海南买房推荐哪个区域好?
不管在哪里买房都需要结合自身情况和本地详情来选择。
会问这个问题的人，应该不是本地人，所以排除刚需房（因为刚需房要么就是在海口买，要么就是在自己所在市县买），本篇回答只针对外地房客——想到海南买房养老、度假乃至投资的。
1、首先要了解海南的气候。
海南不大，气候大体上是夏热冬暖，唯一的差别就是潮湿与干燥。
海南的气候可以按照东、南、西、北、中五大区域来分。
西部、南部气候较为干燥，适合北方的朋友居住（尤其是东北的，所以才会有那么多东北人喜欢三亚）。
北部、东部、中部的气候比较湿润，尤其是东部，适合川蜀湘贵的朋友（大家都很潮，但是相对来说海南没有那么潮，关好门窗就好了）。
可以简单了解下五大地区的具体气候条件。
（1）东部：湿润区，含文昌、琼海、万宁、部分定安。受东南海洋季风的影响，这里是海南最潮的地区，也是受台风最频繁的地方。
（2）北部：半湿润区，含海口、澄迈、临高、儋州。没有东部那么潮，只有回南天的时候潮湿一些。这里最好的是，因为地势平坦，空气流动性很强，夏天的时候虽然白天太阳很晒，但是不会觉得闷热，尤其是到了晚上，风大不黏腻，非常舒服。
（3）中部：山地湿润区，含保亭、五指山、白沙、琼中、屯昌、部分定安。山地地形，海南两大山脉五指山山脉、黎母山山脉都在此，因此会阻挡季风北上，形成降水，但是植被覆盖率高，空气质量、自然环境好。不过除了屯昌和定安，其它四市县已经完全限购，只有当地市县的人能购买。
（4）西部：半干旱区，含乐东、东方、昌江。因为中部山脉的阻挡，这里年均降水量最少，气候最干燥。
（5）南部：半干旱半湿润区，含三亚、陵水、乐东的一小部分。这里的冬天是整个海南岛最暖和的。三亚已经属于热带地区，受地形影响，受季风影响较小，这里夏天炎热，冬天温暖干燥，深受北方人喜爱。
2、其次，要了解各片区域的经济情况。
养老选三亚、海口或周边，度假东线都可选，西线选临高。
（1）买房养老：要考虑交通便利、空气质量好、就医便利的地方：三亚、海口城市发展程度高，生活、商业配套都成熟，因此是首选。但相对来说房价也会高一些，如果不想花费太多预算，海口周边的文昌、澄迈、临高、定安，三亚周边的陵水、乐东都是不错的选择。
（2）买房度假：想来度假的，主要考虑交通便利、环境优美、有高级的娱乐配套设施，首选的还是三亚，毕竟三亚作为热门的旅游城市，环境好空气佳，还有超好看的沙滩海景，娱乐配套是相当成熟的。
（3）买房投资：错过了前几年，现在就要做好长线投资的准备，因为海南的限售限购政策，想在这炒房致富早已经成为历史了。如果实在有闲钱想买来投资，推荐海口江东新区，那边是政府规划区，价格相对低，未来发展很看好。
那么，你再问我现在海南有没有投资价值呢？
我也很明确的说有，因为人们对美好生活需求只会愈演愈烈。
当然，部分区域和项目也会存在一些项目稀缺性、信息不对称性、时间节奏点、未来购房需求演变等方面的因素，导致现在价值还没有被价格完全被填平
同时，房地产作为资金蓄水池这个特殊性，它的价格往往都是跑在价值之前，而如果你想等到它的价值完全符合当前这个价格的时候，它已经又去到更高的价格了。
篇幅有限，有更多购房置业问题，可以看我之前的回答，也可以直接【私信】安老师，教你如何买到好房子。
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在未来一段时间关于旅居地产别人不愿意说的，我都说给你听！
前言
我觉得，没有人比东北人更熟悉海南楼市的了
如果有，那就是具备房产专业知识的东北人
上一次，被赶鸭子上架，写了一篇在桂林买房的经历
这一次，因为海南楼市热了起来，咨询的朋友很多，我又是东北人，于是又一次成功地被赶鸭子上架
一：
01
我先讲讲我身边的东北人和海南的故事
我老家是东北的，我是80后，生的晚了，没赶上东北最好的时候，东北的辉煌故事都是听我爷爷说的。
我爷爷在黑龙江庆华机械厂工作，那是个军工厂，生产50式冲锋枪、54式手枪之类的，我当时小，就跟听收音机里面的武侠剧一样，觉得真酷。
我爷爷抽著烟，烟雾模糊了他的脸时，他的表情也是非常神往的。他说，那个时候全国人们都还勒著裤腰带过日子，数著米粒下锅，他们厂子里粮票给的特别足，逢年过节，鱼、米、油发个小半屋子，那时候住的还是分的房子。
对了，还有收音机，我记事的时候，家里就有收音机，还有电视机，后来我才知道，这东西在当时可是十足的奢侈品。
到了上学的年纪，我爸妈把我接回去了，我爸妈都在石岘造纸厂，那一个镇子都是造纸厂的，一两万人都在造纸厂上班，有自己的幼儿园、中小学、高中、大学，还有自己的医院，有医保，有自己的发电厂、消防、保安，还有自己的火车道，有水库会分鱼，养猪分猪肉，日子过得一点也不比爷爷那边差，小伙伴还跟多，好吃的好玩的都多，我对爷爷的那点儿思念就这么飞快地没了，因为日子实在是太快乐了，爸妈给的零花钱还那么充裕
都说东北人对体制内工作有著迷之深恋，确实是这样，东北人享受到太多国企的好处，大家都很感谢国家，在国家实行计划生育的时候，东北也是实行的最积极最彻底的
1998年，国家正式提出国企大下岗，先是从南方开始的，到我们那里的时候拖了几年，但也是秋后的蚂蚱了
大多人很长时间都无法接受，也有的愤愤不平，石岘造纸厂是我国造纸厂的母公司，全国绝大多数的造纸厂都是石岘造纸厂帮著建起来的，像是岳阳造纸厂的老厂长就是石岘造纸厂的技术工人，然后呢，说下岗了就下岗了
多年以后，看电影《钢的琴》，看到里面的东北下岗工人端著铝制饭盒缩著身体吃饭，我爸妈忍不住潸然泪下
这就是东北人去海南的背景——失去了体制的庇护、失去了工作、失去了环境（我们石岘造纸厂当时关闭的主要原因之一就是资源型产业，耗费木材量巨大，污染），甚至因为计划生育一家也就一个孩子，顶多两个的
