业委会成立第一次业主大会需要做些什么？
物业选续聘办法
随著近年来物业与业主矛盾日益激烈频发，特别是一些反仆为主的物业因为不受制约凌驾于业主之上，更使矛盾激化的相关报道屡见不鲜，使得成立业委会也成为了大家所关心的热点问题。笔者根据实践经验，对业主大会会议筹备组开展工作所面临的局面、选举筹备组业主代表的困局、筹备组运作难点三个方面进行分析，并围绕著将利益之争引导向规则之争这一核心思路提出自己的解决方案。
一、万事开头难
万事开头难和良好的开端是成功的一半这两句话用在筹备业主大会会议上我认为是非常合适的，筹备工作是首当其冲、难度最大的，但如果谋定后动、处理得当也会让后期的业主大会会议等工作开展顺利。
实践中，业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）成立之难主要体现在筹备组中业主代表产生的困难。造成这一结果的原因有很多，有的是因为开发商的代言人欲图利用规则维护既得利益，这是既有动力又有实际利益的一方，毕竟触动利益比触动灵魂要难的多；有的是因为部分业主对筹备组这一角色的理解偏差，多有明哲保身、与己无关之念头，反正影响的自身利益也不多，小亏吃了就吃了；也有的是因为个别业主掺杂个人利益来参与筹备组的工作，但从某种角度看，这也是种积极为大家代言谋求利益的体现。但根本的原因还是地方法规中对筹备组中业主代表如何产生的规定是一片空白，怎么选举、怎么确认、怎么处理异议，怎么救济对异议的处理不服等等都没有明确的规定。在当今法治政府的要求下，政府无论如何选择，都没有相关依据。政府唯一能做的就是引导、协调。
当然，筹备组成立除了业主代表产生困难外，实践中还存在物业公司或开发商代表拒不参加筹备组的情况。这里又体现了物业管理的短板。物业管理条例是规定物业公司或开发商必须参与筹备组和配合工作，但是，对违反这一规定的行为，条例没有相应的处罚规定。这个短板导致个别开发商明目张胆不参加筹备组。这种明显利用法律漏洞的行为，也是造成筹备组难以成立的原因。
不仅如此，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条：「物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。」和第九条：「符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。」建设单位也就是开发商理应提供以上规定的文件资料，但实践中往往开发商出于各种原因没有提交上述的文件资料，导致筹备组成员是否有业主资格等问题都无法确认，更无法按照《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条（条文的具体内容请大家看文末）提前对需公示内容进行公示，而处理的办法仅为《业主大会和业主委员会指导规则》第五十条由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令建设单位限期改正。所以实践中很多时候往往因为开发商的拖延、拒不提供材料导致筹备工作难以开始或者陷入停滞。而当事情无法推进时，自然对拥有既得利益的一方是有利的，特别是要产生一个监督物业的业委会，而物业往往是开发商指定的，这一点《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条中很明显，就不累述了。
二、筹备组业主难选困局如何破
万事开头难，筹备组的成立又是业委会的开局，筹备组成立直接关系业委会能否成立顺利成立，筹备组成立之难直接折射出业委会成立之难，折射出各种利益之争。在邀集业主成立筹备组的过程中，很有可能出现如下一种情况：「你选谁都会有意见，所以代表难选。」特别是开发商和业主矛盾比较尖锐的小区，更会有火药味的争执和对抗。然而，成立筹备组的前提和核心就是产生代表。遗憾的是现行管理办法对筹备组代表的产生没有明确性规定，特别是对于实践中争议的代表产生问题，无任何规定。
解决这一问题的核心思路是让规则选、制度选。如何解决筹备组代表产生问题，各个小区情况不一样，但是关键在于先定标准，定好标准，用标准来选。筹备组组长要先定下挑选的标准，按照这个标准选。根据规则和标准产生筹备组业主代表后，即使落选业主代表有不满意见的，也属于对规则的完善和讨论，而不是带有较强针对性的利益之争了。比如可以提如下的标准并提前在小区公示，给出一定时间的异议期（说明必须书面提交异议）：
(一)必须具有业主资格，在本小区生活和居住，且日常工作地点不得在丽江市以外；
(二)代表数量要根据业主的名单在男女性别和楼栋之间保持一定的平衡，可以根据实际情况鼓励或者限定一定名额：
(三)与小区公共利益之间无利害关系，如果有明显的利害关系，比如开发商往往会安排一定的关系户来掺沙子，或者某些业主在小区有较大的私人利益，那么如何制定这一条来把有明显利害关系的人剔除就需要结合实际了；
