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不管在哪裡買房都需要結合自身情況和本地詳情來選擇。

會問這個問題的人，應該不是本地人，所以排除剛需房（因為剛需房要麼就是在海口買，要麼就是在自己所在市縣買），本篇回答只針對外地房客——想到海南買房養老、度假乃至投資的。

1、首先要了解海南的氣候。

海南不大，氣候大體上是夏熱冬暖，唯一的差別就是潮濕與乾燥。

海南的氣候可以按照東、南、西、北、中五大區域來分。

西部、南部氣候較為乾燥，適合北方的朋友居住（尤其是東北的，所以才會有那麼多東北人喜歡三亞）。

北部、東部、中部的氣候比較濕潤，尤其是東部，適合川蜀湘貴的朋友（大家都很潮，但是相對來說海南沒有那麼潮，關好門窗就好了）。

可以簡單瞭解下五大地區的具體氣候條件。

（1）東部：濕潤區，含文昌、瓊海、萬寧、部分定安。受東南海洋季風的影響，這裡是海南最潮的地區，也是受颱風最頻繁的地方。

（2）北部：半濕潤區，含海口、澄邁、臨高、儋州。沒有東部那麼潮，只有回南天的時候潮濕一些。這裡最好的是，因為地勢平坦，空氣流動性很強，夏天的時候雖然白天太陽很曬，但是不會覺得悶熱，尤其是到了晚上，風大不黏膩，非常舒服。

（3）中部：山地濕潤區，含保亭、五指山、白沙、瓊中、屯昌、部分定安。山地地形，海南兩大山脈五指山山脈、黎母山山脈都在此，因此會阻擋季風北上，形成降水，但是植被覆蓋率高，空氣質量、自然環境好。不過除了屯昌和定安，其它四市縣已經完全限購，只有當地市縣的人能購買。

（4）西部：半乾旱區，含樂東、東方、昌江。因為中部山脈的阻擋，這裡年均降水量最少，氣候最乾燥。

（5）南部：半乾旱半濕潤區，含三亞、陵水、樂東的一小部分。這裡的冬天是整個海南島最暖和的。三亞已經屬於熱帶地區，受地形影響，受季風影響較小，這裡夏天炎熱，冬天溫暖乾燥，深受北方人喜愛。

2、其次，要了解各片區域的經濟情況。

養老選三亞、海口或周邊，度假東線都可選，西線選臨高。

（1）買房養老：要考慮交通便利、空氣質量好、就醫便利的地方：三亞、海口城市發展程度高，生活、商業配套都成熟，因此是首選。但相對來說房價也會高一些，如果不想花費太多預算，海口周邊的文昌、澄邁、臨高、定安，三亞周邊的陵水、樂東都是不錯的選擇。

（2）買房度假：想來度假的，主要考慮交通便利、環境優美、有高級的娛樂配套設施，首選的還是三亞，畢竟三亞作為熱門的旅遊城市，環境好空氣佳，還有超好看的沙灘海景，娛樂配套是相當成熟的。

（3）買房投資：錯過了前幾年，現在就要做好長線投資的準備，因為海南的限售限購政策，想在這炒房致富早已經成為歷史了。如果實在有閑錢想買來投資，推薦海口江東新區，那邊是政府規劃區，價格相對低，未來發展很看好。

那麼，你再問我現在海南有沒有投資價值呢？

我也很明確的說有，因為人們對美好生活需求只會愈演愈烈。

當然，部分區域和項目也會存在一些項目稀缺性、信息不對稱性、時間節奏點、未來購房需求演變等方面的因素，導致現在價值還沒有被價格完全被填平

同時，房地產作為資金蓄水池這個特殊性，它的價格往往都是跑在價值之前，而如果你想等到它的價值完全符合當前這個價格的時候，它已經又去到更高的價格了。

篇幅有限，有更多購房置業問題，可以看我之前的回答，也可以直接【私信】安老師，教你如何買到好房子。

個人微信號：132 0890 6250

在未來一段時間關於旅居地產別人不願意說的，我都說給你聽！

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前言

我覺得，沒有人比東北人更熟悉海南樓市的了

如果有，那就是具備房產專業知識的東北人

上一次，被趕鴨子上架，寫了一篇在桂林買房的經歷

這一次，因為海南樓市熱了起來，諮詢的朋友很多，我又是東北人，於是又一次成功地被趕鴨子上架

一：

01

我先講講我身邊的東北人和海南的故事

我老家是東北的，我是80後，生的晚了，沒趕上東北最好的時候，東北的輝煌故事都是聽我爺爺說的。

我爺爺在黑龍江慶華機械廠工作，那是個軍工廠，生產50式衝鋒槍、54式手槍之類的，我當時小，就跟聽收音機裡面的武俠劇一樣，覺得真酷。

我爺爺抽著煙，煙霧模糊了他的臉時，他的表情也是非常神往的。他說，那個時候全國人們都還勒著褲腰帶過日子，數著米粒下鍋，他們廠子裏糧票給的特別足，逢年過節，魚、米、油發個小半屋子，那時候住的還是分的房子。

對了，還有收音機，我記事的時候，家裡就有收音機，還有電視機，後來我才知道，這東西在當時可是十足的奢侈品。

到了上學的年紀，我爸媽把我接回去了，我爸媽都在石峴造紙廠，那一個鎮子都是造紙廠的，一兩萬人都在造紙廠上班，有自己的幼兒園、中小學、高中、大學，還有自己的醫院，有醫保，有自己的發電廠、消防、保安，還有自己的火車道，有水庫會分魚，養豬分豬肉，日子過得一點也不比爺爺那邊差，小夥伴還跟多，好喫的好玩的都多，我對爺爺的那點兒思念就這麼飛快地沒了，因為日子實在是太快樂了，爸媽給的零花錢還那麼充裕

都說東北人對體制內工作有著迷之深戀，確實是這樣，東北人享受到太多國企的好處，大家都很感謝國家，在國家實行計劃生育的時候，東北也是實行的最積極最徹底的

1998年，國家正式提出國企大下崗，先是從南方開始的，到我們那裡的時候拖了幾年，但也是秋後的螞蚱了

大多人很長時間都無法接受，也有的憤憤不平，石峴造紙廠是我國造紙廠的母公司，全國絕大多數的造紙廠都是石峴造紙廠幫著建起來的，像是嶽陽造紙廠的老廠長就是石峴造紙廠的技術工人，然後呢，說下崗了就下崗了