这个时候的海南是什么情况呢？
02
1993年的海南也是失意的
1993年的海南，经历了第一次楼市崩盘，整个海南的房子要不然是烂尾的，要不然是农民租去养猪的（对，就是在别墅里养猪）
这张烂尾楼的照片相信很多人都见过
海南的失意，也是一种自由落体式的：1988年海南脱离广东省，一跃而成经济特区，中国境内面积最大的经济特区，也是唯一的一个省级经济特区。
各种政策利好叠加，海南别的没学会，先学会了「炒楼花」——也就是现在大家熟悉的期房，这是学香港的，学得最早最彻底的就是海南
电影《芳华》里就讲过这一段，英雄刘峰听说海南好赚钱，去了，结果蹬三轮送书，一个月挣300，唉，好赚钱的是炒房的陈灿，日进斗金忙到连老婆孩子都没空见。
咱列个数据，看看这个钱多好挣
1988，海南房价1350元/平米，1993就到了7500，5年涨了5倍
海南突然之间就冒出了两万多个房地产公司，平均每80个人一个地产公司
当时，海南的工业用地售价是每亩13万到15万，而如果公司把工业开发用地转作住宅开发，每亩就能卖出300万
如此一来，谁还会去搞工业建设，国家当初开放海南的本意是发展出口，到头来整个海南都在炒地皮炒楼花
这钱，真是大风刮来的
这风，就是政策风
一旦风停了，也就风流云散了
1993年，朱总理开始管控经济，特别是调控房地产业，海南房产应声而倒，留下600多个烂尾工程和价值300亿的坏账——这相当于当时全国财政预算的10%
就这样，海南的房价从1993年的7500暴跌到了1997年的1000，更低的还有300元/平的
投机者跑了
低房价却吸引了东北人
手拿著辞退金的东北人，来到了第一次楼市崩盘的海南
1997年底，东北国企下岗人数是259万
失意的东北人和失意的海南相拥，温暖了彼此，成全了彼此
二：
今天大家看海南，是个好地方，躺在椰子树下吹著海风，喝著椰汁，看著沙滩、海浪，欣赏美女帅哥
只有你钱包鼓，这个中国五星级酒店最多的地方绝对给你提供五星级的服务
在过去，海南是个瘴疠之地，又是孤岛，根本没什么人，从汉朝到元朝，中央都只是把这里当做流放犯人的地方，我们熟悉的大文豪苏轼就被流放到这里了，他的流放地海南儋州至今还有东坡村、东坡帽、东坡桥、东坡路、东坡井等等，甚至就连当地的语言都被叫做东坡话
明朝中期发生过海南岛人民起义，朝廷派兵镇压，有些兵就留了下来；明清之交战乱，广东福建很多人躲乱迁了过去；清乾隆的时候，为了缓解广东福建耕地紧张，鼓励移民；这么几次，海南的人口渐渐多起来
不过近代以来，海南的重要性更多的是在海防还有对东南亚的开放方面，大陆腹地的人们对海南的了解并不多，真正把海南的美好介绍给大家，是东北人
上一篇文章说，第一批到海南的东北人是因为这里的房价低
到了海南之后，习惯了大雪封屋的东北人发现：这里真暖和！
温暖对东北人的意义可太大了。东北的冷是零下二三十，甚至零下四十。而且这个冷还不是一个月两个月，是10月份到3、4月份，将近半年啊。
咱很多人买房子不喜欢中间户，觉得边户亮堂，大多数地方边户也都是比中间户贵，但是在东北，就刚好相反。
东北是中间户好卖，因为在中间，保温更好。
有的人也许会说，东北有火墙、火炕，暖气足，冷怕什么？
东北屋里的暖气确实很足，但是，一出门温差太大，就很容易引发各种心脑血管疾病、呼吸系统疾病，像是脑出血、脑梗，特别多，尤其是老人，冬天去世的老人特别多，就是这个原因。
迁到海南后，很多人发现自己的老毛病竟然没有再犯！
健康！还有什么比这更重要！
就这样，海南在东北人心里渐渐升华成了一种近乎神圣的所在，他们把这里的好推荐给自己的亲人朋友，也充分发挥了东北人的热烈，积极地向全国其他地方的人推荐。
我爷爷走得早，没赶上，和他一起的那些老人很多都去了海南，我小时候在这些长辈们跟前长大，挺有感情的，去海南的时候特意去看他们，也是那个时候才发现，一栋楼几乎都是认识的人，以前在东北的时候大家住一起，现在到海南了大家还是住一起，我本来只是跟一个爷爷打个招呼，结果愣是上上下下跑遍了一栋楼，东北那大碴子口音，吃饭时的大蒜，一晃神，还以为自己在东北呢。
据统计，在三亚过冬的老人有50万，东北人占了将近40万。
这种力度，对海南楼市的影响多大！
2010年的时候，海南获批国际旅游岛，相信也有东北人大力宣传的功劳。
02
上一次，海南楼市的暴热是因为炒楼花
这一次，海南楼市的暴热就是炒旅游
北纬18°，号称全世界旅游胜地黄金纬度，阳光、空气、沙滩、海水、蓝天、白云，我国唯一的热带滨海旅游城市，
再加上，改革开放成效显著，大家的生活普遍提高，对旅游、度假的要求也渐渐多了
因为旅游，海南第二次火了
2011年底的时候，海南房价暴涨破万。
稍微了解房产的都知道，公寓不能轻易碰的，但是三亚的凤凰岛公寓，一次性付款！起价8万/平，最高卖到15.8万/平！
这是什么概念？北京那个时候的房价也不过2万5一平。
我们再一次看到上世纪90年代的场景，有的楼盘，就一张蓝图，啥啥都没有，全靠销售一张嘴，一样清盘；有的楼盘，一张房票，倒一次手就净赚100万
一直被雅居乐当做骄傲的海南清水湾项目，是2007年的时候拿的地，拿地的时候是227元/平，四年后卖的时候就一平2万多了，它拿的地多，一卖就是十年，赚了近千亿
大家能不疯么？
当初不到一平不到一千买的房子，哗哗长到一两万多一平，好几个爷爷就坐不住了，出手了！出手了！出手了！
第一次，经济特区，钱都跑到房地产那里了
这第二次，国际旅游岛，钱还是跑到房地产那里了
跑马圈地的雅居乐只是个小喽啰，更厉害的大佬是海航、中信、鲁能等等，雅居乐连前五都进不去
旅游业却没见著怎么厉害：海南暖和，是说冬天，海南五一之后就没法儿待了，所以东北人都成了候鸟，冬天在海南夏天在东北，北方人夏天在海南简直是生无可恋。
