買法拍房有什麼風險？
和二手房、新房一樣，法拍房也存在不少風險，而主要的風險有：
1、房源本身的風險
由於法拍房不如二手房那樣可以隨時看房，特別是疫情期間，看房就更加麻煩，而且還有些法拍房根本看不了，這樣就無法清楚瞭解房產本身是否存在什麼隱患。
2、競拍風險
法拍房採用競拍的方式進行買賣，在競拍中如果沒有能有效的控制出價的衝動，可能會導致出價過高，也或者因為失誤，可能導致巨額金額損失，這個案例前不久才發生過。
3、付款風險
對於辦理按揭的客戶，如果沒有提前做好資金規劃，可能在短時間內無法獲得銀行貸款，從而可能造成更大損失。
4、稅費風險
有些法拍房可能存在巨額稅費或者物業欠費，如果不瞭解清楚就貿然競拍，在辦理手續時面對大額稅費可能會遠超購房預算。
劃撥的房屋還需要繳納土地出讓金。
5、過戶風險
由於某些情況，有些法拍房沒有獲取房產證，或者案件原因，這樣會導致競拍者無法完成過戶，可能會在後期產生更多麻煩。
需要提醒的是：無法過戶的房產是無法獲得貸款的。
6、入住風險
這也是眾多風險中，最難處理的問題，買了房卻無法入住，這是很頭痛的問題。
7、其他風險
比如戶籍的問題、學位的問題、民間糾紛的問題等等。
以上問題雖然多，但是基本都是有辦法可以解決的，最重要的是前期一定要做好調查工作，徹底瞭解房產和案件情況，這樣才能保證沒有後期的麻煩。
致享融專註於提供房產與資金整體解決方案！
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北京法拍房快訊北京最大法拍房保障服務公司2018年網路司法拍賣房的掛拍金額達到1.26萬億，首次突破1萬億
2018年全國法拍房數量47萬套
2018年成交139737套
2018年報名參拍人數突破150萬
從以上數據中我們可以看出，法拍房在這兩年，交易量翻番，18年和13年相比更是實現了150倍的增長。市場認可度也越來越高，網路上流傳著一個很有名的段子:那些勸你不要買法拍房的人，可能在拍第二套了。
一般來說，法院在網上拍賣的房子價格和市場上的商品房相比，價格便宜很多，法拍房雖好，但是盲目競拍就會存在一定的風險，所以大家在競拍前一定要做好購買之前的調查工作，排除購買法拍房的一切風險，根據鯨哥多年從業經驗統計：10套法拍房裡至少有6套有問題，只是問題大小而已。那麼法拍房還能買麼？買法拍房需要注意什麼問題呢？讓我們接著往下看。
買法拍房 注意事項！
1.實地看樣
房產標的情況以實際現狀為準（包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等），請務必實地看樣，詳細瞭解，如未實地進屋看樣，請以毛坯為現狀來參拍。
2.法拍房佔用及騰房問題（重點）
有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如不負責清騰房屋，則需自行想辦法處理。
真實案例：
某房產標的公告中寫明」有人居住「，競買人未提前瞭解騰退情況，競買人於2016年12月拍下了該房產，按照程序辦理完過戶手續後，發現原房主一直拒不搬離，且態度蠻橫，到2018年6月還在通過司法程序等待法院強制騰空，房屋無法正常使用。
案例1：拍賣成交後，買受人李某訴請被執行人陳某軍、陳某容立即騰房。一審法院認為，拍賣成交裁定確認房屋歸買受人所有，且買受人已取得房產證；被執行人至今仍居住於涉案房屋內，侵害買受人的所有權；遂判決支持買受人的騰房請求。二審法院認為，涉案房屋的拍賣公告載明：「本拍品按現狀拍賣，房屋的騰退、遷出、接收或後續產權登記事項等問題由買受人自行解決，法院不負責標的物的交付」，系「按現狀不交吉方式拍賣」。買受人競拍時明知法院不負責騰退，自應承擔相應後果，故改判暫不支持買受人的騰房請求。[參見廣東省廣州市中級人民法院（2018）粵01民終17779號及涉案房屋的阿里網拍頁面]
案例2：拍賣成交後，買受人劉某訴請被執行人李某立即騰房。一審法院認為，李某至今未移交，根據《拍賣規定》第30條，應由執行法院強制執行，故裁定駁回起訴。劉某上訴稱，已與執行法院進行過一年多的溝通；但執行法院認為，其已按照拍賣成交裁定的內容將涉案房產過戶至劉某名下，執行行為已經完成，要求李某搬離房屋不屬於拍賣成交裁定的內容，劉某應按照物權法及民事訴訟法重新訴請李某騰房。二審法院認為，《拍賣規定》第30條「明確了由執行法院對拍賣成交的財產進行移交或者強制執行的執行程序」，涉案房產應由原執行法院依照有關規定向劉某移交，本案不屬於民事案件的受理範圍，遂裁定駁回上訴。[參見山東省泰安市中級人民法院（2017）魯09民終614號]
3.法拍房租賃問題
如房屋有租賃則過戶後租賃並不自然解除，如房屋存有有效租賃，拍下過戶後該租賃關係並不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關係處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用等。
根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣後，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在裡面居住而不肯騰退，那就非常麻煩了。?