多年以後，看電影《鋼的琴》，看到裡面的東北下崗工人端著鋁製飯盒縮著身體喫飯，我爸媽忍不住潸然淚下

這就是東北人去海南的背景——失去了體制的庇護、失去了工作、失去了環境（我們石峴造紙廠當時關閉的主要原因之一就是資源型產業，耗費木材量巨大，污染），甚至因為計劃生育一家也就一個孩子，頂多兩個的

這個時候的海南是什麼情況呢？

02

1993年的海南也是失意的

1993年的海南，經歷了第一次樓市崩盤，整個海南的房子要不然是爛尾的，要不然是農民租去養豬的（對，就是在別墅裏養豬）

這張爛尾樓的照片相信很多人都見過

海南的失意，也是一種自由落體式的：1988年海南脫離廣東省，一躍而成經濟特區，中國境內面積最大的經濟特區，也是唯一的一個省級經濟特區。

各種政策利好疊加，海南別的沒學會，先學會了「炒樓花」——也就是現在大家熟悉的期房，這是學香港的，學得最早最徹底的就是海南

電影《芳華》裏就講過這一段，英雄劉峯聽說海南好賺錢，去了，結果蹬三輪送書，一個月掙300，唉，好賺錢的是炒房的陳燦，日進鬥金忙到連老婆孩子都沒空見。

咱列個數據，看看這個錢多好掙

1988，海南房價1350元/平米，1993就到了7500，5年漲了5倍

海南突然之間就冒出了兩萬多個房地產公司，平均每80個人一個地產公司

當時，海南的工業用地售價是每畝13萬到15萬，而如果公司把工業開發用地轉作住宅開發，每畝就能賣出300萬

如此一來，誰還會去搞工業建設，國家當初開放海南的本意是發展出口，到頭來整個海南都在炒地皮炒樓花

這錢，真是大風刮來的

這風，就是政策風

一旦風停了，也就風流雲散了

1993年，朱總理開始管控經濟，特別是調控房地產業，海南房產應聲而倒，留下600多個爛尾工程和價值300億的壞賬——這相當於當時全國財政預算的10%

就這樣，海南的房價從1993年的7500暴跌到了1997年的1000，更低的還有300元/平的

投機者跑了

低房價卻吸引了東北人

手拿著辭退金的東北人，來到了第一次樓市崩盤的海南

1997年底，東北國企下崗人數是259萬

失意的東北人和失意的海南相擁，溫暖了彼此，成全了彼此

二：

今天大家看海南，是個好地方，躺在椰子樹下吹著海風，喝著椰汁，看著沙灘、海浪，欣賞美女帥哥

只有你錢包鼓，這個中國五星級酒店最多的地方絕對給你提供五星級的服務

在過去，海南是個瘴癘之地，又是孤島，根本沒什麼人，從漢朝到元朝，中央都只是把這裡當做流放犯人的地方，我們熟悉的大文豪蘇軾就被流放到這裡了，他的流放地海南儋州至今還有東坡村、東坡帽、東坡橋、東坡路、東坡井等等，甚至就連當地的語言都被叫做東坡話

明朝中期發生過海南島人民起義，朝廷派兵鎮壓，有些兵就留了下來；明清之交戰亂，廣東福建很多人躲亂遷了過去；清乾隆的時候，為了緩解廣東福建耕地緊張，鼓勵移民；這麼幾次，海南的人口漸漸多起來

不過近代以來，海南的重要性更多的是在海防還有對東南亞的開放方面，大陸腹地的人們對海南的瞭解並不多，真正把海南的美好介紹給大家，是東北人

上一篇文章說，第一批到海南的東北人是因為這裡的房價低

到了海南之後，習慣了大雪封屋的東北人發現：這裡真暖和！

溫暖對東北人的意義可太大了。東北的冷是零下二三十，甚至零下四十。而且這個冷還不是一個月兩個月，是10月份到3、4月份，將近半年啊。

咱很多人買房子不喜歡中間戶，覺得邊戶亮堂，大多數地方邊戶也都是比中間戶貴，但是在東北，就剛好相反。

東北是中間戶好賣，因為在中間，保溫更好。

有的人也許會說，東北有火牆、火炕，暖氣足，冷怕什麼？

東北屋裡的暖氣確實很足，但是，一出門溫差太大，就很容易引發各種心腦血管疾病、呼吸系統疾病，像是腦出血、腦梗，特別多，尤其是老人，冬天去世的老人特別多，就是這個原因。

遷到海南後，很多人發現自己的老毛病竟然沒有再犯！

健康！還有什麼比這更重要！

就這樣，海南在東北人心裡漸漸升華成了一種近乎神聖的所在，他們把這裡的好推薦給自己的親人朋友，也充分發揮了東北人的熱烈，積極地向全國其他地方的人推薦。

我爺爺走得早，沒趕上，和他一起的那些老人很多都去了海南，我小時候在這些長輩們跟前長大，挺有感情的，去海南的時候特意去看他們，也是那個時候才發現，一棟樓幾乎都是認識的人，以前在東北的時候大家住一起，現在到海南了大家還是住一起，我本來只是跟一個爺爺打個招呼，結果愣是上上下下跑遍了一棟樓，東北那大碴子口音，喫飯時的大蒜，一晃神，還以為自己在東北呢。