我在那里待过一段时间，热的全身起疹子，没有风，直接放在蒸笼里面蒸一样；海南吃的饭叫水饭，就是用凉水泡米饭，吃不惯，也热的吃不下；海南人都瘦巴巴的，我回去了一称，轻了二十多斤。
所以说海南的旅游也是季节性的，夏天的时候根本没法待，旅游也一样，热成狗，哪里还有心情旅游
但是，旅游房产已经被炒起来了，旅游成本也水涨船高，大家都知道，出国旅游都比去海南便宜，这个样子还怎么发展旅游业啊？
于是，国家又出手了。
三：
2018年3月，中国房地产市场有史以来最严苛的调控政策在海南省落定，一夜之间，海南楼市全盘锁死。
2018年初海南楼市的调控，其实并不是孤立的，而是一直延续至今的，我们来看看：
（一）
2018年4月，号称史上最严的楼市调控，主要内容可以概括为两点：
1、本地+外地 限购+限售
外地人以家庭为单位，只能买一套，而且首付70%，此外还要提供五年社保
全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县住房只向本市县居民家庭销售
在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民实行限购
购房之后，五年内禁止出售
2、新项目必须现房出售
（二）
在18年之前，值得注意的还有17年9月的一份调控：
2017年9月29日起，停止批建100平以下的商品房
这一条对谁影响最大？当然是投资者！它的影响甚至比高首付限购限售还要厉害。
你想啊，投资的目的是求回报，这个回报一呢，可以从出租上面找，二呢，可以从转手再售上面找，这两条尤其是后者，都要求小户型，只有户型小、面积小，房子总价才低，转让门槛才低，接盘的才多。
可以说，这一条是卡住了投资者的命脉。
（三）
2019年8月：
144平以下才会被认定为普通住宅标准
这一条和停建100平以下商品房的调控合在一起，再次狠狠地蹂躏了投资者
（四）
2020年3月：
全省范围内，新出让土地全部现房销售
我们都知道，房产开发商能做起来，能做大，靠的就是敢找银行借钱，敢找金融机构借钱，借了钱去拿地，土地抵押了，拿了钱去建房子，十几二十几层的楼房才建了四五层甚至刚打了地基，就开始卖，收了购房款才能接著盖。
现房销售，直接就把相当一部分开发商给赶出去了。
这条政策，要和相关的土地政策一起看：
第一，16年10月，出台关于存量建设用地的处置意见：
对超过动工开发日期满2年未动工开发或未完成项目投资总额25%的，无偿收回土地使用权方式处置
对超过动工开发日期满1年未满2年不动工开发的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费
在房地产市场上，有很多开发商拍了地之后就放著，等几年后地价涨了再转手卖出去；也有的是等著周边房价涨了再动工，虽然有动工期限，但快到期的时候找两台挖掘机做做样子，然后又停了，这都是常态
海南这种土地收回的做法在全国都属罕见
第二，海南宣布土地市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅，或转型或退出
3.1万亩是多少，海南2013-2019年城镇住宅用地总共成交量才是3.2万
你看，供地都没了，开发商也只剩下几个，房价会怎样？
更高更贵更迈不进去
总结一下：海南的买房门槛非常高
7成首付（至少）
5年限售
面积大（100平以下的房子已经不批了）
房价高
02
海南楼市，两次暴涨，都跟随著两次崩盘，这一次，会怎么样？
上面的一系列调控都是在自贸港官宣之前出台的，现在想来，真切感受到政府方面去房地产化的决心是非常大的
海南自贸港可以这样简单概括：人员自由流动（免签入境和低税率政策）、货物自由流动（零关税政策）、投资自由便利（低税率和零门槛政策）、运输往来便利（船籍港和船旗国政策）、有国际竞争力的税收制度（零税率、低税率、简税制）和法治制度（海南自由港法）
利好，这是肯定的
但，绝对不能蒙著头进去
首先，你要清楚7成首付、5年限售，一笔资金就这么被锁死了，如果你想短线操作、想借钱买房，还是冷静一下吧
其次，风起之时，好的项目更坚挺，不好的项目更是浑水摸鱼，现在海南楼市的热闹很容易让购房者忘了去分辨好坏，但是等到风口落下了，100多平的房子，几万的单价，你想甩手可就难了
第三，投资一定不要忘了初衷——要看回报率，三亚好，但房价已经那么高了，指望著它再翻番，不是说不可能，只是更难。自贸港不是三亚的，而是整个海南的，不要把目光局限在三亚、海口这种地方，按著性价比去找。要知道，从1万涨到2、3万，比从4万涨到5万容易多了。
最后呢，要明白，海南房子的价值首先在度假养老，其次是自贸港，海南不断突出生态红线也印证了这一点，选房的时候也要遵循这一点，先要有优良的居住环境，然后要有产业支撑，这样的房子才有强劲的升值空间。
写在后面的话
我们走过很多城市
看过数不清的楼盘
我们所有的文章都是肉身考察的结果
我们认为从当地的打工者、夫妻早餐铺、计程车司机……得到的信息比网上的数据更接近真实情况
我们也是这么做的
我们的目的是为有旅居、移居需求的朋友提供更好的资产保值渠道
城市分析
海南系列
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一个东北人给你讲讲海南楼市要不要进（一）
一个东北人给你讲讲海南楼市要不要进（二）
青岛胶州
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丛政日记桂林考察篇：桂林买房怎么样？9.9万一套的小户型住宅靠谱吗？再造一个新桂林？步子迈这么大，会不会劈了胯？（一）再造一个新桂林？步子迈这么大，会不会劈了胯？（二）
