买法拍房有什么风险？
和二手房、新房一样，法拍房也存在不少风险，而主要的风险有：
1、房源本身的风险
由于法拍房不如二手房那样可以随时看房，特别是疫情期间，看房就更加麻烦，而且还有些法拍房根本看不了，这样就无法清楚了解房产本身是否存在什么隐患。
2、竞拍风险
法拍房采用竞拍的方式进行买卖，在竞拍中如果没有能有效的控制出价的冲动，可能会导致出价过高，也或者因为失误，可能导致巨额金额损失，这个案例前不久才发生过。
3、付款风险
对于办理按揭的客户，如果没有提前做好资金规划，可能在短时间内无法获得银行贷款，从而可能造成更大损失。
4、税费风险
有些法拍房可能存在巨额税费或者物业欠费，如果不了解清楚就贸然竞拍，在办理手续时面对大额税费可能会远超购房预算。
划拨的房屋还需要缴纳土地出让金。
5、过户风险
由于某些情况，有些法拍房没有获取房产证，或者案件原因，这样会导致竞拍者无法完成过户，可能会在后期产生更多麻烦。
需要提醒的是：无法过户的房产是无法获得贷款的。
6、入住风险
这也是众多风险中，最难处理的问题，买了房却无法入住，这是很头痛的问题。
7、其他风险
比如户籍的问题、学位的问题、民间纠纷的问题等等。
以上问题虽然多，但是基本都是有办法可以解决的，最重要的是前期一定要做好调查工作，彻底了解房产和案件情况，这样才能保证没有后期的麻烦。
致享融专注于提供房产与资金整体解决方案！
发布于 2020-07-02继续浏览内容
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北京法拍房快讯北京最大法拍房保障服务公司2018年网路司法拍卖房的挂拍金额达到1.26万亿，首次突破1万亿
2018年全国法拍房数量47万套
2018年成交139737套
2018年报名参拍人数突破150万
从以上数据中我们可以看出，法拍房在这两年，交易量翻番，18年和13年相比更是实现了150倍的增长。市场认可度也越来越高，网路上流传著一个很有名的段子:那些劝你不要买法拍房的人，可能在拍第二套了。
一般来说，法院在网上拍卖的房子价格和市场上的商品房相比，价格便宜很多，法拍房虽好，但是盲目竞拍就会存在一定的风险，所以大家在竞拍前一定要做好购买之前的调查工作，排除购买法拍房的一切风险，根据鲸哥多年从业经验统计：10套法拍房里至少有6套有问题，只是问题大小而已。那么法拍房还能买么？买法拍房需要注意什么问题呢？让我们接著往下看。
买法拍房 注意事项！
1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。
2.法拍房占用及腾房问题（重点）
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
真实案例：
某房产标的公告中写明」有人居住「，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2016年12月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。
案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：「本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付」，系「按现状不交吉方式拍卖」。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋的阿里网拍页面]
案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条「明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序」，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]
3.法拍房租赁问题
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。?
真实案例：
某房产标的公告写明房屋」租赁期19年」，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失全部保证金。
4.法拍房税费问题
房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
?法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。
5.查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。
真实案例：
处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。
6.法拍房限购问题
在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。
真实案例：
客户是山西人，通过司法拍卖买了海南的房产，想著用于投资，买下后发现因为限购，无法办理过户，无奈只能放弃保证金。
7.法拍房解抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。?
8.法拍房贷款问题
贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。
9.法拍房出手续办房本问题（重点）
购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿著法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险，那你就大错特错，办理房本在法拍房里出现的执行风险较多，而且无法提前预估和规避，如出现执行风险解决起来少则半年到一年，多则就。。。。
真实案例：
?2017年4月份客户A莫跟我拍成两套法拍房后说出真实意图，原来A莫在2016年自己在网上成功竞得一套法拍房，拍成后一年多未取得任何材料，无法过户，后经我方多方调解成功取得过户材料并办理房本（具体细节略过）。当然这种类似情况在法拍房里是常见的。
司法拍卖的执行裁定书如下图：?
