逐漸成為海南財政收入的主要來源。1992年海南全省財政收入的40％是直接或間接來自房地產，省會海口更是高達60％以上。但1993年下半年，海南房地產泡沫破滅，對當地經濟造成嚴重打擊。這也是為什麼很多人說海南爛尾樓多的原因。
1993年房地產的驟然降溫，讓海南認識到，沒有實業，無法持續快速發展，而要發展實業，不能脫離海南自身優勢。
1996年，《海南省國民經濟和社會發展「九五」計劃和2010年遠景目標綱要》正式確定了海南「一省兩地」的產業目標。「一省兩地」即把海南建設成為中國沿海新興工業省和中國熱帶高效農業基地、中國海島休閑度假旅遊勝地。
2006年「三不雙大」政策出台。「三不」指的是「始終堅持不污染環境、不破壞資源、不搞低水平重複建設」，「雙大」指的是「大企業進入、大項目帶動」。
2008年「雙大」變成「兩大一高」，新增「高科技支撐」。
2010年，《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，開始建設國際旅遊島。
2020，《海南自由貿易港建設總體方案》，開始建設自由貿易港。提出到 2025 年初步建立以貿易自由便利和投資自由便利為重點的自由貿易港政策制度體系；到 2035 年，成為我國開放型經濟新高地；到本世紀中葉，全面建成具有國際影響力的高水平自由貿易港。
可以看到，關於海南的政策一直不少，海南也一心想取得好的發展。然而，2019 年海南省GDP為5308.94 億元，全國排名倒數第4。
顯然，海南的發展仍存在很多困難。
制約海南發展的困難
（1）本地消費市場有限
2019 年海南全省常住人口僅944.72萬人，而杭州市常住人口為1036萬人，也就是杭州一個市的人比海南全省人還多。
相比之下，海南本地消費市場有限，且人均工資低，經濟體量較小，很難形成規模經濟，需要用旅遊來擴大消費。
（2）對外連接的交通方式較少
海南沒有跨海大橋，對外連接主要依靠航空和輪渡。受天氣影響大。
春節期間遊客增多，當遇到極端天氣時，旅客可能無法順利離開，造成滯留，影響海南旅遊形象。
（3）人才儲備不夠
不管什麼樣的政策，最後落地都要靠人來實現。
海南本地沒有高水平的大學，僅海南大學一所211大學。
一項針對海南各高校畢業生的調查顯示，約2/3的畢業生不願留在海南就業。而海南去其他省份上大學的優秀學生，畢業後返回海南工作的也是少數。
雖然海南有「百萬人才進海南」的行動計劃。但一些畢業生表示，不是不願意回去，而是回去以後沒有合適的崗位。
那麼，之前這麼多政策都沒能讓海南真正發展起來，這次的自由貿易港，行嗎？
自由貿易港提出的背景
我們為什麼需要自由貿易港？
如今美國各種「退群」，曾經由美國主導的全球化遭遇逆風和回頭浪，保護主義、單邊主義抬頭。在這種情況下，為了繼續享受「全球化」的紅利，我們正在逐漸形成新的體系，如一帶一路，如自由貿易港。
自由貿易港的政策和之前海南的發展政策不一樣的點也在於此。
之前海南發展的各項政策，只針對海南自己。
但現在，發展海南是國家的重要戰略。
那麼，如果我們相信，自由貿易港會建設成功，我們現在要去海南嗎？
去不去，主要看海南的發展方向是否適合自己，能否有自己一展才華的空間。
海南未來的發展方向
1. 旅遊業
（1）著力提升旅遊消費品質，培育旅遊消費新業態、新熱點。將海南建成具有世界影響力的國際旅遊消費中心。
（2）加快構建以觀光旅遊為基礎、休閑度假為重點、文體旅遊和健康旅遊為特色的旅遊產業體系。
2. 現代服務業
（1）大力發展現代服務業。重點發展互聯網、醫療健康、現代金融、現代物流、教育文體、商務服務、科技服務等產業。
3. 高新技術產業
（1） 以高新技術推動油氣化工、低碳製造、清潔能源優化升級。