真實案例：
某房產標的公告寫明房屋」租賃期19年」，競買人蔘拍前未仔細閱讀公告瞭解清楚，拍下後，去辦理手續時發現租賃合同無法解除，無奈競買人只能放棄此標的物，損失全部保證金。
4.法拍房稅費問題
房產過戶稅費可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、買賣雙方身份（個人或企業）、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異，請務必提前確認稅費金額及承擔方。除稅收外，房產還可能存在欠繳的物業、水電氣暖等費用，需競買人自行了解由誰來承擔，逐一核實確認。
?法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
5.查清房產的屬性
購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。
真實案例：
處置機構在描述中說明土地性質是劃撥，競買人並未發現，也並不瞭解，拍下後去辦理過戶時，發現土地性質是劃撥，無法過戶，如需過戶，需要申請政府審批同意並繳納土地出讓金，最終客戶選擇放棄保證金。
6.法拍房限購問題
在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。
目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響。
真實案例：
客戶是山西人，通過司法拍賣買了海南的房產，想著用於投資，買下後發現因為限購，無法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。
7.法拍房解抵押問題
部分城市房產如抵押未解除則無法過戶，請務必提前核實解除抵押及過戶流程。?
8.法拍房貸款問題
貸款落實:法拍房原則上是不允許貸款的，我們通過第三方擔保公司，擁有在四大行和正規商業銀行進行正常商業貸款的資格，此過程較為複雜，需要提前進行充分準備和多家銀行面簽，確保通過。
9.法拍房出手續辦房本問題（重點）
購買法拍房是不需要網簽和原業主出面配合過戶的，只需要拿著法院出具的相關材料即可過戶，可有很多法拍房拍成後，競買人遲遲拿不到相關文件也過不了戶，如果你要是墊資購買的那可就麻煩了。很多剛瞭解法拍房1-2年的朋友認為辦理房本其實很簡單沒有任何風險，那你就大錯特錯，辦理房本在法拍房裡出現的執行風險較多，而且無法提前預估和規避，如出現執行風險解決起來少則半年到一年，多則就。。。。
真實案例：
?2017年4月份客戶A莫跟我拍成兩套法拍房後說出真實意圖，原來A莫在2016年自己在網上成功競得一套法拍房，拍成後一年多未取得任何材料，無法過戶，後經我方多方調解成功取得過戶材料並辦理房本（具體細節略過）。當然這種類似情況在法拍房裡是常見的。
司法拍賣的執行裁定書如下圖：?