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热爱交流房产，专注寻找价值洼地，好交游的朋友可以关注我们的公号，加入房产投资群和我们一起交流讨论
除了海口三亚，剩下都不推荐。
好多人是来养老的，除了海口三亚的医院能救你，如果发生心脑血管疾病。剩下那些县市都够呛能活命。毕竟黄金五分钟，另外即便海口三亚买房，也不能住得太偏。
海口虽然冬天不够热，但是也没有那么冷，实在不行开空调。
个人建议买海口。海口地形说白了就像女人的胸部。
如果说海口买哪里，个人推荐学区房，或者领导小区周围。就是图中小房子的位置（乳沟附近，胸怀大志）。
2015年，有地产大佬曾预测，「十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门，而是海南」，虽然这个预言不一定能成真，但这种说法并非没有任何依据。过去十年，虽然海南的经济体量与北京上海不可同日而语，但由于稀缺海岛资源优势和政策支持力度持续加码，海南房价表现亮眼，涨幅已向一线城市看齐。虽然在去年全域限购后，海南楼市出现一个小低潮，但在海南自贸港建设满一年之际，海南省重启「商转公」贷款、盘活存量商品住宅用地、出台人才购房新政等一系列政策，楼市调控出现微调，成交开始回暖。后限购时代，海南的房地产市场是否还能延续过去的辉煌？除了三亚、海口之外，哪些地区还是潜力较大的价值洼地？哪些类型的地产是值得投资的？
一、海南市场整体投资价值
总体来看，海南市场的投资价值在于两方面，一方面是自然资源的稀缺性和唯一性。海南是国内唯一长夏无冬的热带岛屿，阳光碧海，椰风沙滩，北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治优势的突破性和开放性。按照海南被中央赋予新定位，海南不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地，更承接建设自贸区、自贸港的政治优势，未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口。在具备突破性建设潜力的政策空间下占有稀缺海岛资源是海南投资最大的价值诉求。具体表现为：海南房价在过去十年涨幅国内领先，未来的上涨空间仍较大。
过去十年，海南的房价涨幅已追平一线城市，房价收入比仅次于深圳。从统计局数据来看，2008-2018十年间三亚、海口的房价累计涨幅分列全国第一第二。从绝对房价上来看，到2019年3月三亚、海口均价分别达到37527元/平和16662元/平，是2008年的4.4倍和3.6倍，同期上海房价上涨3.3倍，广州房价上涨4.2倍，均不及三亚房价涨幅。但如果从城市经济发展水平上来看，海南与一线城市的差距却在不断拉大。2018年海南GDP增速在全国28省中排名24，以29.8的房价收入比排在上海（26.1）、北京（25.4）前面，仅次于深圳（34.2）。
图表1：过去十年海南房价累计涨幅追平一线城市
1、海南房价支撑：岛外需求抢占稀缺海岛资源，政治优势提升价格预期
海南的房价是否已经透支？回答这个问题前需要首先明确海南房价上涨的几个基本逻辑：
第一，自然环境特殊：热带气候和滨海资源独一无二，是国内旅游、度假、养老置业首选。海南岛是中国唯一一个占据北纬18度线（国际上称为黄金度假线）的海岛，年平均气温22~27℃，最冷的一月份温度仍达17～24℃，光温充足，气候舒适，雨量充沛、森林覆盖率达61.9%。与东部其他滨海城市相比，海南的气候环境和景观资源也当属稀缺。一是全年无冬，四季均可游览滨海项目；二是在内陆城市饱受雾霾侵袭的当下，海南全年空气质量优良率为94.8%，位居全国第一；三是拥有更加细腻洁白的沙滩和更优良的水质。另外，海南境内海岸线绵长，有大小港湾19个。地热资源（温泉）、生态资源（热带雨林原生地）和海洋资源极其丰富，可充分利用海景资源进行开发建设。依托独特的热带海滨气候和优良的人居环境，海南地产的价格也水涨船高。
第二，区域定位特殊：从国际旅游岛到建设自贸区、自贸港，战略性区域政策出台提升房价预期。一线城市人口体量千万以上，经济规模万亿以上，是国家经济、政治、文化、金融、科技发展中心。而海南的定位是国际消费中心、建设自贸区、自贸港，发展旅游业和服务贸易是重中之重，无论是人口体量还是经济规模都与一线城市有较大距离。海南前期的房价上涨的催化剂是战略性区域政策支持指明未来经济增长点，提振市场预期。从历史房价表现来看，海南房价经历过两次大幅拉升。第一次是2009年公布国际旅游岛定位，房价3个月涨幅达53%，第二次是2018年全岛建设自贸区、自贸港，房价3个月涨幅达11%（虽然限购导致涨幅不及2010年，但也超过过去8年总涨幅）。区域重大战略定位的出台给海南的产业发展提供了新的机遇，也在一定程度上支撑房价在高位横盘企稳。
第三，需求结构特殊：以岛外投资性需求为主，岛内需求基本饱和。一线城市房价上涨的内在驱动力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求结构中首次置业刚需和首次改善性需求占比超过50%。而海南房价上涨的根源在于稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求，需求结构中岛外购房占比超88%，其中54%为东三省、京津冀地区人群「候鸟型」置业，即冬天来暂住，春天就飞走了。而目前海南户籍人口只有925万，除了海口靠本地人口购房外，其他地区岛内需求基本饱和。这种需求结构导致房价受政策影响的弹性非常大，通常会伴随著政策利好经历短期快速上涨，也会因为限购政策的出台迅速冷冻市场。
