還會再來一次漲價去庫存嗎

要分析未來十年的房價走勢，要先搞明白過去十年房價大漲的原因。

2008年之前，中國GDP增速維持在10%以上。

2008-2009年受到金融危機影響，短暫回落到8%-10%。

2010-2011再次回到10%以上。

2012-2015年回到7%-8%平台。

2015-2019回到6%-7%平台。

未來十年GDP還能不能維持7-10%的高增長呢？

大概率是不行的，有5%左右的中速增長就很厲害了。

2017年之前，M2數據一直維持在10%-15%之間，2009年甚至上升到了30%附近。

2009年的M2為什麼會有這麼高的增速？

是因為在2008年金融危機之前，國內槓桿率還很低，很多人都是全款買房。

2009年後為了拉動經濟，開始鼓勵大家上槓桿買房，從全款變成了30%首付，居民購買力一下子暴增，信貸自然出現了爆發性增長，M2就是派生貨幣，自然就會隨著大幅上升。

近十年來房價暴漲，就是從2009年加槓桿開始的。

過去十年經濟增長的三駕馬車是外貿，投資和房地產，支撐這三駕馬車的核心產業還是製造業。

未來十年，三駕馬車還能不能繼續奔跑？

現在逆全球化已經成為事實，未來外貿肯定會大打折扣，外貿不行，企業利潤下滑，居民收入下降，其他行業都會受到打擊。

GDP增速大概率也會從高增長轉為中速增長，M2增速也會出現明顯下滑。

事實上從2017之後，自然增長的M2隻有8%左右，經濟內生增長動力已經很弱了，現在全靠投資撐著。

2008年，中國居民槓桿率只有36%，2019已經達到110%。

綜合以上各方面信息來看，過去十年房價暴漲的主要原因有兩個：

1、中國經濟高速增長，帶來大量增量財富。

2、放開信貸，大舉加槓桿推高了房價。

那麼，未來十年，以上兩個條件還能不能滿足呢？

經濟已經從高速增長轉為中速增長，居民從低槓桿變成了高槓桿，兩個條件都沒有了，未來房價上漲的動力也就消失了。

另一方面，未來居民收入下滑預期強烈，房價收入比超高，房地產的泡沫已經大到難以承受的地步。

目前中國大陸房價收入比僅低於香港，國內幾個一線城市的房價收入比都處於世界前幾的水平。

基本都是需要掏空六個錢包，或者不吃不喝工作幾十年才能夠買一套不大不小的房子。

這樣的情況下， 還在幻想這未來十年房價還會有像過去十年那樣的漲幅，那隻不過是痴人說夢而已。

房地產周期已經過去了。

在市場經濟環境下，商品的價格是供需決定的，而不是商品的價值決定的

疫情以前兩毛錢一個的口罩，疫情中四五塊錢一個的口罩，到現在生產恢復後，又回落到一塊錢以下，口罩的價格充分的說明了這個道理。

我認為國內房價上漲的主要動力第一就是這幾十年的城市化，並且土地掌握在國家手裡，

如果土地私有，城市化很可能會象印度那樣出現大量的貧民窟，貧民窟對於低收入階層來說，性價比實在是太高了

城市化催生了大量的住房需求

土地限量供應讓供應被限制

北上廣深的工資收入高，需求端的出價高，所以房價大漲，誰都想給自己和自己的家庭最好的住房條件和配套

但是我對這幾年的房價是悲觀的

主要是需求端出現了狀況

2018年房價大漲，我跟我姐他們算了筆賬，她家的公司如果要招聘崗位，他們的工資能否讓職員在廣州當地安家？

答案是否定的，能讓一個工薪階層在廣州安家買房的工資，公司承受不了

廣州在2018年的房價，讓大部分新廣州人無法定居下來

這樣廣州的房地產市場只能是內循環，就是老房東把房子買了，拿了買房者的貸款再去購買新房

這樣貸款風險就積壓在了銀行端

這次疫情之前，廣州的房價已經跌了15%左右，疫情後，因為外貿的減少，公司減薪裁員，更加加劇了房價的下跌

我在2018年2月賣掉的一套房，現在已經下跌了接近30%，幾乎到了虧掉首付的地步。

特別在疫情期間，在線辦公的興起，會促進大公司進行全國布局，把以前的北上廣深的總部分散到全國二線三線城市去，這種去中心化很像美國的全國產業中心分布。