2018年網路司法拍賣房的掛拍金額達到1.26萬億，首次突破1萬億
2018年全國法拍房數量47萬套
2018年成交139737套
2018年報名參拍人數突破150萬
從以上數據中我們可以看出，法拍房在這兩年，交易量翻番，18年和13年相比更是實現了150倍的增長。市場認可度也越來越高，網路上流傳著一個很有名的段子:那些勸你不要買法拍房的人，可能在拍第二套了。
一般來說，法院在網上拍賣的房子價格和市場上的商品房相比，價格便宜很多，法拍房雖好，但是盲目競拍就會存在一定的風險，所以大家在競拍前一定要做好購買之前的調查工作，排除購買法拍房的一切風險，根據鯨哥多年從業經驗統計：10套法拍房裡至少有6套有問題，只是問題大小而已。那麼法拍房還能買麼？買法拍房需要注意什麼問題呢？讓我們接著往下看。
買法拍房 注意事項！
1.實地看樣
房產標的情況以實際現狀為準（包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等），請務必實地看樣，詳細瞭解，如未實地進屋看樣，請以毛坯為現狀來參拍。
2.法拍房佔用及騰房問題（重點）
有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如不負責清騰房屋，則需自行想辦法處理。
真實案例：
某房產標的公告中寫明」有人居住「，競買人未提前瞭解騰退情況，競買人於2016年12月拍下了該房產，按照程序辦理完過戶手續後，發現原房主一直拒不搬離，且態度蠻橫，到2018年6月還在通過司法程序等待法院強制騰空，房屋無法正常使用。
案例1：拍賣成交後，買受人李某訴請被執行人陳某軍、陳某容立即騰房。一審法院認為，拍賣成交裁定確認房屋歸買受人所有，且買受人已取得房產證；被執行人至今仍居住於涉案房屋內，侵害買受人的所有權；遂判決支持買受人的騰房請求。二審法院認為，涉案房屋的拍賣公告載明：「本拍品按現狀拍賣，房屋的騰退、遷出、接收或後續產權登記事項等問題由買受人自行解決，法院不負責標的物的交付」，系「按現狀不交吉方式拍賣」。買受人競拍時明知法院不負責騰退，自應承擔相應後果，故改判暫不支持買受人的騰房請求。[參見廣東省廣州市中級人民法院（2018）粵01民終17779號及涉案房屋的阿里網拍頁面]
案例2：拍賣成交後，買受人劉某訴請被執行人李某立即騰房。一審法院認為，李某至今未移交，根據《拍賣規定》第30條，應由執行法院強制執行，故裁定駁回起訴。劉某上訴稱，已與執行法院進行過一年多的溝通；但執行法院認為，其已按照拍賣成交裁定的內容將涉案房產過戶至劉某名下，執行行為已經完成，要求李某搬離房屋不屬於拍賣成交裁定的內容，劉某應按照物權法及民事訴訟法重新訴請李某騰房。二審法院認為，《拍賣規定》第30條「明確了由執行法院對拍賣成交的財產進行移交或者強制執行的執行程序」，涉案房產應由原執行法院依照有關規定向劉某移交，本案不屬於民事案件的受理範圍，遂裁定駁回上訴。[參見山東省泰安市中級人民法院（2017）魯09民終614號]
3.法拍房租賃問題
如房屋有租賃則過戶後租賃並不自然解除，如房屋存有有效租賃，拍下過戶後該租賃關係並不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關係處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用等。
根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣後，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在裡面居住而不肯騰退，那就非常麻煩了。?
真實案例：
某房產標的公告寫明房屋」租賃期19年」，競買人蔘拍前未仔細閱讀公告瞭解清楚，拍下後，去辦理手續時發現租賃合同無法解除，無奈競買人只能放棄此標的物，損失全部保證金。
4.法拍房稅費問題
房產過戶稅費可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、買賣雙方身份（個人或企業）、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異，請務必提前確認稅費金額及承擔方。除稅收外，房產還可能存在欠繳的物業、水電氣暖等費用，需競買人自行了解由誰來承擔，逐一核實確認。
?法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
5.查清房產的屬性
購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。
真實案例：
處置機構在描述中說明土地性質是劃撥，競買人並未發現，也並不瞭解，拍下後去辦理過戶時，發現土地性質是劃撥，無法過戶，如需過戶，需要申請政府審批同意並繳納土地出讓金，最終客戶選擇放棄保證金。
6.法拍房限購問題
在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。
目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響。
真實案例：
客戶是山西人，通過司法拍賣買了海南的房產，想著用於投資，買下後發現因為限購，無法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。
7.法拍房解抵押問題
部分城市房產如抵押未解除則無法過戶，請務必提前核實解除抵押及過戶流程。?
