海南建设自由贸易港，现在要不要去海南？
有些人因为看见，所以相信。
而有些人，因为相信，所以看见。
我们先来梳理一下海南发展的主要历史。
1984年《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》指出：「可以使用地方留成外汇，进口若干海南市场短缺的消费品。」
1988年《海南省人民政府关于贯彻国务院（1988） 26号文件加快海南经济特区开发建设的若干规定》，确定了海南以经贸为龙头的发展模式。文件规定「凡是国家法律、法及省政府的条例规章没有明文禁止的、有利于生产力发展的生产经营活动，企事业单位、团体和个人均可放开经营，大胆试验」。
1992年，房地产逐渐成为海南财政收入的主要来源。1992年海南全省财政收入的40％是直接或间接来自房地产，省会海口更是高达60％以上。但1993年下半年，海南房地产泡沫破灭，对当地经济造成严重打击。这也是为什么很多人说海南烂尾楼多的原因。
1993年房地产的骤然降温，让海南认识到，没有实业，无法持续快速发展，而要发展实业，不能脱离海南自身优势。
1996年，《海南省国民经济和社会发展「九五」计划和2010年远景目标纲要》正式确定了海南「一省两地」的产业目标。「一省两地」即把海南建设成为中国沿海新兴工业省和中国热带高效农业基地、中国海岛休闲度假旅游胜地。
2006年「三不双大」政策出台。「三不」指的是「始终坚持不污染环境、不破坏资源、不搞低水平重复建设」，「双大」指的是「大企业进入、大项目带动」。
2008年「双大」变成「两大一高」，新增「高科技支撑」。
2010年，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，开始建设国际旅游岛。
2020，《海南自由贸易港建设总体方案》，开始建设自由贸易港。提出到 2025 年初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系；到 2035 年，成为我国开放型经济新高地；到本世纪中叶，全面建成具有国际影响力的高水平自由贸易港。
可以看到，关于海南的政策一直不少，海南也一心想取得好的发展。然而，2019 年海南省GDP为5308.94 亿元，全国排名倒数第4。
显然，海南的发展仍存在很多困难。
制约海南发展的困难
（1）本地消费市场有限
2019 年海南全省常住人口仅944.72万人，而杭州市常住人口为1036万人，也就是杭州一个市的人比海南全省人还多。
相比之下，海南本地消费市场有限，且人均工资低，经济体量较小，很难形成规模经济，需要用旅游来扩大消费。
（2）对外连接的交通方式较少
海南没有跨海大桥，对外连接主要依靠航空和轮渡。受天气影响大。
春节期间游客增多，当遇到极端天气时，旅客可能无法顺利离开，造成滞留，影响海南旅游形象。
（3）人才储备不够
不管什么样的政策，最后落地都要靠人来实现。
海南本地没有高水平的大学，仅海南大学一所211大学。
一项针对海南各高校毕业生的调查显示，约2/3的毕业生不愿留在海南就业。而海南去其他省份上大学的优秀学生，毕业后返回海南工作的也是少数。
虽然海南有「百万人才进海南」的行动计划。但一些毕业生表示，不是不愿意回去，而是回去以后没有合适的岗位。
那么，之前这么多政策都没能让海南真正发展起来，这次的自由贸易港，行吗？
自由贸易港提出的背景
我们为什么需要自由贸易港？
如今美国各种「退群」，曾经由美国主导的全球化遭遇逆风和回头浪，保护主义、单边主义抬头。在这种情况下，为了继续享受「全球化」的红利，我们正在逐渐形成新的体系，如一带一路，如自由贸易港。
自由贸易港的政策和之前海南的发展政策不一样的点也在于此。
之前海南发展的各项政策，只针对海南自己。
但现在，发展海南是国家的重要战略。
那么，如果我们相信，自由贸易港会建设成功，我们现在要去海南吗？
去不去，主要看海南的发展方向是否适合自己，能否有自己一展才华的空间。
海南未来的发展方向
1. 旅游业