那麼會有一個現象，就是一線城市跌，而二線城市的房價比較堅挺

這幾年的趨勢應該就是穩中帶跌，會無限接近到2017年年初的水平

有幾個影響房價的重要因素：

1、金融政策，比如利率比如首付，比如貨幣化拆遷

2、在疫情的全球放水和特朗普帶來的去全球化進程來看，人民幣是需要貶值的

3、房產稅如果實施，那就相當於投資負利率，那麼在房地產的資本肯定會尋找另外一個更有效的投資途徑，這個不是以個人的意志為轉移的

如果中國的產業沒有升級，按照目前的金融政策和經濟環境，房價必跌，這是全國性的

那麼房地產投資資本很可能會通過各種途徑出海。

過去大家買房的邏輯是收入上漲，紙幣貶值，而房價同樣上漲，所以房地產保值。然後認為紙幣貶值房價就一定上漲。其實房價上漲的原因還是因為收入上漲，還有就是過去高速發展帶來的預期上漲，覺得以後收入會越來越高，供房越來越容易，而不只是紙幣貶值。

現在的現實問題是，紙幣如果繼續貶值，但是收入還能上漲嗎？未來幾年，經濟形勢暫時看不到大幅復甦的跡象，能保住飯碗就不錯了。沒錯，國家一直在放水，M2一直在增加，但問題是，這水能流到你手裡嗎？

如果紙幣貶值，但收入不增加，日子越來越艱難，那拿什麼來支撐房價上漲？想當韭菜接盤也無能為力了。

當然，不排除少部分離印鈔機近的人能從放水中獲益，然後推動少數豪宅豪車銷量上漲。所以個人覺得，接下來一段時間內，可能會進一步分化。老破小的上車盤和質量一般的剛需盤可能由於剛需接盤能力下降而缺乏流動性。

1990年，日本房地產泡沫最厲害時，東京圈的人均年收入為694.1萬日元（相當於人民幣46萬元） 。十公里以內（大概相當於北京5環以內）的均價摺合人民幣7.29萬元/平方米。

然後我們看一下現在的日本主要城市房價（三大都市圈，類似於我們的京津冀、珠三角和長三角），感覺友好很多了，相對於日本人的收入，不算特別高。

歷史總是無限循環，社會發展也是波浪式前進，不可能線性延展，所以終究逃不開經濟周期。天道有常，不為堯存，不為桀亡。

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漲，肯定漲，房價刷刷的繼續上

怎麼可能不漲啊？

房子在我們中國人心中是信仰，你懂信仰嘛？msl那種，身上可以綁炸彈那種，你說要房價上漲還是要命？肯定房價啊！！！命算什麼？

08年4萬億就可以搞起樓市，你說今年央行放那麼多水能不進樓市嘛？人民幣能不貶值嘛？房子不僅保本，還保命你懂不懂？

過去十年房價才漲了幾倍，這樣的漲幅不行，接下去幾年還要再漲幾倍，深圳均價未來肯定破十萬，不，二十萬，怎麼也得厲害過香港吧，畢竟以後是深圳市香港特別行政街

你看現在中國的發展那麼厲害，每個地方都有許多的新城，未來就是人才收割機啊，無數的產業無數的人才，你說那麼多人來，房價能不漲嘛？

看美帝現在的狀況，應該是要走下坡路了，未來中國就要崛起成為世界第一，房價不得第一嘛？

我就從來沒有聽說過誰買房會虧錢的，買房只能是賺錢，你看我上一年買的那個地方，今年新開的一期全部升價了，你看是不是上漲，再多幾年，起碼翻番

買到就是賺到啊，政府這裡規劃以後有小學、初中、醫院，那裡還有幾個商業廣場，以後這裡要人多入住，那房價真的不知道要上升到哪裡

手動狗頭

你在二線城市月工資一萬，房價從1.5萬漲到了2萬，讓你猶豫不決，顧前顧後，到底要不要上車啊，要不知乎上提個問吧。

等房價從4萬漲到5萬，你的心情倒也平和了，也不來知乎提問了，再漲多少反正就是買不起，租 青一天下大同，生活方式徹底改變。

由此推斷，這房價還不夠狠，居然還讓屌絲心存幻想，懷著一點期望來提問？我看啊，這還得漲。

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