8.法拍房貸款問題
貸款落實:法拍房原則上是不允許貸款的，我們通過第三方擔保公司，擁有在四大行和正規商業銀行進行正常商業貸款的資格，此過程較為複雜，需要提前進行充分準備和多家銀行面簽，確保通過。
9.法拍房出手續辦房本問題（重點）
購買法拍房是不需要網簽和原業主出面配合過戶的，只需要拿著法院出具的相關材料即可過戶，可有很多法拍房拍成後，競買人遲遲拿不到相關文件也過不了戶，如果你要是墊資購買的那可就麻煩了。很多剛瞭解法拍房1-2年的朋友認為辦理房本其實很簡單沒有任何風險，那你就大錯特錯，辦理房本在法拍房裡出現的執行風險較多，而且無法提前預估和規避，如出現執行風險解決起來少則半年到一年，多則就。。。。
真實案例：
?2017年4月份客戶A莫跟我拍成兩套法拍房後說出真實意圖，原來A莫在2016年自己在網上成功競得一套法拍房，拍成後一年多未取得任何材料，無法過戶，後經我方多方調解成功取得過戶材料並辦理房本（具體細節略過）。當然這種類似情況在法拍房裡是常見的。
司法拍賣的執行裁定書如下圖：?
一.房屋存在清場問題
清場可以說是買法拍房最不願意遇見的風險了，換句話說，房屋被他人佔用就是存在清場問題。我們投資者千辛萬苦買來的房產，結果付完全款時，發現竟然有人賴在房子裏不肯出來。
目前，在很多司法環境還不是特別完善的地區，佔用問題是比較常見的。
不過佔用問題並不是不能解決，可以通過尋找專業成熟的律師團隊去根據實際情況解決佔用問題。
二.房屋有租約問題
正常情況下，房子有租約很正常的，但如果一套法拍房有長達20年的租約，那還能買嗎？
有人會說「買賣不破租賃」，那當然不能買了。
但是專業團隊會告訴您，當然可以買。
首先需要通過專業律師團隊了來確認租賃合同是否具有法律效益，並不是法院公示出來這個租賃合同就是生效的哦。
如果合同本身有問題，那麼律師可以通過合規的法律操作把現有租賃破掉，破掉後自然就可以買了。
極端情況，租賃合同是有效，依然可以通過協商賠償提前讓租賃人搬走，而且如果租賃人提出明顯不合理的賠償要求也是不能被滿足的。
三.稅費無法計算
法拍房的稅費很複雜，除了一般買賣二手房都會有的契稅、個人所得稅等，如果房屋原主是企業，還有可能需要繳納高昂的增值稅和土地增值稅。（這個需要注意！）
如果是購買二手房，原業主會配合你把與算稅費相關的信息告知買房人，但是法拍房由於原業主是債務人，大部分情況個人都無法精確稅費，這就有可能導致最終的購房成本遠遠超過預期。
購房者同時還需要了解房產是不是欠了物業費、水電費等等。這也有可能不是一筆小數目。但是，有些法院公告也會適當提醒該房源的欠費情況。
四.無法貸款風險
購買法拍房還有一個重要的問題，那就是資金。很多人默認以為自己可以貸款，結果拍中後銀行無法在規定時間放款，導致錯過向法院付清全款的時間，最終損失保證金。
因此在買法拍房前，購房者必須提前去銀行或者其它機構溝通好貸款的事情，一家銀行不行，可能還得換好幾家銀行。
需要注意的是，年底很多銀行的法拍貸會出現額度不足，所以確認好能否貸款這一點事關重大。
五.房屋隱形瑕疵
法院在委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是拍幾張照片和一段視頻，對房子潛在的瑕疵並沒有做信息紕漏。因此假如房屋存在違建、不合規改造，或者是凶宅以及有刑事涉案，競拍者不做調查是不會發現這些風險的。
以上就是法拍房的六大主要風險，大家如果是第一次購買，最好尋找專業助拍機構的幫助，特別是可以提供包過戶包入住擔保的公司，做到萬無一失，放心競拍。
六.無法過戶風險
一般情況下，產權和過戶不會碰到什麼麻煩。但是還是建議找專業團隊進行諮詢。
不要買，有坑的幾率非常大！！事實上法拍房把各種稅費和原業主所欠的物業費等清完後並不比市場價低多少，且房子如果是原業主的唯一住房的話，賴著不走法律也不支持硬性清場。
1、清房入住的風險。法拍房最大風險就是無法入住的風險。原房屋由於租約、老人佔用、案外人佔用、唯一住房等各種情況導致房產過戶後無法正常入住。
2、高額稅費的風險。法拍房由於房源不同，居住時間不同，土地性質不同等條件制約，致使稅費徵收額度不一樣。