（1）著力提升旅游消费品质，培育旅游消费新业态、新热点。将海南建成具有世界影响力的国际旅游消费中心。
（2）加快构建以观光旅游为基础、休闲度假为重点、文体旅游和健康旅游为特色的旅游产业体系。
2. 现代服务业
（1）大力发展现代服务业。重点发展互联网、医疗健康、现代金融、现代物流、教育文体、商务服务、科技服务等产业。
3. 高新技术产业
（1） 以高新技术推动油气化工、低碳制造、清洁能源优化升级。
（2） 建设好国家南繁科研育种基地、国家热带农业科学中心、全球动植物种质资源引进中转基地、国家深海基地南方中心、航天领域重大科技创新基地「五大平台」和三亚深海、南繁、文昌航天三大科技城。
随著自由贸易港的建设，制约海南发展的困难，正在逐步解决。
在政策的支持下，大量的高层次人才会流进海南，如浙大、上交等高校已在海南建立了研究院。解决人才问题。
自由贸易港本身就能解决消费市场问题。
交通问题相信随著时间的推移，也会逐步得到解决。
现在加入海南，和海南共成长，是一种选择。
等海南发展好了，再来接续建设，也是一种方案。
但就像开头的那句话：
有些人因为看见，所以相信。
而有些人，因为相信，所以看见。
如果我们都不相信海南能建设好自由贸易港，又有谁会去建设，又怎么能成为现实呢？
任何新生事物都有成长周期，海南的发展也不是一蹴而就的。
历史上，海南发展吃过亏，但吃亏也是福。
吃亏，是避免再一次吃亏。
例如，为了防止房地产泡沫再次发生，海南已经对房地产提出了「两个暂停」的限制，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建，并采取全域限购。
自由贸易港的建设，也是成熟一项才推出一项，不为短期利益，而求真心发展。
我相信，自由贸易港的建设，能真正让海南实现飞跃，因为这次不是海南自己在战斗。
行稳致远，久久为功。
前言
我觉得，没有人比东北人更熟悉海南楼市的了
如果有，那就是具备房产专业知识的东北人
上一次，被赶鸭子上架，写了一篇在桂林买房的经历
这一次，因为海南楼市热了起来，咨询的朋友很多，我又是东北人，于是又一次成功地被赶鸭子上架
一：
01
我先讲讲我身边的东北人和海南的故事
我老家是东北的，我是80后，生的晚了，没赶上东北最好的时候，东北的辉煌故事都是听我爷爷说的。
我爷爷在黑龙江庆华机械厂工作，那是个军工厂，生产50式冲锋枪、54式手枪之类的，我当时小，就跟听收音机里面的武侠剧一样，觉得真酷。
我爷爷抽著烟，烟雾模糊了他的脸时，他的表情也是非常神往的。他说，那个时候全国人们都还勒著裤腰带过日子，数著米粒下锅，他们厂子里粮票给的特别足，逢年过节，鱼、米、油发个小半屋子，那时候住的还是分的房子。
对了，还有收音机，我记事的时候，家里就有收音机，还有电视机，后来我才知道，这东西在当时可是十足的奢侈品。
到了上学的年纪，我爸妈把我接回去了，我爸妈都在石岘造纸厂，那一个镇子都是造纸厂的，一两万人都在造纸厂上班，有自己的幼儿园、中小学、高中、大学，还有自己的医院，有医保，有自己的发电厂、消防、保安，还有自己的火车道，有水库会分鱼，养猪分猪肉，日子过得一点也不比爷爷那边差，小伙伴还跟多，好吃的好玩的都多，我对爷爷的那点儿思念就这么飞快地没了，因为日子实在是太快乐了，爸妈给的零花钱还那么充裕
都说东北人对体制内工作有著迷之深恋，确实是这样，东北人享受到太多国企的好处，大家都很感谢国家，在国家实行计划生育的时候，东北也是实行的最积极最彻底的
1998年，国家正式提出国企大下岗，先是从南方开始的，到我们那里的时候拖了几年，但也是秋后的蚂蚱了
大多人很长时间都无法接受，也有的愤愤不平，石岘造纸厂是我国造纸厂的母公司，全国绝大多数的造纸厂都是石岘造纸厂帮著建起来的，像是岳阳造纸厂的老厂长就是石岘造纸厂的技术工人，然后呢，说下岗了就下岗了
多年以后，看电影《钢的琴》，看到里面的东北下岗工人端著铝制饭盒缩著身体吃饭，我爸妈忍不住潸然泪下