（2） 建設好國家南繁科研育種基地、國家熱帶農業科學中心、全球動植物種質資源引進中轉基地、國家深海基地南方中心、航天領域重大科技創新基地「五大平台」和三亞深海、南繁、文昌航天三大科技城。
隨著自由貿易港的建設，制約海南發展的困難，正在逐步解決。
在政策的支持下，大量的高層次人才會流進海南，如浙大、上交等高校已在海南建立了研究院。解決人才問題。
自由貿易港本身就能解決消費市場問題。
交通問題相信隨著時間的推移，也會逐步得到解決。
現在加入海南，和海南共成長，是一種選擇。
等海南發展好了，再來接續建設，也是一種方案。
但就像開頭的那句話：
有些人因為看見，所以相信。
而有些人，因為相信，所以看見。
如果我們都不相信海南能建設好自由貿易港，又有誰會去建設，又怎麼能成為現實呢？
任何新生事物都有成長周期，海南的發展也不是一蹴而就的。
歷史上，海南發展吃過虧，但吃虧也是福。
吃虧，是避免再一次吃虧。
例如，為了防止房地產泡沫再次發生，海南已經對房地產提出了「兩個暫停」的限制，一個是暫停批地，一個是有地的房地產商暫停批建，並採取全域限購。
自由貿易港的建設，也是成熟一項才推出一項，不為短期利益，而求真心發展。
我相信，自由貿易港的建設，能真正讓海南實現飛躍，因為這次不是海南自己在戰鬥。
行穩致遠，久久為功。
前言
我覺得，沒有人比東北人更熟悉海南樓市的了
如果有，那就是具備房產專業知識的東北人
上一次，被趕鴨子上架，寫了一篇在桂林買房的經歷
這一次，因為海南樓市熱了起來，諮詢的朋友很多，我又是東北人，於是又一次成功地被趕鴨子上架
一：
01
我先講講我身邊的東北人和海南的故事
我老家是東北的，我是80後，生的晚了，沒趕上東北最好的時候，東北的輝煌故事都是聽我爺爺說的。
我爺爺在黑龍江慶華機械廠工作，那是個軍工廠，生產50式衝鋒槍、54式手槍之類的，我當時小，就跟聽收音機裡面的武俠劇一樣，覺得真酷。
我爺爺抽著煙，煙霧模糊了他的臉時，他的表情也是非常神往的。他說，那個時候全國人們都還勒著褲腰帶過日子，數著米粒下鍋，他們廠子里糧票給的特別足，逢年過節，魚、米、油發個小半屋子，那時候住的還是分的房子。
對了，還有收音機，我記事的時候，家裡就有收音機，還有電視機，後來我才知道，這東西在當時可是十足的奢侈品。
到了上學的年紀，我爸媽把我接回去了，我爸媽都在石峴造紙廠，那一個鎮子都是造紙廠的，一兩萬人都在造紙廠上班，有自己的幼兒園、中小學、高中、大學，還有自己的醫院，有醫保，有自己的發電廠、消防、保安，還有自己的火車道，有水庫會分魚，養豬分豬肉，日子過得一點也不比爺爺那邊差，小夥伴還跟多，好吃的好玩的都多，我對爺爺的那點兒思念就這麼飛快地沒了，因為日子實在是太快樂了，爸媽給的零花錢還那麼充裕
都說東北人對體制內工作有著迷之深戀，確實是這樣，東北人享受到太多國企的好處，大家都很感謝國家，在國家實行計劃生育的時候，東北也是實行的最積極最徹底的
1998年，國家正式提出國企大下崗，先是從南方開始的，到我們那裡的時候拖了幾年，但也是秋後的螞蚱了
大多人很長時間都無法接受，也有的憤憤不平，石峴造紙廠是我國造紙廠的母公司，全國絕大多數的造紙廠都是石峴造紙廠幫著建起來的，像是岳陽造紙廠的老廠長就是石峴造紙廠的技術工人，然後呢，說下崗了就下崗了
多年以後，看電影《鋼的琴》，看到裡面的東北下崗工人端著鋁製飯盒縮著身體吃飯，我爸媽忍不住潸然淚下
這就是東北人去海南的背景——失去了體制的庇護、失去了工作、失去了環境（我們石峴造紙廠當時關閉的主要原因之一就是資源型產業，耗費木材量巨大，污染），甚至因為計劃生育一家也就一個孩子，頂多兩個的
這個時候的海南是什麼情況呢？
02
1993年的海南也是失意的
1993年的海南，經歷了第一次樓市崩盤，整個海南的房子要不然是爛尾的，要不然是農民租去養豬的（對，就是在別墅里養豬）
這張爛尾樓的照片相信很多人都見過