3、不能落戶的風險。如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能。
4、補繳費用的風險。購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解拍買房是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。
5、多次抵押的風險。法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房後續的所有費用均有購買者承擔。如果有抵押一定要了解清楚是否可以辦理解押，否則可能面臨法院多輪查封的風險。
6、無法辦理貸款的風險 有些法拍房屋可能權屬有瑕疵,或者土地性質為劃撥土地，有些時候銀行是不予辦理按揭貸款的。
發佈於 2020-09-14繼續瀏覽內容知乎發現更大的世界打開Chrome繼續
柳艷雲律師法律諮詢：18911597751（同微信號）謝邀。
風險可能有以下幾個方面：
風險一：房子被多次抵押，出現產權糾紛
這種情況，很可能會出現無法收房、長期延期收房等損失。針對這一問題一定要仔細閱讀拍賣公告，瞭解拍賣要求以及標的物信息；對於標的房屋要實地核實，全方面瞭解房屋大的詳細信息；對於不瞭解的信息要向法院、稅務部門諮詢，避免潛在風險影響購房體驗。
風險二：產權屬性分清國有劃撥和國有出讓
國有劃撥（包括部分有限產權房屋的安置房，但不是所有安置房都是國有劃撥）的房子，需要繳納土地補償款。
風險三：惡意租賃或原業主老賴不搬
根據物權法「買賣不破租賃」的條款，原房屋的出租手續要維持，也有一些原業主耍賴不搬走，這裡要特別注意的是法院不負責清場和交付（騰房）。
風險四：買房承擔稅費及欠費
該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費等欠費，均由買受人負責承擔。如果該房屋的上次交易屬「非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承」，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
風險五：原業主戶籍沒遷出，新業主戶籍難遷入
現在除非達成協議，否則法律並沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍佔用，新業主將難以遷入戶籍。
建議買房人謹慎選擇。
法律諮詢：可以私信或者留言，想了解更多，歡迎關注--智法乎律。
謝邀。
風險可能有以下幾個方面：
風險一：房子被多次抵押，出現產權糾紛
這種情況，很可能會出現無法收房、長期延期收房等損失。針對這一問題一定要仔細閱讀拍賣公告，瞭解拍賣要求以及標的物信息；對於標的房屋要實地核實，全方面瞭解房屋大的詳細信息；對於不瞭解的信息要向法院、稅務部門諮詢，避免潛在風險影響購房體驗。
風險二：產權屬性分清國有劃撥和國有出讓
國有劃撥（包括部分有限產權房屋的安置房，但不是所有安置房都是國有劃撥）的房子，需要繳納土地補償款。
風險三：惡意租賃或原業主老賴不搬
根據物權法「買賣不破租賃」的條款，原房屋的出租手續要維持，也有一些原業主耍賴不搬走，這裡要特別注意的是法院不負責清場和交付（騰房）。
風險四：買房承擔稅費及欠費
該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費等欠費，均由買受人負責承擔。如果該房屋的上次交易屬「非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承」，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅。
風險五：原業主戶籍沒遷出，新業主戶籍難遷入
現在除非達成協議，否則法律並沒有條款，可以強制遷移戶口，如果原房主戶籍佔用，新業主將難以遷入戶籍。
建議買房人謹慎選擇。
法律諮詢：可以私信或者留言，想了解更多，歡迎關注--智法乎律。
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