第四，供需矛盾特殊：供不应求的基本面短期不会改变，存量地产价值或将重估。如果按照历年竣工面积估算，海南目前待售商品住宅库存约2368万平米，如果按100平/套计算，约有23.7万套，每年新增供给约12万套，而年销售量在10-15万套左右，未限购时期年销售量可达20万套以上，平均去化周期下降到11个月。如果没有新增供给，按目前的库存只能支撑不到一年半的销售，存量已经见底。而随著「两个暂停」政策的实施，限制土地开发供应，2017年还永久停止了中部生态绿心的对外房产供应，限制海岸线开发。未来新增供给会更少，一房难求的局面或将出现，而现有存量土地的价值或将重估。
图表2：2017、2018海南土地供给和成交数量显著下滑
2、未来房价走势：短期看政策增量，中期看可替代性，长期看产业转换
从市场基质来看，供不应求的局面决定海南房价仍有一定上涨空间，但这种上涨空间短期内会被全域限购政策抑制。因此，未来十年海南房价是将延续过去的神话赶超一线城市，还是会像2010-2018年时期横盘震荡，短期来看取决于区域政策增量变化，中期来看受可替代选择的数量影响，长期来看取决于产业新旧动能转化是否顺利。目前可以看到的是，人才购房新政变相放开了限购政策，释放的需求对房价上涨提供一定支撑。未来限购政策不太可能全面放开，但边际放松和定向放松是可以期待的。
短期来看，区域政策增量变化是影响海南房价走势的最重要因素。
一是关于建设自贸港的战略定位再出政策利好，提供拉升房价的催化剂。放眼全球，知名的自贸港包括中国香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球经济中开放最高的地区，以低廉的通商成本、灵活的金融制度和发达的服务贸易吸引世界各地的货船、人流和资金在此汇集。如果能做到自贸港建设要求的高度，海南有望能实现高度的贸易自由化、建设国际离岸金融中心、国际资产交易中心、发展具有国际竞争力的离岸贸易和税制安排。像雄安新区承接京津众多建设合作一样，如果海南也能拥有更多自贸港建设政策红利，可能提供再次拉升房价的引擎。
二是限购政策边际放松，释放房价上涨的空间。短期房价走势受限购政策影响非常大。2018年全域限购政策出台，同时从2018年8月开始对商品住宅网签实行严格管理，导致商品住宅成交面积骤减，销售额也迅速下滑，新房市场承压，房价重回横盘。2014年房价出现小幅下跌也是因为前期限购极大的抑制了岛外需求。需要关注的是，近期出台新政更大范围放松人才购房政策，相当于限购政策出现边际放松。主要内容包括：随总部企业迁入人才放宽至可购2套房；经备案的各类型总部及重大招商项目单位，高层次人才以及公务员，只要家庭成员在海南无住房且无购房记录的，可购1套房。此外，引进人才无论是否落户，均享受本省居民首付比例（非本省首付七成），并鼓励金融机构对引进人才发放贷款利率予以优惠。由于海南已经启动了百万人才进海南计划，预计未来引进人才力度进一步加大，人才购房政策的大幅放宽或释放相当的购房需求，提供一定的上涨空间。
图表3：限购后海南住宅住宅销售面积和销售额均显著下降
中期来看，城市的可替代性一定程度上影响海南房价上涨空间。从国内来看，部分滨海城市拥有海湾、沙滩等类似的景观资源，在全域限购政策下对海南市场有一定的替代性，但优缺点也十分明显。例如，北部的滨海城市大连均价1.3万/平米，青岛均价2.3万/平米，房价优势明显，但冬季寒冷，宜居海岸线较短，沙质较差，夏季人满为患。南部的滨海城市厦门气候宜人，海滨资源也比较丰富，但均价达4.3万/平米，比三亚价格更高。与海南距离近的北海均价较低，海景房也不到1万/平米，但城市量级太小，配套落后且交通不便利，居住舒适度较差。
从国际上来看，与国际知名旅游岛相比，海南的经济发展水平仍有一定差距，同时房价优势并不十分明显。随著交通愈发便利，这些国际旅游城市对海南置业也会有一定的替代性。比如泰国的普吉岛、印尼的巴厘岛，马来西亚的兰卡威等等。再长远一点看，海南旅游发展研究会孙德清曾表示，「国际旅游岛建成了是什么样子？我设想了一下，如果达到现在美国旅游收入第一大州佛罗里达的样子也不错。」如果将海南对标佛罗里达，会发现二者在自然禀赋上非常相似。比如，两个地区均位于国土最南部，年均温度22度左右，气候温暖适宜。同时二者都拥有漫长的海岸线和优质沙滩，蓝天碧水成为吸引游客独特的自然环境。
图表4：海南和佛州在自然禀赋上极为相似
但是从房价水平来看，佛州核心城市的房价只有海南的70-80%。在对标城市中，三亚均价37527元/平，迈阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均价16662元/平，奥兰多2004美元/平（合13446元/平）。也就是说佛州的城市房价只有海南对标城市的70-80%，反映出目前海南的发展模式更加依赖房地产，房价比较优势并不明显。如果对比在城市中地理位置、配套设施、建筑面积都相近的房产，三亚要比迈阿密价格多出超100万人民币。
图表5：三亚和迈阿密市中心房产对比