據統計，在三亞過冬的老人有50萬，東北人佔了將近40萬。

這種力度，對海南樓市的影響多大！

2010年的時候，海南獲批國際旅遊島，相信也有東北人大力宣傳的功勞。

02

上一次，海南樓市的暴熱是因為炒樓花

這一次，海南樓市的暴熱就是炒旅遊

北緯18°，號稱全世界旅遊勝地黃金緯度，陽光、空氣、沙灘、海水、藍天、白雲，我國唯一的熱帶濱海旅遊城市，

再加上，改革開放成效顯著，大家的生活普遍提高，對旅遊、度假的要求也漸漸多了

因為旅遊，海南第二次火了

2011年底的時候，海南房價暴漲破萬。

稍微瞭解房產的都知道，公寓不能輕易碰的，但是三亞的鳳凰島公寓，一次性付款！起價8萬/平，最高賣到15.8萬/平！

這是什麼概念？北京那個時候的房價也不過2萬5一平。

我們再一次看到上世紀90年代的場景，有的樓盤，就一張藍圖，啥啥都沒有，全靠銷售一張嘴，一樣清盤；有的樓盤，一張房票，倒一次手就凈賺100萬

一直被雅居樂當做驕傲的海南清水灣項目，是2007年的時候拿的地，拿地的時候是227元/平，四年後賣的時候就一平2萬多了，它拿的地多，一賣就是十年，賺了近千億

大家能不瘋麼？

當初不到一平不到一千買的房子，嘩嘩長到一兩萬多一平，好幾個爺爺就坐不住了，出手了！出手了！出手了！

第一次，經濟特區，錢都跑到房地產那裡了

這第二次，國際旅遊島，錢還是跑到房地產那裡了

跑馬圈地的雅居樂只是個小嘍囉，更厲害的大佬是海航、中信、魯能等等，雅居樂連前五都進不去

旅遊業卻沒見著怎麼厲害：海南暖和，是說冬天，海南五一之後就沒法兒待了，所以東北人都成了候鳥，冬天在海南夏天在東北，北方人夏天在海南簡直是生無可戀。

我在那裡待過一段時間，熱的全身起疹子，沒有風，直接放在蒸籠裡面蒸一樣；海南喫的飯叫水飯，就是用涼水泡米飯，喫不慣，也熱的喫不下；海南人都瘦巴巴的，我回去了一稱，輕了二十多斤。

所以說海南的旅遊也是季節性的，夏天的時候根本沒法待，旅遊也一樣，熱成狗，哪裡還有心情旅遊

但是，旅遊房產已經被炒起來了，旅遊成本也水漲船高，大家都知道，出國旅遊都比去海南便宜，這個樣子還怎麼發展旅遊業啊？

於是，國家又出手了。

三：

2018年3月，中國房地產市場有史以來最嚴苛的調控政策在海南省落定，一夜之間，海南樓市全盤鎖死。

2018年初海南樓市的調控，其實並不是孤立的，而是一直延續至今的，我們來看看：

（一）

2018年4月，號稱史上最嚴的樓市調控，主要內容可以概括為兩點：

1、本地+外地 限購+限售

外地人以家庭為單位，只能買一套，而且首付70%，此外還要提供五年社保

全域限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣住房只向本市縣居民家庭銷售

在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民實行限購

購房之後，五年內禁止出售

2、新項目必須現房出售

（二）

在18年之前，值得注意的還有17年9月的一份調控：

2017年9月29日起，停止批建100平以下的商品房

這一條對誰影響最大？當然是投資者！它的影響甚至比高首付限購限售還要厲害。

你想啊，投資的目的是求回報，這個回報一呢，可以從出租上面找，二呢，可以從轉手再售上面找，這兩條尤其是後者，都要求小戶型，只有戶型小、面積小，房子總價才低，轉讓門檻才低，接盤的纔多。

可以說，這一條是卡住了投資者的命脈。

（三）

2019年8月：

144平以下才會被認定為普通住宅標準

這一條和停建100平以下商品房的調控合在一起，再次狠狠地蹂躪了投資者

（四）

2020年3月：

全省範圍內，新出讓土地全部現房銷售

我們都知道，房產開發商能做起來，能做大，靠的就是敢找銀行借錢，敢找金融機構借錢，借了錢去拿地，土地抵押了，拿了錢去建房子，十幾二十幾層的樓房才建了四五層甚至剛打了地基，就開始賣，收了購房款才能接著蓋。

現房銷售，直接就把相當一部分開發商給趕出去了。

這條政策，要和相關的土地政策一起看：

第一，16年10月，出臺關於存量建設用地的處置意見：

對超過動工開發日期滿2年未動工開發或未完成項目投資總額25%的，無償收回土地使用權方式處置

對超過動工開發日期滿1年未滿2年不動工開發的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閑置費

在房地產市場上，有很多開發商拍了地之後就放著，等幾年後地價漲了再轉手賣出去；也有的是等著周邊房價漲了再動工，雖然有動工期限，但快到期的時候找兩臺挖掘機做做樣子，然後又停了，這都是常態

海南這種土地收回的做法在全國都屬罕見

第二，海南宣佈土地市場上3.1萬畝存量商品住宅用地將不再用於開發住宅，或轉型或退出

3.1萬畝是多少，海南2013-2019年城鎮住宅用地總共成交量纔是3.2萬

你看，供地都沒了，開發商也只剩下幾個，房價會怎樣？

更高更貴更邁不進去

總結一下：海南的買房門檻非常高

7成首付（至少）

5年限售

面積大（100平以下的房子已經不批了）

房價高

02

海南樓市，兩次暴漲，都跟隨著兩次崩盤，這一次，會怎麼樣？

上面的一系列調控都是在自貿港官宣之前出臺的，現在想來，真切感受到政府方面去房地產化的決心是非常大的

海南自貿港可以這樣簡單概括：人員自由流動（免簽入境和低稅率政策）、貨物自由流動（零關稅政策）、投資自由便利（低稅率和零門檻政策）、運輸往來便利（船籍港和船旗國政策）、有國際競爭力的稅收制度（零稅率、低稅率、簡稅制）和法治制度（海南自由港法）

利好，這是肯定的

但，絕對不能蒙著頭進去

首先，你要清楚7成首付、5年限售，一筆資金就這麼被鎖死了，如果你想短線操作、想借錢買房，還是冷靜一下吧

其次，風起之時，好的項目更堅挺，不好的項目更是渾水摸魚，現在海南樓市的熱鬧很容易讓購房者忘了去分辨好壞，但是等到風口落下了，100多平的房子，幾萬的單價，你想甩手可就難了

第三，投資一定不要忘了初衷——要看回報率，三亞好，但房價已經那麼高了，指望著它再翻番，不是說不可能，只是更難。自貿港不是三亞的，而是整個海南的，不要把目光侷限在三亞、海口這種地方，按著性價比去找。要知道，從1萬漲到2、3萬，比從4萬漲到5萬容易多了。

最後呢，要明白，海南房子的價值首先在度假養老，其次是自貿港，海南不斷突出生態紅線也印證了這一點，選房的時候也要遵循這一點，先要有優良的居住環境，然後要有產業支撐，這樣的房子纔有強勁的升值空間。

寫在後面的話

我們走過很多城市

看過數不清的樓盤

我們所有的文章都是肉身考察的結果

我們認為從當地的打工者、夫妻早餐鋪、計程車司機……得到的信息比網上的數據更接近真實情況

我們也是這麼做的

我們的目的是為有旅居、移居需求的朋友提供更好的資產保值渠道

城市分析

海南系列

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一個東北人給你講講海南樓市要不要進（二）

青島膠州

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廣西桂林

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叢政日記桂林考察篇：桂林買房怎麼樣？9.9萬一套的小戶型住宅靠譜嗎？再造一個新桂林？步子邁這麼大，會不會劈了胯？（一）再造一個新桂林？步子邁這麼大，會不會劈了胯？（二）