海南的失意，也是一種自由落體式的：1988年海南脫離廣東省，一躍而成經濟特區，中國境內面積最大的經濟特區，也是唯一的一個省級經濟特區。
各種政策利好疊加，海南別的沒學會，先學會了「炒樓花」——也就是現在大家熟悉的期房，這是學香港的，學得最早最徹底的就是海南
電影《芳華》里就講過這一段，英雄劉峰聽說海南好賺錢，去了，結果蹬三輪送書，一個月掙300，唉，好賺錢的是炒房的陳燦，日進斗金忙到連老婆孩子都沒空見。
咱列個數據，看看這個錢多好掙
1988，海南房價1350元/平米，1993就到了7500，5年漲了5倍
海南突然之間就冒出了兩萬多個房地產公司，平均每80個人一個地產公司
當時，海南的工業用地售價是每畝13萬到15萬，而如果公司把工業開發用地轉作住宅開發，每畝就能賣出300萬
如此一來，誰還會去搞工業建設，國家當初開放海南的本意是發展出口，到頭來整個海南都在炒地皮炒樓花
這錢，真是大風刮來的
這風，就是政策風
一旦風停了，也就風流雲散了
1993年，朱總理開始管控經濟，特別是調控房地產業，海南房產應聲而倒，留下600多個爛尾工程和價值300億的壞賬——這相當於當時全國財政預算的10%
就這樣，海南的房價從1993年的7500暴跌到了1997年的1000，更低的還有300元/平的
投機者跑了
低房價卻吸引了東北人
手拿著辭退金的東北人，來到了第一次樓市崩盤的海南
1997年底，東北國企下崗人數是259萬
失意的東北人和失意的海南相擁，溫暖了彼此，成全了彼此
二：
今天大家看海南，是個好地方，躺在椰子樹下吹著海風，喝著椰汁，看著沙灘、海浪，欣賞美女帥哥
只有你錢包鼓，這個中國五星級酒店最多的地方絕對給你提供五星級的服務
在過去，海南是個瘴癘之地，又是孤島，根本沒什麼人，從漢朝到元朝，中央都只是把這裡當做流放犯人的地方，我們熟悉的大文豪蘇軾就被流放到這裡了，他的流放地海南儋州至今還有東坡村、東坡帽、東坡橋、東坡路、東坡井等等，甚至就連當地的語言都被叫做東坡話
明朝中期發生過海南島人民起義，朝廷派兵鎮壓，有些兵就留了下來；明清之交戰亂，廣東福建很多人躲亂遷了過去；清乾隆的時候，為了緩解廣東福建耕地緊張，鼓勵移民；這麼幾次，海南的人口漸漸多起來
不過近代以來，海南的重要性更多的是在海防還有對東南亞的開放方面，大陸腹地的人們對海南的了解並不多，真正把海南的美好介紹給大家，是東北人
上一篇文章說，第一批到海南的東北人是因為這裡的房價低
到了海南之後，習慣了大雪封屋的東北人發現：這裡真暖和！
溫暖對東北人的意義可太大了。東北的冷是零下二三十，甚至零下四十。而且這個冷還不是一個月兩個月，是10月份到3、4月份，將近半年啊。
咱很多人買房子不喜歡中間戶，覺得邊戶亮堂，大多數地方邊戶也都是比中間戶貴，但是在東北，就剛好相反。
東北是中間戶好賣，因為在中間，保溫更好。
有的人也許會說，東北有火牆、火炕，暖氣足，冷怕什麼？
東北屋裡的暖氣確實很足，但是，一出門溫差太大，就很容易引發各種心腦血管疾病、呼吸系統疾病，像是腦出血、腦梗，特別多，尤其是老人，冬天去世的老人特別多，就是這個原因。
遷到海南後，很多人發現自己的老毛病竟然沒有再犯！
健康！還有什麼比這更重要！
就這樣，海南在東北人心裡漸漸升華成了一種近乎神聖的所在，他們把這裡的好推薦給自己的親人朋友，也充分發揮了東北人的熱烈，積極地向全國其他地方的人推薦。
我爺爺走得早，沒趕上，和他一起的那些老人很多都去了海南，我小時候在這些長輩們跟前長大，挺有感情的，去海南的時候特意去看他們，也是那個時候才發現，一棟樓幾乎都是認識的人，以前在東北的時候大家住一起，現在到海南了大家還是住一起，我本來只是跟一個爺爺打個招呼，結果愣是上上下下跑遍了一棟樓，東北那大碴子口音，吃飯時的大蒜，一晃神，還以為自己在東北呢。