长期来看，产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑。目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重，一方面，这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符。另一方面，对标国际知名旅游岛发现，海南的旅游业发展水平仍待提高，且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔，对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰。未来应在弱化大规模的地产开发的同时，重新集中到旅游主业上来，同时可借鉴佛州经验，在旅游开发中强调多元化新旅游资源开发和「旅游产业集群」的建立，实现全岛景区综合开发，消除区域发展不平衡的现象。同时，要看引进高素质人才的能力，提高对「候鸟」的吸引力。扭转经济发展与发达地区差距扩大的局面，才能从长期为高房价提供支撑。
图表6：对标佛州海南经济发展差距仍较大，未来应著力推进产业新旧转换
二、海南各区域投资价值
根据政府对开发各城市圈的规划定位，东部为琼东会议旅游性经济圈；西部为琼西休闲工业经济圈；中部为琼中农产业休闲业经济圈；北部为琼北综合经济圈；南部为琼南国际旅游经济圈。
图表7：政府将整体开发划分为5个都市圈
海南区域发展不平衡的现象比较突出，总体来说西部落后于东部。西部城市主要包括休闲工业经济圈和综合经济圈，总体上发展缓慢，东部城市则包括国际旅游经济圈和会议旅游经济圈，是海南的一个黄金旅游线路，也是优势资源最集中，发展速度最快的区域。本文以海南环岛铁路的站点为顺序，按照先东线后西线，将海南省各个城市的气候环境、景观资源、交通区位、旅游配套和房价水平方面的优劣势进行梳理。
1、海口：省会城市配套最完善，长期居住的首选
气候环境：海口属于北部半湿润区，年平均气温24℃。但是因为北方无遮无拦，冬季的冷空气可以侵入，所以相对于南部全年温暖的城市来说，显得四季分明，冬天可能会有10度以下的低温。
景观资源：海口的旅游资源非常丰富，自然景观和人文景观兼具。自然景观有西海岸假日海滩、雷琼世界地质公园、万绿园等，人文景观有骑楼老街、冯小刚电影公社、「环球100」电影主题公园等。近年来，一些旅游度假区也不断兴起，包括观澜湖旅游度假区等。
交通区位：海口作为海南省的省会城市，也是国家「一带一路」的战略支点城市，交通十分便利。航空方面，美兰国际机场可以满足国内、国际的出行需求；铁路方面粤海铁路连接广东，环岛铁路连接海南各沿海城市，去往博鳌最快40分钟，去往三亚最快1个半小时到达。城际快线的建设将加强市区内立体交通价值。
旅游配套：在住宿方面，众多酒店入驻海口，高端品牌有丽思卡尔顿、希尔顿等。在购物场所方面，海口也十分丰富，除了免税店之外，还有海秀商圈、国贸商圈等发展成熟的商圈。在旅游地产方面，海口知名的有定位高端养老住宅的观澜湖片区，定位生活新区的西海岸金沙湾片区，以及依托湿地生态资源的恒大海口文化城。另外，海口还将建设「电影工厂」影视文化产业园，预计与影视公司、电影学院进行合作，打造海口经济新增长点。
2、文昌：高科技产业发展基地，旅游配套相对较弱
气候环境：文昌位于海南岛东北部，三面临海，属于东部湿润地区，年平均温度24℃，四季分明，冬季多雨，比较潮湿，多台风。
景观资源：文昌市的旅游景点大多位于郊区，与市区距离较远，且景区开发、周边建设的都不是很完善。比较知名的有铜鼓岭自然保护区和八门湾红树林国家湿地公园。文昌是航天发射中心所在地，是中国第四座航天之城，也是海南未来发展高科技产业的基地。目前亚洲首个航天主题公园——文昌航天主题公园已投入试运营，未来也将建设航天产业基地，向航天旅游城发展。
交通区位：文昌市西面与海口市美兰区相邻，由海文高速相连；西南面与琼海市接壤，联通二者的文琼高速预计将于今年通车。文昌市与海南省其他城市的交通以前靠公路，现在主要依靠东段环岛铁路。东段环岛铁路大大缩短了文昌市到达其他海南城市的时间，现在到海口市区仅需25分钟，到达海口美兰国际机场仅需17分钟。
旅游配套：在住宿方面，酒店数量一般，大多以舒适型酒店为主。在商业购物方面，文昌也没有自己成形的商圈，大型购物广场也比较少。在旅游地产方面，文昌最知名的是月亮湾，它是从原有的铜鼓岭景区开辟出一片新的景点，富力、雅居乐、世茂等房企均在此布局旅游地产，但是目前的配套建设仍需完善。
3、琼海：博鳌概念带动全市发展，著力提高医养水平
气候环境：琼海位于海南省东部，受季风影响大，旱季和雨季分明，年平均温度24℃。与文昌市一样多台风。其中博鳌镇位于琼海市的东部，海口市的东南方向。
景观资源：琼海的旅游资源大多都位于博鳌镇。博鳌的自然景观有玉带滩，人文资源最出名的是博鳌亚洲论坛会址。博鳌亚洲论坛是第一个把总部设在中国的国际会议组织，从2001年开始成立开始，至今已成功举办多届，为推动亚洲各国间的经济交流与合作起到了重要的作用。目前博鳌日均接待游客1.58万人次，举办500人以上会议68个，参会人数7.3万人。
交通区位：近几年来，琼海市的交通发展迅速，这主要是受益于博鳌的规划定位。航空方面，博鳌机场已经开始运营，但还不是国际机场。铁路方面，环岛高铁建立了琼海、博鳌两个站点，距海口最短需要40分钟和50分钟，距三亚最短需要1小时和50分钟。
旅游配套：琼海近年来加大对旅游地产的开发，依托自然景观，打造宜居的养老型地产。然而目前发展较好的旅游地产乎都位于博鳌，其他地区如万泉、嘉积的旅游地产规模较小。博鳌的旅游地产重点在医养型旅游地产，特别是打造了国内首家国际医疗旅游区——乐城国际医疗旅游先行区，依托于此大力发展国际医疗旅游和高端医疗服务。目前，国家已赋予海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区9条黄金政策，除免税、减息外，还包括允许境外资本举办医疗机构等对外开放的利好政策。现在先行区内已有博鳌超级医院、一龄生命养护中心等9家医疗机构开业或试运营，未来还将申报开展干细胞临床研究等前沿医疗项目。2018年前三季度，先行区医疗机构实现营业收入2.3亿元，同比增长206%；接待就诊人数23345人，同比增长63.8%。规划到2019年前后，来先行区的医疗旅游人数占全省旅游过夜人数5%以上，产业增加值占全省旅游产业增加值的比重达到10%以上。