2018年网路司法拍卖房的挂拍金额达到1.26万亿，首次突破1万亿
2018年全国法拍房数量47万套
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从以上数据中我们可以看出，法拍房在这两年，交易量翻番，18年和13年相比更是实现了150倍的增长。市场认可度也越来越高，网路上流传著一个很有名的段子:那些劝你不要买法拍房的人，可能在拍第二套了。
一般来说，法院在网上拍卖的房子价格和市场上的商品房相比，价格便宜很多，法拍房虽好，但是盲目竞拍就会存在一定的风险，所以大家在竞拍前一定要做好购买之前的调查工作，排除购买法拍房的一切风险，根据鲸哥多年从业经验统计：10套法拍房里至少有6套有问题，只是问题大小而已。那么法拍房还能买么？买法拍房需要注意什么问题呢？让我们接著往下看。
买法拍房 注意事项！
1.实地看样
房产标的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。
2.法拍房占用及腾房问题（重点）
有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。
真实案例：
某房产标的公告中写明」有人居住「，竞买人未提前了解腾退情况，竞买人于2016年12月拍下了该房产，按照程序办理完过户手续后，发现原房主一直拒不搬离，且态度蛮横，到2018年6月还在通过司法程序等待法院强制腾空，房屋无法正常使用。
案例1：拍卖成交后，买受人李某诉请被执行人陈某军、陈某容立即腾房。一审法院认为，拍卖成交裁定确认房屋归买受人所有，且买受人已取得房产证；被执行人至今仍居住于涉案房屋内，侵害买受人的所有权；遂判决支持买受人的腾房请求。二审法院认为，涉案房屋的拍卖公告载明：「本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付」，系「按现状不交吉方式拍卖」。买受人竞拍时明知法院不负责腾退，自应承担相应后果，故改判暂不支持买受人的腾房请求。[参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终17779号及涉案房屋的阿里网拍页面]
案例2：拍卖成交后，买受人刘某诉请被执行人李某立即腾房。一审法院认为，李某至今未移交，根据《拍卖规定》第30条，应由执行法院强制执行，故裁定驳回起诉。刘某上诉称，已与执行法院进行过一年多的沟通；但执行法院认为，其已按照拍卖成交裁定的内容将涉案房产过户至刘某名下，执行行为已经完成，要求李某搬离房屋不属于拍卖成交裁定的内容，刘某应按照物权法及民事诉讼法重新诉请李某腾房。二审法院认为，《拍卖规定》第30条「明确了由执行法院对拍卖成交的财产进行移交或者强制执行的执行程序」，涉案房产应由原执行法院依照有关规定向刘某移交，本案不属于民事案件的受理范围，遂裁定驳回上诉。[参见山东省泰安市中级人民法院（2017）鲁09民终614号]
3.法拍房租赁问题
如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。
根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。?
真实案例：
某房产标的公告写明房屋」租赁期19年」，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，无奈竞买人只能放弃此标的物，损失全部保证金。
4.法拍房税费问题
房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。
?法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。
5.查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。
真实案例：
处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户选择放弃保证金。
6.法拍房限购问题
在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。
目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。
真实案例：
客户是山西人，通过司法拍卖买了海南的房产，想著用于投资，买下后发现因为限购，无法办理过户，无奈只能放弃保证金。
7.法拍房解抵押问题
部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。?
8.法拍房贷款问题
贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，我们通过第三方担保公司，拥有在四大行和正规商业银行进行正常商业贷款的资格，此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。
9.法拍房出手续办房本问题（重点）
购买法拍房是不需要网签和原业主出面配合过户的，只需要拿著法院出具的相关材料即可过户，可有很多法拍房拍成后，竞买人迟迟拿不到相关文件也过不了户，如果你要是垫资购买的那可就麻烦了。很多刚了解法拍房1-2年的朋友认为办理房本其实很简单没有任何风险，那你就大错特错，办理房本在法拍房里出现的执行风险较多，而且无法提前预估和规避，如出现执行风险解决起来少则半年到一年，多则就。。。。
真实案例：
?2017年4月份客户A莫跟我拍成两套法拍房后说出真实意图，原来A莫在2016年自己在网上成功竞得一套法拍房，拍成后一年多未取得任何材料，无法过户，后经我方多方调解成功取得过户材料并办理房本（具体细节略过）。当然这种类似情况在法拍房里是常见的。
司法拍卖的执行裁定书如下图：?