这就是东北人去海南的背景——失去了体制的庇护、失去了工作、失去了环境（我们石岘造纸厂当时关闭的主要原因之一就是资源型产业，耗费木材量巨大，污染），甚至因为计划生育一家也就一个孩子，顶多两个的
这个时候的海南是什么情况呢？
02
1993年的海南也是失意的
1993年的海南，经历了第一次楼市崩盘，整个海南的房子要不然是烂尾的，要不然是农民租去养猪的（对，就是在别墅里养猪）
这张烂尾楼的照片相信很多人都见过
海南的失意，也是一种自由落体式的：1988年海南脱离广东省，一跃而成经济特区，中国境内面积最大的经济特区，也是唯一的一个省级经济特区。
各种政策利好叠加，海南别的没学会，先学会了「炒楼花」——也就是现在大家熟悉的期房，这是学香港的，学得最早最彻底的就是海南
电影《芳华》里就讲过这一段，英雄刘峰听说海南好赚钱，去了，结果蹬三轮送书，一个月挣300，唉，好赚钱的是炒房的陈灿，日进斗金忙到连老婆孩子都没空见。
咱列个数据，看看这个钱多好挣
1988，海南房价1350元/平米，1993就到了7500，5年涨了5倍
海南突然之间就冒出了两万多个房地产公司，平均每80个人一个地产公司
当时，海南的工业用地售价是每亩13万到15万，而如果公司把工业开发用地转作住宅开发，每亩就能卖出300万
如此一来，谁还会去搞工业建设，国家当初开放海南的本意是发展出口，到头来整个海南都在炒地皮炒楼花
这钱，真是大风刮来的
这风，就是政策风
一旦风停了，也就风流云散了
1993年，朱总理开始管控经济，特别是调控房地产业，海南房产应声而倒，留下600多个烂尾工程和价值300亿的坏账——这相当于当时全国财政预算的10%
就这样，海南的房价从1993年的7500暴跌到了1997年的1000，更低的还有300元/平的
投机者跑了
低房价却吸引了东北人
手拿著辞退金的东北人，来到了第一次楼市崩盘的海南
1997年底，东北国企下岗人数是259万
失意的东北人和失意的海南相拥，温暖了彼此，成全了彼此
二：
今天大家看海南，是个好地方，躺在椰子树下吹著海风，喝著椰汁，看著沙滩、海浪，欣赏美女帅哥
只有你钱包鼓，这个中国五星级酒店最多的地方绝对给你提供五星级的服务
在过去，海南是个瘴疠之地，又是孤岛，根本没什么人，从汉朝到元朝，中央都只是把这里当做流放犯人的地方，我们熟悉的大文豪苏轼就被流放到这里了，他的流放地海南儋州至今还有东坡村、东坡帽、东坡桥、东坡路、东坡井等等，甚至就连当地的语言都被叫做东坡话
明朝中期发生过海南岛人民起义，朝廷派兵镇压，有些兵就留了下来；明清之交战乱，广东福建很多人躲乱迁了过去；清乾隆的时候，为了缓解广东福建耕地紧张，鼓励移民；这么几次，海南的人口渐渐多起来
不过近代以来，海南的重要性更多的是在海防还有对东南亚的开放方面，大陆腹地的人们对海南的了解并不多，真正把海南的美好介绍给大家，是东北人
上一篇文章说，第一批到海南的东北人是因为这里的房价低
到了海南之后，习惯了大雪封屋的东北人发现：这里真暖和！
温暖对东北人的意义可太大了。东北的冷是零下二三十，甚至零下四十。而且这个冷还不是一个月两个月，是10月份到3、4月份，将近半年啊。
咱很多人买房子不喜欢中间户，觉得边户亮堂，大多数地方边户也都是比中间户贵，但是在东北，就刚好相反。
东北是中间户好卖，因为在中间，保温更好。
有的人也许会说，东北有火墙、火炕，暖气足，冷怕什么？
东北屋里的暖气确实很足，但是，一出门温差太大，就很容易引发各种心脑血管疾病、呼吸系统疾病，像是脑出血、脑梗，特别多，尤其是老人，冬天去世的老人特别多，就是这个原因。
迁到海南后，很多人发现自己的老毛病竟然没有再犯！
健康！还有什么比这更重要！
就这样，海南在东北人心里渐渐升华成了一种近乎神圣的所在，他们把这里的好推荐给自己的亲人朋友，也充分发挥了东北人的热烈，积极地向全国其他地方的人推荐。
我爷爷走得早，没赶上，和他一起的那些老人很多都去了海南，我小时候在这些长辈们跟前长大，挺有感情的，去海南的时候特意去看他们，也是那个时候才发现，一栋楼几乎都是认识的人，以前在东北的时候大家住一起，现在到海南了大家还是住一起，我本来只是跟一个爷爷打个招呼，结果愣是上上下下跑遍了一栋楼，东北那大碴子口音，吃饭时的大蒜，一晃神，还以为自己在东北呢。