一個在桂林買房人的自白（一）一個在桂林買房人的自白（二）馬光遠說，桂林是中國十大潛力城市之一，你怎麼看同樣是撤縣設區，我為什麼更看好臨桂桂林的房子值不值得買？桂林這個城市到底有沒有機會（一）

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桂林樓市：撲朔迷離的靈川樓市

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除了海口三亞，剩下都不推薦。

好多人是來養老的，除了海口三亞的醫院能救你，如果發生心腦血管疾病。剩下那些縣市都夠嗆能活命。畢竟黃金五分鐘，另外即便海口三亞買房，也不能住得太偏。

海口雖然冬天不夠熱，但是也沒有那麼冷，實在不行開空調。

個人建議買海口。海口地形說白了就像女人的胸部。

如果說海口買哪裡，個人推薦學區房，或者領導小區周圍。就是圖中小房子的位置（乳溝附近，胸懷大志）。

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2015年，有地產大佬曾預測，「十年後中國房價最高的不是北京也不是上海、深圳、廈門，而是海南」，雖然這個預言不一定能成真，但這種說法並非沒有任何依據。過去十年，雖然海南的經濟體量與北京上海不可同日而語，但由於稀缺海島資源優勢和政策支持力度持續加碼，海南房價表現亮眼，漲幅已向一線城市看齊。雖然在去年全域限購後，海南樓市出現一個小低潮，但在海南自貿港建設滿一年之際，海南省重啟「商轉公」貸款、盤活存量商品住宅用地、出臺人才購房新政等一系列政策，樓市調控出現微調，成交開始回暖。後限購時代，海南的房地產市場是否還能延續過去的輝煌？除了三亞、海口之外，哪些地區還是潛力較大的價值窪地？哪些類型的地產是值得投資的？

一、海南市場整體投資價值

總體來看，海南市場的投資價值在於兩方面，一方面是自然資源的稀缺性和唯一性。海南是國內唯一長夏無冬的熱帶島嶼，陽光碧海，椰風沙灘，北方人羣在海南置業以便冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治優勢的突破性和開放性。按照海南被中央賦予新定位，海南不僅要建成一流的海島休閑度假旅遊勝地，更承接建設自貿區、自貿港的政治優勢，未來海南或將成為中國服務業對外開放的重要窗口。在具備突破性建設潛力的政策空間下佔有稀缺海島資源是海南投資最大的價值訴求。具體表現為：海南房價在過去十年漲幅國內領先，未來的上漲空間仍較大。

過去十年，海南的房價漲幅已追平一線城市，房價收入比僅次於深圳。從統計局數據來看，2008-2018十年間三亞、海口的房價累計漲幅分列全國第一第二。從絕對房價上來看，到2019年3月三亞、海口均價分別達到37527元/平和16662元/平，是2008年的4.4倍和3.6倍，同期上海房價上漲3.3倍，廣州房價上漲4.2倍，均不及三亞房價漲幅。但如果從城市經濟發展水平上來看，海南與一線城市的差距卻在不斷拉大。2018年海南GDP增速在全國28省中排名24，以29.8的房價收入比排在上海（26.1）、北京（25.4）前面，僅次於深圳（34.2）。

圖表1：過去十年海南房價累計漲幅追平一線城市

1、海南房價支撐：島外需求搶佔稀缺海島資源，政治優勢提升價格預期

海南的房價是否已經透支？回答這個問題前需要首先明確海南房價上漲的幾個基本邏輯：

第一，自然環境特殊：熱帶氣候和濱海資源獨一無二，是國內旅遊、度假、養老置業首選。海南島是中國唯一一個佔據北緯18度線（國際上稱為黃金度假線）的海島，年平均氣溫22~27℃，最冷的一月份溫度仍達17～24℃，光溫充足，氣候舒適，雨量充沛、森林覆蓋率達61.9%。與東部其他濱海城市相比，海南的氣候環境和景觀資源也當屬稀缺。一是全年無冬，四季均可遊覽濱海項目；二是在內陸城市飽受霧霾侵襲的當下，海南全年空氣質量優良率為94.8%，位居全國第一；三是擁有更加細膩潔白的沙灘和更優良的水質。另外，海南境內海岸線綿長，有大小港灣19個。地熱資源（溫泉）、生態資源（熱帶雨林原生地）和海洋資源極其豐富，可充分利用海景資源進行開發建設。依託獨特的熱帶海濱氣候和優良的人居環境，海南地產的價格也水漲船高。

第二，區域定位特殊：從國際旅遊島到建設自貿區、自貿港，戰略性區域政策出臺提升房價預期。一線城市人口體量千萬以上，經濟規模萬億以上，是國家經濟、政治、文化、金融、科技發展中心。而海南的定位是國際消費中心、建設自貿區、自貿港，發展旅遊業和服務貿易是重中之重，無論是人口體量還是經濟規模都與一線城市有較大距離。海南前期的房價上漲的催化劑是戰略性區域政策支持指明未來經濟增長點，提振市場預期。從歷史房價表現來看，海南房價經歷過兩次大幅拉昇。第一次是2009年公佈國際旅遊島定位，房價3個月漲幅達53%，第二次是2018年全島建設自貿區、自貿港，房價3個月漲幅達11%（雖然限購導致漲幅不及2010年，但也超過過去8年總漲幅）。區域重大戰略定位的出臺給海南的產業發展提供了新的機遇，也在一定程度上支撐房價在高位橫盤企穩。

第三，需求結構特殊：以島外投資性需求為主，島內需求基本飽和。一線城市房價上漲的內在驅動力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求結構中首次置業剛需和首次改善性需求佔比超過50%。而海南房價上漲的根源在於稀缺自然環境帶來大量對旅遊地產的投資性需求，需求結構中島外購房佔比超88%，其中54%為東三省、京津冀地區人羣「候鳥型」置業，即冬天來暫住，春天就飛走了。而目前海南戶籍人口只有925萬，除了海口靠本地人口購房外，其他地區島內需求基本飽和。這種需求結構導致房價受政策影響的彈性非常大，通常會伴隨著政策利好經歷短期快速上漲，也會因為限購政策的出臺迅速冷凍市場。