(四)筹备组成员不得有直系和旁系亲属参与业委会候选人竞选，这一条是为了选举过程的公正，也可以根据实际情况来进行调整。
(五)在遵守上述规则下，由全体符合条件的报名参选人共同无记名投票选出筹备组的代表，这一条考虑的是业主很难聚齐并且报名参选人这个范围限定的很有讲究。
规则不一定是这五条，但核心是秉持公平、透明的原则，把条例赋予筹备组负责人选人的标准制度化、透明化，把人事、利益之争变成规则之争。同时，对于哪些人有投票权、如何进行投票也应当一并进行公示，而之后筹备组的议事规则（表决、缺席等问题）也应当尽量一次进行公示。利益之争不是坏事，关键是要按规则争。这也是规则的本质，规则就是定分止争。
三、筹备组运作难点如何解
对于业主大会的筹备工作，政府必须有所为，有所不为。
物业矛盾具有群体性、复杂性、高危性特点，特别是近年来的物业纠纷往往还涉及开发生开发的房屋问题（质量、面积、规划不符等等），更使物业矛盾尖锐。物业矛盾小则关系到小区的和谐与稳定，大则关系到社会的安定，具有高度的社会公共事件特征。因此，必须保证政府对物业管理矛盾介入和处理的主导权。当然，物业利益纠纷是基于建筑物区分所有权所产生的纠纷，是一种民事纠纷。所以政府应当在介入的深度和广度上保持限制，并且采用一种被动的方式进行介入。换言之，政府不能代替司法机关对私权进行裁决和处分。政府的定位应以引导和协调为主。务必要把握业主自治与政府监管相结合的。
筹备组的组成人员和议事表决规则很重要，因为这将决定业主大会召开的顺利程度和选举的规则。如何确定选举的规则是很重要的，我们在网上会遇到很多成立业委会有多难的新闻，里面往往提到成立业委会的很多「障碍」，比如说：「开发商要求候选人开无犯罪记录证明，否则不能当候选人；又或者只允许业主现场当天投票，有委托书也不行，就是只能本人投票；又或者要求候选人必须要有物业开的居住证明才能报名当候选人等等。」这些看起来就很荒谬，就能感觉到恶意为难人的办法反而借筹备组的工作而成为了小区的选举规则，虽然这些问题都得到了曝光、处理，但是让成立业委会难产的目的却达到了。
筹备组内部的决策是采用组长负责制?还是采用少数服从多数表决制?筹备组筹备活动能否被中止?筹备组代表能否更换?如何更换?上述问题，法律规定完全是一个空白，这也是筹备组实践运作中的一些难点。笔者建议这些问题应当提前考虑成熟，能与筹备组成立公示一并进行公示最好。如果如何开展筹备组工作没有提前准备好，把规则进行公示、公开，则不仅处理筹备组组成人员的异议问题就难以有一个明确的标准，更会使筹备组对其后关于筹备组议事规则、决定事项的必然产生的争执和主张也难以有一个让矛盾各方都能接受的方案。在关于筹备组议事表决机制的问题上。
笔者建议采用组长一票否决制下的少数服从多数的综合表决制。也就是说，对于筹备组议决事项，除应获得出席代表过半数同意外，还必须是组长不反对方可通过。如果一个事项没有过半数筹备组代表同意，不得通过。如果组长反对，即使某事项获得过半数代表的同意，该事项也不得视为通过。这一制度设计要点在于，采用少数服从多数的表决方式，充分尊重和相信业主的自治。同时，这一制度设计赋予组长一票否决权，不但充分体现了政府对物业管理的监管权。而且体现了政府监管权的被动性特征。政府只有一票否决权，没有一票通过权。政府只能否决提案，不能单方通过议案，具有明显的被动性。而且，这两种制度设计的融合，实现了政府监管与业主自治的平衡，实现了业主代表与物业公司代表的利益平衡，实现了各方利益的和谐。
《业主大会和业主委员会指导规则》
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
按物业管理条例行事，全程保留书面证据即可，事后需到所在街道进行备案。全程可以寻求街道方面协助，不算什么大问题。
算账，拿回公共收益余额。重新签订物业服务合同（可以是续聘，也可以是招标）
感谢邀请。
成立首次业主大会，会成立筹备组，筹备组组长由当地街道的代表担任，然后在街办的组织下推进，但个人建议稳妥起见，还是我咨询当地物业主管部门（一般是房管或住建部门），毕竟他们主要就是研究物业管理的。
首次业主大会，最重要的三件事是通过管理规约、业主大会议事规则，和选举产生业主委员会。这些准备工作实际上都是筹备组做的，不需要普通业主做什么，如果有兴趣参加业委会的，可以申请作为候选人。当然，首次业主大会也可以表决其他事项，如物业公司的选择、物业费标准的确定等等，这些根据每个小区的实际情况确定。
等相关工作都已经准备完毕，筹备组要将开会的相关事项，以及要表决通过的相关内容在小区内进行公示，然后就是开会，征求小区全体业主意见了。
希望解答了您的问题。
准备与物业协商的相关事宜，如公共收益，业主委员会的成立，物业需要整改的事项等。
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