4、万宁：海滨旅游资源丰富，知名房企进驻开发海湾景区
气候环境：万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，北与琼海接壤。同样属于亚热带季风气候，年平均气温24℃，冬季潮湿，阴雨天气较多。
景观资源：万宁的旅游资源十分丰富，尤以海湾资源为主，例如日月湾、石梅湾和神州半岛，都是依托天然的海湾，增加冲浪、温泉等休闲娱乐活动，极力打造度假胜地。
交通区位：万宁市乘环岛高速铁路到三亚和海口分别需要40分钟和1小时左右。在环岛高铁中，万宁市拥有三个车站，分别是和乐站、万宁站和神州站，目前和乐站暂未开通，其他站已经开始运营。而且万宁是G98海南环线高速公路的经过之地，联通海口和三亚。
旅游配套：由于海岸资源丰富，万宁的海滨景点吸引了一批知名房企的加入，带动了一系列周边旅游地产的发展。例如华润入驻石梅湾，融创入驻日月湾，中海、保利入驻神州半岛，以景区+住宅的模式推动万宁旅游地产发展。
5、陵水：气候环境与三亚相似，旅游配套比较完善
气候环境：陵水县位于海南岛东南部，南与三亚市毗邻，属热带季风气候，全年高温，干湿季分明，夏秋多雨，冬春干燥。年平均气温25℃。
景观资源：除滨海景点外，陵水与中部地区的交界处还有吊罗山国家森林公园、临近南湾猴岛景区等自然景观。
交通区位：陵水距离三亚非常近，乘环岛高速铁路只需25分钟左右便可到达三亚。再加上海南环线高速的通行，极大地方便了陵水县的出行需求。
旅游配套：陵水县身处北纬18°黄金纬度，拥有极具观赏性的海岸线，以这些滨海资源为基础，通过规划发展出了几块不错的旅游地产区域，例如清水湾、香水湾等。其中清水湾开发的最早，配套也最为完善，包括莱佛士、JW万豪等五星酒店，富力海洋主题公园等游乐场所。著名的旅游地产有雅居乐清水湾，碧桂园珊瑚宫殿等。在陵水县城中，以海韵广场为核心的商圈也正在逐渐完善。
6、三亚：旅游资源最优越，海南地区房价最高
气候环境：三亚位于海南岛的最南端，被称为「东方夏威夷」。全年长夏无冬，充满热带气息，年平均气温26°C。相比于全岛最北端的海口，三亚更加干燥和炎热，但冬季温度更高。
景观资源：三亚拥有众多旅游景点，以自然资源为主。有可以看海岸线的亚龙湾、大东海，可以潜水、游玩水上项目的蜈支洲岛和西岛，还有特色景点天涯海角风景区、鹿回头山顶公园、南山文化旅游区等。
交通区位：三亚作为国际旅游城市，交通非常发达。航空方面有三亚凤凰国际机场，吞吐量超过2000万人次。铁路方面有粤海铁路和环岛铁路，环岛高铁在三亚市设立了四个站，分别是亚龙湾站、三亚站、凤凰机场站和崖州站，将三亚的景点串联起来。公路方面有从黑龙江出发，途经东北、山东、江浙沪、广东的同三高速公路。立体交通价值较高，保证国内外游客出行三亚的便利。
旅游配套：三亚几乎汇聚所有高级酒店，包括亚特兰蒂斯、艾迪逊等，而且这些酒店往往联合开发美食、娱乐等项目，打造成高端休闲的旅游综合体。在购物方面，最受欢迎的是三亚国际免税店，三亚的知名景区周围也在开发建设商圈，如大东海商圈和亚龙湾商圈等。在旅游地产方面，由于三亚过早的开发楼盘，导致城市设施不完善，生活成本较高。目前东北部的海棠湾片区，已经成为新晋的「三亚富人区」，碧桂园、葛洲坝等名企入驻，争夺土地并扩大规模，打造自己的顶级豪宅。
7、东方：旅游资源开发较晚，配套尚不完善
气候环境：东方市是海南西部中心城市之一，属于西部半干旱区，旱湿两季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸发量大。年平均气温24～25℃，全年气温差别较大。
景观资源：海南西部以前被规划为工业走廊，旅游产业没有得到很好的规划和利用。随著海南设国际旅游岛上升为国家战略以后，东方市才开始积极地发展旅游资源。目前沿海一带有鱼鳞洲、金月湾，与东部城市相比开发程度较低，更加原生态。
交通区位：位于海南岛的西北部，北距海口210公里，南距三亚180余公里。乘坐环岛高铁去往海口和三亚分别需要1个半小时和1小时15分钟。
旅游配套：东方市西部与越南隔海相望，是海南省距离越南最近的市县，因此对越贸易由来已久，国家为鼓励边境贸易和边境地区发展对外经济合作，成立了东方洋铭国际边贸城，吸引了碧桂园的加入，升级城市配套，推动港口建设，并且带动周边楼市的发展。
8、儋州：西部经济最发达地区，洋浦港或成自贸港建设中心
气候环境：儋州位于海南岛的西北部，相对东部来说气候比较干燥，同时由于中部五指山山脉的阻挡，受热带风暴及台风影响较小。
景观资源：儋州洋浦港是综合条件最佳，海南开发最好的港口，具备自贸港的先天条件。洋浦经济开发区本身就是保税政策的国家级经济开发区，目前已经是全省最大工业基地与进出口基地。2019年确定对洋浦保税港区进出货物试行「一线放开、二线高效管住」的进出境管理制度。同时将创建国家离岸贸易试验区，推进在贸易、金融、本币结算等领域试点贸易自由化和投资便利化政策。未来洋浦很有可能成为自贸港建设的中心，大力发展服务贸易和离岸贸易，经济发展前景较好。
交通区位：儋州是海南西部的经济最发达地区，同时濒临北部湾城市群，具有一定的地理优势。儋州市东邻澄迈县，乘坐环岛高铁可以从海头站、白马井站、银滩站三个站出发，1小时左右可以到达海口，2小时可以到达三亚。另外，儋州机场正在规划之中。