第四，供需矛盾特殊：供不應求的基本面短期不會改變，存量地產價值或將重估。如果按照歷年竣工面積估算，海南目前待售商品住宅庫存約2368萬平米，如果按100平/套計算，約有23.7萬套，每年新增供給約12萬套，而年銷售量在10-15萬套左右，未限購時期年銷售量可達20萬套以上，平均去化週期下降到11個月。如果沒有新增供給，按目前的庫存只能支撐不到一年半的銷售，存量已經見底。而隨著「兩個暫停」政策的實施，限制土地開發供應，2017年還永久停止了中部生態綠心的對外房產供應，限制海岸線開發。未來新增供給會更少，一房難求的局面或將出現，而現有存量土地的價值或將重估。

圖表2：2017、2018海南土地供給和成交數量顯著下滑

2、未來房價走勢：短期看政策增量，中期看可替代性，長期看產業轉換

從市場基質來看，供不應求的局面決定海南房價仍有一定上漲空間，但這種上漲空間短期內會被全域限購政策抑制。因此，未來十年海南房價是將延續過去的神話趕超一線城市，還是會像2010-2018年時期橫盤震蕩，短期來看取決於區域政策增量變化，中期來看受可替代選擇的數量影響，長期來看取決於產業新舊動能轉化是否順利。目前可以看到的是，人才購房新政變相放開了限購政策，釋放的需求對房價上漲提供一定支撐。未來限購政策不太可能全面放開，但邊際放鬆和定向放鬆是可以期待的。

短期來看，區域政策增量變化是影響海南房價走勢的最重要因素。

一是關於建設自貿港的戰略定位再出政策利好，提供拉昇房價的催化劑。放眼全球，知名的自貿港包括中國香港、迪拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球經濟中開放最高的地區，以低廉的通商成本、靈活的金融制度和發達的服務貿易吸引世界各地的貨船、人流和資金在此彙集。如果能做到自貿港建設要求的高度，海南有望能實現高度的貿易自由化、建設國際離岸金融中心、國際資產交易中心、發展具有國際競爭力的離岸貿易和稅制安排。像雄安新區承接京津眾多建設合作一樣，如果海南也能擁有更多自貿港建設政策紅利，可能提供再次拉昇房價的引擎。

二是限購政策邊際放鬆，釋放房價上漲的空間。短期房價走勢受限購政策影響非常大。2018年全域限購政策出臺，同時從2018年8月開始對商品住宅網簽實行嚴格管理，導致商品住宅成交面積驟減，銷售額也迅速下滑，新房市場承壓，房價重回橫盤。2014年房價出現小幅下跌也是因為前期限購極大的抑制了島外需求。需要關注的是，近期出臺新政更大範圍放鬆人才購房政策，相當於限購政策出現邊際放鬆。主要內容包括：隨總部企業遷入人才放寬至可購2套房；經備案的各類型總部及重大招商項目單位，高層次人才以及公務員，只要家庭成員在海南無住房且無購房記錄的，可購1套房。此外，引進人才無論是否落戶，均享受本省居民首付比例（非本省首付七成），並鼓勵金融機構對引進人才發放貸款利率予以優惠。由於海南已經啟動了百萬人才進海南計劃，預計未來引進人才力度進一步加大，人才購房政策的大幅放寬或釋放相當的購房需求，提供一定的上漲空間。

圖表3：限購後海南住宅住宅銷售面積和銷售額均顯著下降

中期來看，城市的可替代性一定程度上影響海南房價上漲空間。從國內來看，部分濱海城市擁有海灣、沙灘等類似的景觀資源，在全域限購政策下對海南市場有一定的替代性，但優缺點也十分明顯。例如，北部的濱海城市大連均價1.3萬/平米，青島均價2.3萬/平米，房價優勢明顯，但冬季寒冷，宜居海岸線較短，沙質較差，夏季人滿為患。南部的濱海城市廈門氣候宜人，海濱資源也比較豐富，但均價達4.3萬/平米，比三亞價格更高。與海南距離近的北海均價較低，海景房也不到1萬/平米，但城市量級太小，配套落後且交通不便利，居住舒適度較差。

從國際上來看，與國際知名旅遊島相比，海南的經濟發展水平仍有一定差距，同時房價優勢並不十分明顯。隨著交通愈發便利，這些國際旅遊城市對海南置業也會有一定的替代性。比如泰國的普吉島、印尼的巴釐島，馬來西亞的蘭卡威等等。再長遠一點看，海南旅遊發展研究會孫德清曾表示，「國際旅遊島建成了是什麼樣子？我設想了一下，如果達到現在美國旅遊收入第一大州佛羅裏達的樣子也不錯。」如果將海南對標佛羅裏達，會發現二者在自然稟賦上非常相似。比如，兩個地區均位於國土最南部，年均溫度22度左右，氣候溫暖適宜。同時二者都擁有漫長的海岸線和優質沙灘，藍天碧水成為吸引遊客獨特的自然環境。

圖表4：海南和佛州在自然稟賦上極為相似

但是從房價水平來看，佛州核心城市的房價只有海南的70-80%。在對標城市中，三亞均價37527元/平，邁阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均價16662元/平，奧蘭多2004美元/平（合13446元/平）。也就是說佛州的城市房價只有海南對標城市的70-80%，反映出目前海南的發展模式更加依賴房地產，房價比較優勢並不明顯。如果對比在城市中地理位置、配套設施、建築面積都相近的房產，三亞要比邁阿密價格多出超100萬人民幣。

圖表5：三亞和邁阿密市中心房產對比

長期來看，產業的新舊動能轉換是海南高房價的最主要支撐。目前海南的產業結構對房地產、旅遊、石化和海洋產業依賴較重，一方面，這種產業結構與建設自貿區、自貿港的目標不符。另一方面，對標國際知名旅遊島發現，海南的旅遊業發展水平仍待提高，且過度依賴房地產的發展模式屬於竭澤而漁，對環境造成的破壞與國際旅遊島建設目標背道而馳。未來應在弱化大規模的地產開發的同時，重新集中到旅遊主業上來，同時可借鑒佛州經驗，在旅遊開發中強調多元化新旅遊資源開發和「旅遊產業集羣」的建立，實現全島景區綜合開發，消除區域發展不平衡的現象。同時，要看引進高素質人才的能力，提高對「候鳥」的吸引力。扭轉經濟發展與發達地區差距擴大的局面，才能從長期為高房價提供支撐。

圖表6：對標佛州海南經濟發展差距仍較大，未來應著力推進產業新舊轉換

二、海南各區域投資價值

根據政府對開發各城市圈的規劃定位，東部為瓊東會議旅遊性經濟圈；西部為瓊西休閑工業經濟圈；中部為瓊中農產業休閑業經濟圈；北部為瓊北綜合經濟圈；南部為瓊南國際旅遊經濟圈。