據統計，在三亞過冬的老人有50萬，東北人佔了將近40萬。
這種力度，對海南樓市的影響多大！
2010年的時候，海南獲批國際旅遊島，相信也有東北人大力宣傳的功勞。
02
上一次，海南樓市的暴熱是因為炒樓花
這一次，海南樓市的暴熱就是炒旅遊
北緯18°，號稱全世界旅遊勝地黃金緯度，陽光、空氣、沙灘、海水、藍天、白雲，我國唯一的熱帶濱海旅遊城市，
再加上，改革開放成效顯著，大家的生活普遍提高，對旅遊、度假的要求也漸漸多了
因為旅遊，海南第二次火了
2011年底的時候，海南房價暴漲破萬。
稍微了解房產的都知道，公寓不能輕易碰的，但是三亞的鳳凰島公寓，一次性付款！起價8萬/平，最高賣到15.8萬/平！
這是什麼概念？北京那個時候的房價也不過2萬5一平。
我們再一次看到上世紀90年代的場景，有的樓盤，就一張藍圖，啥啥都沒有，全靠銷售一張嘴，一樣清盤；有的樓盤，一張房票，倒一次手就凈賺100萬
一直被雅居樂當做驕傲的海南清水灣項目，是2007年的時候拿的地，拿地的時候是227元/平，四年後賣的時候就一平2萬多了，它拿的地多，一賣就是十年，賺了近千億
大家能不瘋么？
當初不到一平不到一千買的房子，嘩嘩長到一兩萬多一平，好幾個爺爺就坐不住了，出手了！出手了！出手了！
第一次，經濟特區，錢都跑到房地產那裡了
這第二次，國際旅遊島，錢還是跑到房地產那裡了
跑馬圈地的雅居樂只是個小嘍啰，更厲害的大佬是海航、中信、魯能等等，雅居樂連前五都進不去
旅遊業卻沒見著怎麼厲害：海南暖和，是說冬天，海南五一之後就沒法兒待了，所以東北人都成了候鳥，冬天在海南夏天在東北，北方人夏天在海南簡直是生無可戀。
我在那裡待過一段時間，熱的全身起疹子，沒有風，直接放在蒸籠裡面蒸一樣；海南吃的飯叫水飯，就是用涼水泡米飯，吃不慣，也熱的吃不下；海南人都瘦巴巴的，我回去了一稱，輕了二十多斤。
所以說海南的旅遊也是季節性的，夏天的時候根本沒法待，旅遊也一樣，熱成狗，哪裡還有心情旅遊
但是，旅遊房產已經被炒起來了，旅遊成本也水漲船高，大家都知道，出國旅遊都比去海南便宜，這個樣子還怎麼發展旅遊業啊？
於是，國家又出手了。
三：
2018年3月，中國房地產市場有史以來最嚴苛的調控政策在海南省落定，一夜之間，海南樓市全盤鎖死。
2018年初海南樓市的調控，其實並不是孤立的，而是一直延續至今的，我們來看看：
（一）
2018年4月，號稱史上最嚴的樓市調控，主要內容可以概括為兩點：
1、本地+外地 限購+限售
外地人以家庭為單位，只能買一套，而且首付70%，此外還要提供五年社保
全域限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣住房只向本市縣居民家庭銷售
在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民實行限購
購房之後，五年內禁止出售
2、新項目必須現房出售
（二）
在18年之前，值得注意的還有17年9月的一份調控：
2017年9月29日起，停止批建100平以下的商品房
這一條對誰影響最大？當然是投資者！它的影響甚至比高首付限購限售還要厲害。
你想啊，投資的目的是求回報，這個回報一呢，可以從出租上面找，二呢，可以從轉手再售上面找，這兩條尤其是後者，都要求小戶型，只有戶型小、面積小，房子總價才低，轉讓門檻才低，接盤的才多。
可以說，這一條是卡住了投資者的命脈。
（三）
2019年8月：
144平以下才會被認定為普通住宅標準
這一條和停建100平以下商品房的調控合在一起，再次狠狠地蹂躪了投資者
（四）
2020年3月：
全省範圍內，新出讓土地全部現房銷售
我們都知道，房產開發商能做起來，能做大，靠的就是敢找銀行借錢，敢找金融機構借錢，借了錢去拿地，土地抵押了，拿了錢去建房子，十幾二十幾層的樓房才建了四五層甚至剛打了地基，就開始賣，收了購房款才能接著蓋。