一.房屋存在清场问题
清场可以说是买法拍房最不愿意遇见的风险了，换句话说，房屋被他人占用就是存在清场问题。我们投资者千辛万苦买来的房产，结果付完全款时，发现竟然有人赖在房子里不肯出来。
目前，在很多司法环境还不是特别完善的地区，占用问题是比较常见的。
不过占用问题并不是不能解决，可以通过寻找专业成熟的律师团队去根据实际情况解决占用问题。
二.房屋有租约问题
正常情况下，房子有租约很正常的，但如果一套法拍房有长达20年的租约，那还能买吗？
有人会说「买卖不破租赁」，那当然不能买了。
但是专业团队会告诉您，当然可以买。
首先需要通过专业律师团队了来确认租赁合同是否具有法律效益，并不是法院公示出来这个租赁合同就是生效的哦。
如果合同本身有问题，那么律师可以通过合规的法律操作把现有租赁破掉，破掉后自然就可以买了。
极端情况，租赁合同是有效，依然可以通过协商赔偿提前让租赁人搬走，而且如果租赁人提出明显不合理的赔偿要求也是不能被满足的。
三.税费无法计算
法拍房的税费很复杂，除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，如果房屋原主是企业，还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。（这个需要注意！）
如果是购买二手房，原业主会配合你把与算税费相关的信息告知买房人，但是法拍房由于原业主是债务人，大部分情况个人都无法精确税费，这就有可能导致最终的购房成本远远超过预期。
购房者同时还需要了解房产是不是欠了物业费、水电费等等。这也有可能不是一笔小数目。但是，有些法院公告也会适当提醒该房源的欠费情况。
四.无法贷款风险
购买法拍房还有一个重要的问题，那就是资金。很多人默认以为自己可以贷款，结果拍中后银行无法在规定时间放款，导致错过向法院付清全款的时间，最终损失保证金。
因此在买法拍房前，购房者必须提前去银行或者其它机构沟通好贷款的事情，一家银行不行，可能还得换好几家银行。
需要注意的是，年底很多银行的法拍贷会出现额度不足，所以确认好能否贷款这一点事关重大。
五.房屋隐形瑕疵
法院在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是拍几张照片和一段视频，对房子潜在的瑕疵并没有做信息纰漏。因此假如房屋存在违建、不合规改造，或者是凶宅以及有刑事涉案，竞拍者不做调查是不会发现这些风险的。
以上就是法拍房的六大主要风险，大家如果是第一次购买，最好寻找专业助拍机构的帮助，特别是可以提供包过户包入住担保的公司，做到万无一失，放心竞拍。
六.无法过户风险
一般情况下，产权和过户不会碰到什么麻烦。但是还是建议找专业团队进行咨询。
不要买，有坑的几率非常大！！事实上法拍房把各种税费和原业主所欠的物业费等清完后并不比市场价低多少，且房子如果是原业主的唯一住房的话，赖著不走法律也不支持硬性清场。
1、清房入住的风险。法拍房最大风险就是无法入住的风险。原房屋由于租约、老人占用、案外人占用、唯一住房等各种情况导致房产过户后无法正常入住。
2、高额税费的风险。法拍房由于房源不同，居住时间不同，土地性质不同等条件制约，致使税费征收额度不一样。
3、不能落户的风险。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能。
4、补缴费用的风险。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解拍买房是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住拖欠了很久，这可是一笔不小的费用。
5、多次抵押的风险。法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均有购买者承担。如果有抵押一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临法院多轮查封的风险。
6、无法办理贷款的风险 有些法拍房屋可能权属有瑕疵,或者土地性质为划拨土地，有些时候银行是不予办理按揭贷款的。
发布于 2020-09-14继续浏览内容知乎发现更大的世界打开Chrome继续
柳艳云律师法律咨询：18911597751（同微信号）谢邀。
风险可能有以下几个方面：
风险一：房子被多次抵押，出现产权纠纷
这种情况，很可能会出现无法收房、长期延期收房等损失。针对这一问题一定要仔细阅读拍卖公告，了解拍卖要求以及标的物信息；对于标的房屋要实地核实，全方面了解房屋大的详细信息；对于不了解的信息要向法院、税务部门咨询，避免潜在风险影响购房体验。
风险二：产权属性分清国有划拨和国有出让
国有划拨（包括部分有限产权房屋的安置房，但不是所有安置房都是国有划拨）的房子，需要缴纳土地补偿款。
风险三：恶意租赁或原业主老赖不搬
根据物权法「买卖不破租赁」的条款，原房屋的出租手续要维持，也有一些原业主耍赖不搬走，这里要特别注意的是法院不负责清场和交付（腾房）。
风险四：买房承担税费及欠费
该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费等欠费，均由买受人负责承担。如果该房屋的上次交易属「非夫妻直系亲属之间的赠予或继承」，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
风险五：原业主户籍没迁出，新业主户籍难迁入
现在除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，新业主将难以迁入户籍。
建议买房人谨慎选择。
法律咨询：可以私信或者留言，想了解更多，欢迎关注--智法乎律。
谢邀。
风险可能有以下几个方面：
风险一：房子被多次抵押，出现产权纠纷
这种情况，很可能会出现无法收房、长期延期收房等损失。针对这一问题一定要仔细阅读拍卖公告，了解拍卖要求以及标的物信息；对于标的房屋要实地核实，全方面了解房屋大的详细信息；对于不了解的信息要向法院、税务部门咨询，避免潜在风险影响购房体验。
风险二：产权属性分清国有划拨和国有出让
国有划拨（包括部分有限产权房屋的安置房，但不是所有安置房都是国有划拨）的房子，需要缴纳土地补偿款。
风险三：恶意租赁或原业主老赖不搬
根据物权法「买卖不破租赁」的条款，原房屋的出租手续要维持，也有一些原业主耍赖不搬走，这里要特别注意的是法院不负责清场和交付（腾房）。
风险四：买房承担税费及欠费
该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费等欠费，均由买受人负责承担。如果该房屋的上次交易属「非夫妻直系亲属之间的赠予或继承」，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
风险五：原业主户籍没迁出，新业主户籍难迁入
现在除非达成协议，否则法律并没有条款，可以强制迁移户口，如果原房主户籍占用，新业主将难以迁入户籍。
建议买房人谨慎选择。
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