圖表7：政府將整體開發劃分為5個都市圈

海南區域發展不平衡的現象比較突出，總體來說西部落後於東部。西部城市主要包括休閑工業經濟圈和綜合經濟圈，總體上發展緩慢，東部城市則包括國際旅遊經濟圈和會議旅遊經濟圈，是海南的一個黃金旅遊線路，也是優勢資源最集中，發展速度最快的區域。本文以海南環島鐵路的站點為順序，按照先東線後西線，將海南省各個城市的氣候環境、景觀資源、交通區位、旅遊配套和房價水平方面的優劣勢進行梳理。

1、海口：省會城市配套最完善，長期居住的首選

氣候環境：海口屬於北部半濕潤區，年平均氣溫24℃。但是因為北方無遮無攔，冬季的冷空氣可以侵入，所以相對於南部全年溫暖的城市來說，顯得四季分明，冬天可能會有10度以下的低溫。

景觀資源：海口的旅遊資源非常豐富，自然景觀和人文景觀兼具。自然景觀有西海岸假日海灘、雷瓊世界地質公園、萬綠園等，人文景觀有騎樓老街、馮小剛電影公社、「環球100」電影主題公園等。近年來，一些旅遊度假區也不斷興起，包括觀瀾湖旅遊度假區等。

交通區位：海口作為海南省的省會城市，也是國家「一帶一路」的戰略支點城市，交通十分便利。航空方面，美蘭國際機場可以滿足國內、國際的出行需求；鐵路方面粵海鐵路連接廣東，環島鐵路連接海南各沿海城市，去往博鰲最快40分鐘，去往三亞最快1個半小時到達。城際快線的建設將加強市區內立體交通價值。

旅遊配套：在住宿方面，眾多酒店入駐海口，高端品牌有麗思卡爾頓、希爾頓等。在購物場所方面，海口也十分豐富，除了免稅店之外，還有海秀商圈、國貿商圈等發展成熟的商圈。在旅遊地產方面，海口知名的有定位高端養老住宅的觀瀾湖片區，定位生活新區的西海岸金沙灣片區，以及依託濕地生態資源的恆大海口文化城。另外，海口還將建設「電影工廠」影視文化產業園，預計與影視公司、電影學院進行合作，打造海口經濟新增長點。

2、文昌：高科技產業發展基地，旅遊配套相對較弱

氣候環境：文昌位於海南島東北部，三面臨海，屬於東部濕潤地區，年平均溫度24℃，四季分明，冬季多雨，比較潮濕，多颱風。

景觀資源：文昌市的旅遊景點大多位於郊區，與市區距離較遠，且景區開發、周邊建設的都不是很完善。比較知名的有銅鼓嶺自然保護區和八門灣紅樹林國家濕地公園。文昌是航天發射中心所在地，是中國第四座航天之城，也是海南未來發展高科技產業的基地。目前亞洲首個航天主題公園——文昌航天主題公園已投入試運營，未來也將建設航天產業基地，向航天旅遊城發展。

交通區位：文昌市西面與海口市美蘭區相鄰，由海文高速相連；西南面與瓊海市接壤，聯通二者的文瓊高速預計將於今年通車。文昌市與海南省其他城市的交通以前靠公路，現在主要依靠東段環島鐵路。東段環島鐵路大大縮短了文昌市到達其他海南城市的時間，現在到海口市區僅需25分鐘，到達海口美蘭國際機場僅需17分鐘。

旅遊配套：在住宿方面，酒店數量一般，大多以舒適型酒店為主。在商業購物方面，文昌也沒有自己成形的商圈，大型購物廣場也比較少。在旅遊地產方面，文昌最知名的是月亮灣，它是從原有的銅鼓嶺景區開闢出一片新的景點，富力、雅居樂、世茂等房企均在此佈局旅遊地產，但是目前的配套建設仍需完善。

3、瓊海：博鰲概念帶動全市發展，著力提高醫養水平

氣候環境：瓊海位於海南省東部，受季風影響大，旱季和雨季分明，年平均溫度24℃。與文昌市一樣多颱風。其中博鰲鎮位於瓊海市的東部，海口市的東南方向。

景觀資源：瓊海的旅遊資源大多都位於博鰲鎮。博鰲的自然景觀有玉帶灘，人文資源最出名的是博鰲亞洲論壇會址。博鰲亞洲論壇是第一個把總部設在中國的國際會議組織，從2001年開始成立開始，至今已成功舉辦多屆，為推動亞洲各國間的經濟交流與合作起到了重要的作用。目前博鰲日均接待遊客1.58萬人次，舉辦500人以上會議68個，參會人數7.3萬人。

交通區位：近幾年來，瓊海市的交通發展迅速，這主要是受益於博鰲的規劃定位。航空方面，博鰲機場已經開始運營，但還不是國際機場。鐵路方面，環島高鐵建立了瓊海、博鰲兩個站點，距海口最短需要40分鐘和50分鐘，距三亞最短需要1小時和50分鐘。

旅遊配套：瓊海近年來加大對旅遊地產的開發，依託自然景觀，打造宜居的養老型地產。然而目前發展較好的旅遊地產乎都位於博鰲，其他地區如萬泉、嘉積的旅遊地產規模較小。博鰲的旅遊地產重點在醫養型旅遊地產，特別是打造了國內首家國際醫療旅遊區——樂城國際醫療旅遊先行區，依託於此大力發展國際醫療旅遊和高端醫療服務。目前，國家已賦予海南博鰲樂城國際醫療旅遊先行區9條黃金政策，除免稅、減息外，還包括允許境外資本舉辦醫療機構等對外開放的利好政策。現在先行區內已有博鰲超級醫院、一齡生命養護中心等9家醫療機構開業或試運營，未來還將申報開展幹細胞臨牀研究等前沿醫療項目。2018年前三季度，先行區醫療機構實現營業收入2.3億元，同比增長206%；接待就診人數23345人，同比增長63.8%。規劃到2019年前後，來先行區的醫療旅遊人數佔全省旅遊過夜人數5%以上，產業增加值佔全省旅遊產業增加值的比重達到10%以上。