旅游配套：儋州的旅游地产最有名的是恒大海花岛。恒大集团总投资1600亿，在儋州打造集会议会展城、国际星级酒店群、主题乐园等于一体的旅游地产，力求打造成世界级文化旅游胜地。但由于环境保护原因，海花岛直到今年才开始继续开工建设。
9、澄迈：毗邻海口的价值洼地，养老地产首选
气候环境：位于海南岛的西北部，紧邻海口市，被誉为「海口的后花园」。北部濒临琼州海峡，隔海与广东雷州半岛相望。全年气候温和，热雨同季，年平均气温24℃。澄迈获得过「世界长寿之乡」称号，一方面由于远离城市生活废气，澄迈的空气质量要胜于海口。另一方面澄迈特有的富含「硒」的红壤，有研究表明可能对增强体质起到一定作用。
景观资源：澄迈的景点没有很多，重点非常突出，一是古色古香、闹中取静的老城镇，二是拥有长长的海岸线的盈滨半岛。
交通区位：澄迈县紧邻海口市，其管辖下的老城经济开发区距海口中心仅20公里。在环岛高铁开通以前，澄迈的交通很不方便，主要依靠高速公路与其他城市相连。而如今的环岛高铁在澄迈的福山镇、老城镇各设立了一个站点，大大增加了澄迈出行的便利，到海口站仅需25分钟。
旅游配套：在旅游地产方面，澄迈开发的比较早，盈滨半岛旅游度假区和富力红树湾生态旅游项目已基本建成。盈滨半岛旅游度假区依托海湾资源，旨在打造集滨海旅游休闲、康体健身于一提的国际化旅游度假区，吸引了山东鲁能地产、远洋地产等房企在此布局。富力红树湾生态旅游区则依托于红树林湿地资源，增加专业高尔夫球场，并配备银康海医附院红树湾医院等医疗配套，竭力打造高端养老旅游类项目。
房价水平：2019年3月澄迈全镇平均房价在1.3万/平米左右，富力红树湾1.55万/平米左右，盈滨半岛附近1.6万/平米左右。可以发现，澄迈的房价都要远远低于毗邻的海口市，使得澄迈成为楼市的价值洼地，近年来受到海南置业者的青睐。
10、中部地区：内陆城市，交通受限，全省房价最低
中部地区是指环岛高铁没有经过的市县，包括定安县、屯昌县、琼中县、白沙县、保亭县、五指山市。这些市县都位于海南岛的中部，并且没有海岸线。
气候环境：海南岛地处热带北缘，年平均气温22~27℃。以五指山山脉为界，白沙、五指山、琼中为山区；山脉的南面是保亭，全年干燥温暖；山脉的北面是屯昌和定安，冬季相对湿润一些。
景观资源：中部地区有一个最大的劣势，就是没有海湾资源。景区大多是以山区资源和热带雨林资源为主，例如五指山、黎母山森林公园等。
交通区位：中部地区总体的特点是处于海南岛的内陆，交通不便利，即使距离海口、三亚比较近，但是只有公路一条途径，铁路、航空交通非常缺乏。在环岛高铁开通的站点中，也没有涉及到这几个市县，因此交通是限制中部地区发展的关键。
旅游配套：在旅游配套方面，中部地区也远不如沿海地区发展的完善，没有规划对商圈的建设，更多的是依据自然资源打造旅游乡镇。又因为没有了海湾资源，中部地区只能依托其他资源开发旅游地产，如五指山依靠热带雨林资源，保亭、白沙、琼中依靠当地的黎苗文化，但目前都没有形成规模。
从房价的分布来看，中部地区多山无海，主要发展农业，价格较低。其次是西部地区，基础设施建设略有不足，旅游配套尚待完善，适合不急于居住的人群。东北部地区房价稍高，尤以海口配套设施最好，适合长居。东南部地区价格最高，沿海片区旅游资源最丰富，吸引游客最多，旅游地产开发相对完善。目前的房价洼地应该是靠近海口、三亚两地的临近市县，与两地气候环境相近但房价更低，比如临近海口的澄迈和临近三亚的陵水。
如果以气候环境、旅游为中心，可以优先考虑北纬18度线上的三亚、陵水、万宁等地区，这些地区冬天温暖且开发较早，配套比较成熟。尤其是三亚，旅游资源最丰富，也有国际机场，是最吸引国际游客的城市，旅游地产开发完善，在国际旅游消费中心的战略定位下优势仍比较明显，但房价高一些。
如果以养老为中心，可以优先考虑偏东部城市，如澄迈、海口、琼海等地区，这些地区虽然纬度稍高，但医疗水平较高、生活配套比较齐全，自然环境适合老人居住。且房价没有南部旅游城市高，性价比较好。
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就目前的海南楼市的情况来看，海南的各个市县都挺受欢迎的，但要问哪个最受欢迎，我觉得可以分为一下几个选择
第一首选：海口、三亚
这两个是海南最好的城市，一个是海南的省会城市，一个是海南的旅游中心城市。
海口的优点是城市基础设施完善、交通便利、生活氛围浓厚、医疗条件好、就业资源和教育资源全省最佳，在海口买房的内地人中有大部分都是选择在海口定居。自贸港省会
三亚的优点是旅游资源丰富、气候条件好。在三亚买房的外地人主要分为三种：一种是度假，不定期会来三亚小住几天或一个月；第二种是过冬，这种情况在三亚最普遍，他们每年都会在冬天的时候来海南住上几个月，来年的夏天再返回内地，也就是我们常说的「候鸟」；第三种就是投资，三亚最近今年房价涨得快，投资房产的人基本上收获满满。
第二：文昌、万宁、琼海、陵水、乐东、东方
这几个城市的特点就是都是沿海城市，房价相对来说又没海口和三亚那么高，满足了一些想要在滨海城市买房但是资金不够充裕的购房者的需求。
近些年来，岛外购房者从海口和三亚逐渐转移到周边市县，使得周边市县的房子都成了抢手货，所以这些城市房价也在上涨。
第三：保亭、五指山、琼中
这三座城市位于海南中部山区，相对于沿海城市，这里的优势是生态环境好、植被丰富、森林覆盖率高、空气中的负氧离子含量特别高。
这三座城市还有一个特点就是人口相对较少，交通不太方便，所以在这样的城市里，会很安静。适合那些不喜欢城市的喧嚣，向往静逸生活的人们居住。
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