据统计，在三亚过冬的老人有50万，东北人占了将近40万。
这种力度，对海南楼市的影响多大！
2010年的时候，海南获批国际旅游岛，相信也有东北人大力宣传的功劳。
02
上一次，海南楼市的暴热是因为炒楼花
这一次，海南楼市的暴热就是炒旅游
北纬18°，号称全世界旅游胜地黄金纬度，阳光、空气、沙滩、海水、蓝天、白云，我国唯一的热带滨海旅游城市，
再加上，改革开放成效显著，大家的生活普遍提高，对旅游、度假的要求也渐渐多了
因为旅游，海南第二次火了
2011年底的时候，海南房价暴涨破万。
稍微了解房产的都知道，公寓不能轻易碰的，但是三亚的凤凰岛公寓，一次性付款！起价8万/平，最高卖到15.8万/平！
这是什么概念？北京那个时候的房价也不过2万5一平。
我们再一次看到上世纪90年代的场景，有的楼盘，就一张蓝图，啥啥都没有，全靠销售一张嘴，一样清盘；有的楼盘，一张房票，倒一次手就净赚100万
一直被雅居乐当做骄傲的海南清水湾项目，是2007年的时候拿的地，拿地的时候是227元/平，四年后卖的时候就一平2万多了，它拿的地多，一卖就是十年，赚了近千亿
大家能不疯么？
当初不到一平不到一千买的房子，哗哗长到一两万多一平，好几个爷爷就坐不住了，出手了！出手了！出手了！
第一次，经济特区，钱都跑到房地产那里了
这第二次，国际旅游岛，钱还是跑到房地产那里了
跑马圈地的雅居乐只是个小喽啰，更厉害的大佬是海航、中信、鲁能等等，雅居乐连前五都进不去
旅游业却没见著怎么厉害：海南暖和，是说冬天，海南五一之后就没法儿待了，所以东北人都成了候鸟，冬天在海南夏天在东北，北方人夏天在海南简直是生无可恋。
我在那里待过一段时间，热的全身起疹子，没有风，直接放在蒸笼里面蒸一样；海南吃的饭叫水饭，就是用凉水泡米饭，吃不惯，也热的吃不下；海南人都瘦巴巴的，我回去了一称，轻了二十多斤。
所以说海南的旅游也是季节性的，夏天的时候根本没法待，旅游也一样，热成狗，哪里还有心情旅游
但是，旅游房产已经被炒起来了，旅游成本也水涨船高，大家都知道，出国旅游都比去海南便宜，这个样子还怎么发展旅游业啊？
于是，国家又出手了。
三：
2018年3月，中国房地产市场有史以来最严苛的调控政策在海南省落定，一夜之间，海南楼市全盘锁死。
2018年初海南楼市的调控，其实并不是孤立的，而是一直延续至今的，我们来看看：
（一）
2018年4月，号称史上最严的楼市调控，主要内容可以概括为两点：
1、本地+外地 限购+限售
外地人以家庭为单位，只能买一套，而且首付70%，此外还要提供五年社保
全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县住房只向本市县居民家庭销售
在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民实行限购
购房之后，五年内禁止出售
2、新项目必须现房出售
（二）
在18年之前，值得注意的还有17年9月的一份调控：
2017年9月29日起，停止批建100平以下的商品房
这一条对谁影响最大？当然是投资者！它的影响甚至比高首付限购限售还要厉害。
你想啊，投资的目的是求回报，这个回报一呢，可以从出租上面找，二呢，可以从转手再售上面找，这两条尤其是后者，都要求小户型，只有户型小、面积小，房子总价才低，转让门槛才低，接盘的才多。
可以说，这一条是卡住了投资者的命脉。
（三）
2019年8月：
144平以下才会被认定为普通住宅标准
这一条和停建100平以下商品房的调控合在一起，再次狠狠地蹂躏了投资者
（四）
2020年3月：
全省范围内，新出让土地全部现房销售
我们都知道，房产开发商能做起来，能做大，靠的就是敢找银行借钱，敢找金融机构借钱，借了钱去拿地，土地抵押了，拿了钱去建房子，十几二十几层的楼房才建了四五层甚至刚打了地基，就开始卖，收了购房款才能接著盖。