4、萬寧：海濱旅遊資源豐富，知名房企進駐開發海灣景區

氣候環境：萬寧市位於海南島東南部沿海，東瀕南海，北與瓊海接壤。同樣屬於亞熱帶季風氣候，年平均氣溫24℃，冬季潮濕，陰雨天氣較多。

景觀資源：萬寧的旅遊資源十分豐富，尤以海灣資源為主，例如日月灣、石梅灣和神州半島，都是依託天然的海灣，增加衝浪、溫泉等休閑娛樂活動，極力打造度假勝地。

交通區位：萬寧市乘環島高速鐵路到三亞和海口分別需要40分鐘和1小時左右。在環島高鐵中，萬寧市擁有三個車站，分別是和樂站、萬寧站和神州站，目前和樂站暫未開通，其他站已經開始運營。而且萬寧是G98海南環線高速公路的經過之地，聯通海口和三亞。

旅遊配套：由於海岸資源豐富，萬寧的海濱景點吸引了一批知名房企的加入，帶動了一系列周邊旅遊地產的發展。例如華潤入駐石梅灣，融創入駐日月灣，中海、保利入駐神州半島，以景區+住宅的模式推動萬寧旅遊地產發展。

5、陵水：氣候環境與三亞相似，旅遊配套比較完善

氣候環境：陵水縣位於海南島東南部，南與三亞市毗鄰，屬熱帶季風氣候，全年高溫，乾濕季分明，夏秋多雨，冬春乾燥。年平均氣溫25℃。

景觀資源：除濱海景點外，陵水與中部地區的交界處還有吊羅山國家森林公園、臨近南灣猴島景區等自然景觀。

交通區位：陵水距離三亞非常近，乘環島高速鐵路只需25分鐘左右便可到達三亞。再加上海南環線高速的通行，極大地方便了陵水縣的出行需求。

旅遊配套：陵水縣身處北緯18°黃金緯度，擁有極具觀賞性的海岸線，以這些濱海資源為基礎，通過規劃發展出了幾塊不錯的旅遊地產區域，例如清水灣、香水灣等。其中清水灣開發的最早，配套也最為完善，包括萊佛士、JW萬豪等五星酒店，富力海洋主題公園等遊樂場所。著名的旅遊地產有雅居樂清水灣，碧桂園珊瑚宮殿等。在陵水縣城中，以海韻廣場為核心的商圈也正在逐漸完善。

6、三亞：旅遊資源最優越，海南地區房價最高

氣候環境：三亞位於海南島的最南端，被稱為「東方夏威夷」。全年長夏無冬，充滿熱帶氣息，年平均氣溫26°C。相比於全島最北端的海口，三亞更加乾燥和炎熱，但冬季溫度更高。

景觀資源：三亞擁有眾多旅遊景點，以自然資源為主。有可以看海岸線的亞龍灣、大東海，可以潛水、遊玩水上項目的蜈支洲島和西島，還有特色景點天涯海角風景區、鹿回頭山頂公園、南山文化旅遊區等。

交通區位：三亞作為國際旅遊城市，交通非常發達。航空方面有三亞鳳凰國際機場，吞吐量超過2000萬人次。鐵路方面有粵海鐵路和環島鐵路，環島高鐵在三亞市設立了四個站，分別是亞龍灣站、三亞站、鳳凰機場站和崖州站，將三亞的景點串聯起來。公路方面有從黑龍江出發，途經東北、山東、江浙滬、廣東的同三高速公路。立體交通價值較高，保證國內外遊客出行三亞的便利。

旅遊配套：三亞幾乎匯聚所有高級酒店，包括亞特蘭蒂斯、艾迪遜等，而且這些酒店往往聯合開發美食、娛樂等項目，打造成高端休閑的旅遊綜合體。在購物方面，最受歡迎的是三亞國際免稅店，三亞的知名景區周圍也在開發建設商圈，如大東海商圈和亞龍灣商圈等。在旅遊地產方面，由於三亞過早的開發樓盤，導致城市設施不完善，生活成本較高。目前東北部的海棠灣片區，已經成為新晉的「三亞富人區」，碧桂園、葛洲壩等名企入駐，爭奪土地並擴大規模，打造自己的頂級豪宅。

7、東方：旅遊資源開發較晚，配套尚不完善

氣候環境：東方市是海南西部中心城市之一，屬於西部半乾旱區，旱濕兩季分明，降雨量偏小，日照充足，蒸發量大。年平均氣溫24～25℃，全年氣溫差別較大。

景觀資源：海南西部以前被規劃為工業走廊，旅遊產業沒有得到很好的規劃和利用。隨著海南設國際旅遊島上升為國家戰略以後，東方市才開始積極地發展旅遊資源。目前沿海一帶有魚鱗洲、金月灣，與東部城市相比開發程度較低，更加原生態。

交通區位：位於海南島的西北部，北距海口210公里，南距三亞180餘公里。乘坐環島高鐵去往海口和三亞分別需要1個半小時和1小時15分鐘。

旅遊配套：東方市西部與越南隔海相望，是海南省距離越南最近的市縣，因此對越貿易由來已久，國家為鼓勵邊境貿易和邊境地區發展對外經濟合作，成立了東方洋銘國際邊貿城，吸引了碧桂園的加入，升級城市配套，推動港口建設，並且帶動周邊樓市的發展。

8、儋州：西部經濟最發達地區，洋浦港或成自貿港建設中心

氣候環境：儋州位於海南島的西北部，相對東部來說氣候比較乾燥，同時由於中部五指山山脈的阻擋，受熱帶風暴及颱風影響較小。

景觀資源：儋州洋浦港是綜合條件最佳，海南開發最好的港口，具備自貿港的先天條件。洋浦經濟開發區本身就是保稅政策的國家級經濟開發區，目前已經是全省最大工業基地與進出口基地。2019年確定對洋浦保稅港區進出貨物試行「一線放開、二線高效管住」的進出境管理制度。同時將創建國家離岸貿易試驗區，推進在貿易、金融、本幣結算等領域試點貿易自由化和投資便利化政策。未來洋浦很有可能成為自貿港建設的中心，大力發展服務貿易和離岸貿易，經濟發展前景較好。

交通區位：儋州是海南西部的經濟最發達地區，同時瀕臨北部灣城市羣，具有一定的地理優勢。儋州市東鄰澄邁縣，乘坐環島高鐵可以從海頭站、白馬井站、銀灘站三個站出發，1小時左右可以到達海口，2小時可以到達三亞。另外，儋州機場正在規劃之中。

旅遊配套：儋州的旅遊地產最有名的是恆大海花島。恆大集團總投資1600億，在儋州打造集會議會展城、國際星級酒店羣、主題樂園等於一體的旅遊地產，力求打造成世界級文化旅遊勝地。但由於環境保護原因，海花島直到今年才開始繼續開工建設。