現房銷售，直接就把相當一部分開發商給趕出去了。
這條政策，要和相關的土地政策一起看：
第一，16年10月，出台關於存量建設用地的處置意見：
對超過動工開發日期滿2年未動工開發或未完成項目投資總額25%的，無償收回土地使用權方式處置
對超過動工開發日期滿1年未滿2年不動工開發的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費
在房地產市場上，有很多開發商拍了地之後就放著，等幾年後地價漲了再轉手賣出去；也有的是等著周邊房價漲了再動工，雖然有動工期限，但快到期的時候找兩台挖掘機做做樣子，然後又停了，這都是常態
海南這種土地收回的做法在全國都屬罕見
第二，海南宣布土地市場上3.1萬畝存量商品住宅用地將不再用於開發住宅，或轉型或退出
3.1萬畝是多少，海南2013-2019年城鎮住宅用地總共成交量才是3.2萬
你看，供地都沒了，開發商也只剩下幾個，房價會怎樣？
更高更貴更邁不進去
總結一下：海南的買房門檻非常高
7成首付（至少）
5年限售
面積大（100平以下的房子已經不批了）
房價高
02
海南樓市，兩次暴漲，都跟隨著兩次崩盤，這一次，會怎麼樣？
上面的一系列調控都是在自貿港官宣之前出台的，現在想來，真切感受到政府方面去房地產化的決心是非常大的
海南自貿港可以這樣簡單概括：人員自由流動（免簽入境和低稅率政策）、貨物自由流動（零關稅政策）、投資自由便利（低稅率和零門檻政策）、運輸往來便利（船籍港和船旗國政策）、有國際競爭力的稅收制度（零稅率、低稅率、簡稅制）和法治制度（海南自由港法）
利好，這是肯定的
但，絕對不能蒙著頭進去
首先，你要清楚7成首付、5年限售，一筆資金就這麼被鎖死了，如果你想短線操作、想借錢買房，還是冷靜一下吧
其次，風起之時，好的項目更堅挺，不好的項目更是渾水摸魚，現在海南樓市的熱鬧很容易讓購房者忘了去分辨好壞，但是等到風口落下了，100多平的房子，幾萬的單價，你想甩手可就難了
第三，投資一定不要忘了初衷——要看回報率，三亞好，但房價已經那麼高了，指望著它再翻番，不是說不可能，只是更難。自貿港不是三亞的，而是整個海南的，不要把目光局限在三亞、海口這種地方，按著性價比去找。要知道，從1萬漲到2、3萬，比從4萬漲到5萬容易多了。
最後呢，要明白，海南房子的價值首先在度假養老，其次是自貿港，海南不斷突出生態紅線也印證了這一點，選房的時候也要遵循這一點，先要有優良的居住環境，然後要有產業支撐，這樣的房子才有強勁的升值空間。
寫在後面的話
我們走過很多城市
看過數不清的樓盤
我們所有的文章都是肉身考察的結果
我們認為從當地的打工者、夫妻早餐鋪、計程車司機……得到的信息比網上的數據更接近真實情況
我們也是這麼做的
我們的目的是為有旅居、移居需求的朋友提供更好的資產保值渠道
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我說一個電動自行車的事。你想想。
去年四月份新的電動自行車標準實施，全國差不多都在那時候新標準電動車上牌，舊標準的陸續淘汰。
海南是「上牌程序開發未完成，不能上牌。」一直到今天新標準的電動車也不能上牌。賣電動車的舊標準的和新標準的在混賣，營銷口頭是都不能上牌。
最近兩個月開始查車了，凡是舊標準一律扣車。
注意。整個流程是基本沒啥漏洞的。政府機關是沒錯的。銷售話術也基本避開了關鍵點。只是老百姓貪舊標準的馬力大實用性高所以老百姓自負其責被扣倒霉。
明白了么？
如果在海南上知乎不被禁言，上網不用翻牆，上夜店不被抓，那我就去。
還有人記得雄安嗎？還有人想著去嗎？
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