现房销售，直接就把相当一部分开发商给赶出去了。
这条政策，要和相关的土地政策一起看：
第一，16年10月，出台关于存量建设用地的处置意见：
对超过动工开发日期满2年未动工开发或未完成项目投资总额25%的，无偿收回土地使用权方式处置
对超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费
在房地产市场上，有很多开发商拍了地之后就放著，等几年后地价涨了再转手卖出去；也有的是等著周边房价涨了再动工，虽然有动工期限，但快到期的时候找两台挖掘机做做样子，然后又停了，这都是常态
海南这种土地收回的做法在全国都属罕见
第二，海南宣布土地市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，或转型或退出
3.1万亩是多少，海南2013-2019年城镇住宅用地总共成交量才是3.2万
你看，供地都没了，开发商也只剩下几个，房价会怎样？
更高更贵更迈不进去
总结一下：海南的买房门槛非常高
7成首付（至少）
5年限售
面积大（100平以下的房子已经不批了）
房价高
02
海南楼市，两次暴涨，都跟随著两次崩盘，这一次，会怎么样？
上面的一系列调控都是在自贸港官宣之前出台的，现在想来，真切感受到政府方面去房地产化的决心是非常大的
海南自贸港可以这样简单概括：人员自由流动（免签入境和低税率政策）、货物自由流动（零关税政策）、投资自由便利（低税率和零门槛政策）、运输往来便利（船籍港和船旗国政策）、有国际竞争力的税收制度（零税率、低税率、简税制）和法治制度（海南自由港法）
利好，这是肯定的
但，绝对不能蒙著头进去
首先，你要清楚7成首付、5年限售，一笔资金就这么被锁死了，如果你想短线操作、想借钱买房，还是冷静一下吧
其次，风起之时，好的项目更坚挺，不好的项目更是浑水摸鱼，现在海南楼市的热闹很容易让购房者忘了去分辨好坏，但是等到风口落下了，100多平的房子，几万的单价，你想甩手可就难了
第三，投资一定不要忘了初衷——要看回报率，三亚好，但房价已经那么高了，指望著它再翻番，不是说不可能，只是更难。自贸港不是三亚的，而是整个海南的，不要把目光局限在三亚、海口这种地方，按著性价比去找。要知道，从1万涨到2、3万，比从4万涨到5万容易多了。
最后呢，要明白，海南房子的价值首先在度假养老，其次是自贸港，海南不断突出生态红线也印证了这一点，选房的时候也要遵循这一点，先要有优良的居住环境，然后要有产业支撑，这样的房子才有强劲的升值空间。
写在后面的话
我们走过很多城市
看过数不清的楼盘
我们所有的文章都是肉身考察的结果
我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、计程车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况
我们也是这么做的
我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道
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我说一个电动自行车的事。你想想。
去年四月份新的电动自行车标准实施，全国差不多都在那时候新标准电动车上牌，旧标准的陆续淘汰。
海南是「上牌程序开发未完成，不能上牌。」一直到今天新标准的电动车也不能上牌。卖电动车的旧标准的和新标准的在混卖，营销口头是都不能上牌。
最近两个月开始查车了，凡是旧标准一律扣车。
注意。整个流程是基本没啥漏洞的。政府机关是没错的。销售话术也基本避开了关键点。只是老百姓贪旧标准的马力大实用性高所以老百姓自负其责被扣倒霉。
明白了么？
如果在海南上知乎不被禁言，上网不用翻墙，上夜店不被抓，那我就去。
还有人记得雄安吗？还有人想著去吗？
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