9、澄邁：毗鄰海口的價值窪地，養老地產首選

氣候環境：位於海南島的西北部，緊鄰海口市，被譽為「海口的後花園」。北部瀕臨瓊州海峽，隔海與廣東雷州半島相望。全年氣候溫和，熱雨同季，年平均氣溫24℃。澄邁獲得過「世界長壽之鄉」稱號，一方面由於遠離城市生活廢氣，澄邁的空氣質量要勝於海口。另一方面澄邁特有的富含「硒」的紅壤，有研究表明可能對增強體質起到一定作用。

景觀資源：澄邁的景點沒有很多，重點非常突出，一是古色古香、鬧中取靜的老城鎮，二是擁有長長的海岸線的盈濱半島。

交通區位：澄邁縣緊鄰海口市，其管轄下的老城經濟開發區距海口中心僅20公里。在環島高鐵開通以前，澄邁的交通很不方便，主要依靠高速公路與其他城市相連。而如今的環島高鐵在澄邁的福山鎮、老城鎮各設立了一個站點，大大增加了澄邁出行的便利，到海口站僅需25分鐘。

旅遊配套：在旅遊地產方面，澄邁開發的比較早，盈濱半島旅遊度假區和富力紅樹灣生態旅遊項目已基本建成。盈濱半島旅遊度假區依託海灣資源，旨在打造集濱海旅遊休閑、康體健身於一提的國際化旅遊度假區，吸引了山東魯能地產、遠洋地產等房企在此佈局。富力紅樹灣生態旅遊區則依託於紅樹林濕地資源，增加專業高爾夫球場，並配備銀康海醫附院紅樹灣醫院等醫療配套，竭力打造高端養老旅遊類項目。

房價水平：2019年3月澄邁全鎮平均房價在1.3萬/平米左右，富力紅樹灣1.55萬/平米左右，盈濱半島附近1.6萬/平米左右。可以發現，澄邁的房價都要遠遠低於毗鄰的海口市，使得澄邁成為樓市的價值窪地，近年來受到海南置業者的青睞。

10、中部地區：內陸城市，交通受限，全省房價最低

中部地區是指環島高鐵沒有經過的市縣，包括定安縣、屯昌縣、瓊中縣、白沙縣、保亭縣、五指山市。這些市縣都位於海南島的中部，並且沒有海岸線。

氣候環境：海南島地處熱帶北緣，年平均氣溫22~27℃。以五指山山脈為界，白沙、五指山、瓊中為山區；山脈的南面是保亭，全年乾燥溫暖；山脈的北面是屯昌和定安，冬季相對濕潤一些。

景觀資源：中部地區有一個最大的劣勢，就是沒有海灣資源。景區大多是以山區資源和熱帶雨林資源為主，例如五指山、黎母山森林公園等。

交通區位：中部地區總體的特點是處於海南島的內陸，交通不便利，即使距離海口、三亞比較近，但是隻有公路一條途徑，鐵路、航空交通非常缺乏。在環島高鐵開通的站點中，也沒有涉及到這幾個市縣，因此交通是限制中部地區發展的關鍵。

旅遊配套：在旅遊配套方面，中部地區也遠不如沿海地區發展的完善，沒有規劃對商圈的建設，更多的是依據自然資源打造旅遊鄉鎮。又因為沒有了海灣資源，中部地區只能依託其他資源開發旅遊地產，如五指山依靠熱帶雨林資源，保亭、白沙、瓊中依靠當地的黎苗文化，但目前都沒有形成規模。

從房價的分佈來看，中部地區多山無海，主要發展農業，價格較低。其次是西部地區，基礎設施建設略有不足，旅遊配套尚待完善，適合不急於居住的人羣。東北部地區房價稍高，尤以海口配套設施最好，適合長居。東南部地區價格最高，沿海片區旅遊資源最豐富，吸引遊客最多，旅遊地產開發相對完善。目前的房價窪地應該是靠近海口、三亞兩地的臨近市縣，與兩地氣候環境相近但房價更低，比如臨近海口的澄邁和臨近三亞的陵水。

如果以氣候環境、旅遊為中心，可以優先考慮北緯18度線上的三亞、陵水、萬寧等地區，這些地區冬天溫暖且開發較早，配套比較成熟。尤其是三亞，旅遊資源最豐富，也有國際機場，是最吸引國際遊客的城市，旅遊地產開發完善，在國際旅遊消費中心的戰略定位下優勢仍比較明顯，但房價高一些。

如果以養老為中心，可以優先考慮偏東部城市，如澄邁、海口、瓊海等地區，這些地區雖然緯度稍高，但醫療水平較高、生活配套比較齊全，自然環境適合老人居住。且房價沒有南部旅遊城市高，性價比較好。

海南房產教授：從獨特視角來解讀海南樓市，讓你學會如何買好房，如何讓財富增值

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就目前的海南樓市的情況來看，海南的各個市縣都挺受歡迎的，但要問哪個最受歡迎，我覺得可以分為一下幾個選擇

第一首選：海口、三亞

這兩個是海南最好的城市，一個是海南的省會城市，一個是海南的旅遊中心城市。

海口的優點是城市基礎設施完善、交通便利、生活氛圍濃厚、醫療條件好、就業資源和教育資源全省最佳，在海口買房的內地人中有大部分都是選擇在海口定居。自貿港省會

三亞的優點是旅遊資源豐富、氣候條件好。在三亞買房的外地人主要分為三種：一種是度假，不定期會來三亞小住幾天或一個月；第二種是過冬，這種情況在三亞最普遍，他們每年都會在冬天的時候來海南住上幾個月，來年的夏天再返回內地，也就是我們常說的「候鳥」；第三種就是投資，三亞最近今年房價漲得快，投資房產的人基本上收穫滿滿。

第二：文昌、萬寧、瓊海、陵水、樂東、東方

這幾個城市的特點就是都是沿海城市，房價相對來說又沒海口和三亞那麼高，滿足了一些想要在濱海城市買房但是資金不夠充裕的購房者的需求。

近些年來，島外購房者從海口和三亞逐漸轉移到周邊市縣，使得周邊市縣的房子都成了搶手貨，所以這些城市房價也在上漲。

第三：保亭、五指山、瓊中

這三座城市位於海南中部山區，相對於沿海城市，這裡的優勢是生態環境好、植被豐富、森林覆蓋率高、空氣中的負氧離子含量特別高。

這三座城市還有一個特點就是人口相對較少，交通不太方便，所以在這樣的城市裡，會很安靜。適合那些不喜歡城市的喧囂，嚮往靜逸生活的人們居住。

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