一个月物业收16万都去哪了？
现住的房子 物业费2.18/平米 是个套三80平 一个月一户就要交174.4元物业费 一层楼有4户 有23层 一栋楼两个单元 一共5栋楼 所以一个月物业收入高达 174.4*4*23*2*5=160 488元 再除去保洁阿姨和保安的工资 3500*8= 28 000 还剩 160 488 -28 00 =132 448 元。 这还没算停车费和电梯间的广告费。所以物业费为什么这么高，业主交的钱都去哪了，为什么业主不能自己换物业。
1)合计16万管理费怎样来的？10个单元，每单元23层4户，合计920户，每户面积都一样才能得到16万的合计管理费。据我了解，开发商是不会这样玩的，一个小区户型肯定有大有小，所以第一你这基础数据就不对了。
2)保洁保安怎么才8个人？小区几个门口？监控室算上了没？一个门口一个监控三班倒加排休就7个保安了。按你说的920户每户80就七万三平方了，一般一万左右配一名保洁就7至8个了。
合计14~15人，你算的人头就不对了。
3)客服算上了没？平时有事你电话要不要客服接？客服2个你算漏了。
维修工算了没？绿化算了没？三班倒的维修和日常绿化你又算漏4个人。
4)你家能正常使用自来水吗，水泵维护要不要钱？
你家能正常用电吗？专变维护要不要钱？
你家能用电梯吗？电梯维护要不要钱？
你家有没有消防设施？消防维护要不要钱？
你家家门口灯泡有人修没？日常材料要不要钱？
5)业主能通过业主大会更换物业，但是我告诉你，小区越小，管理费越贵，换了万科啥的估计不低于两块八。
6)如果没过保修期，而且物业跟开发商同一集团的，建议就别换了，遇上房屋质量问题还可以通过物业来施压。换了物业开发商谁理你啊，有事您上法院起诉去吧您啊。
刚好做物业，大致算一下吧，如果你的小区没有的可以除下。
经理一名，可能还有分管保安的、维修的、绿化保洁的主管，这个5栋楼的就算没有吧，就一个经理。
安全员24小时在岗，12小时制两班，两个门一个消防控制室值班员，一个巡逻岗，加起来四个人，在算一个顶休的，每个班组得5个人，两班10个人吧。
监控室消防主机操作员，现在12小时工作制月薪不低于4500，高的有5500，这个是除下社保，计算的到手工资，按4500算，得9000元一个月。
保安两班倒设一名班长，12小时制，月薪得4500元，队员得4000-4200元。平均按4200计算，8人共计33600元，加上监控室的9000共计42600元。
园区就五栋楼，园子不大，按园区内二名保洁，有地下车库的话加一到二名保洁，楼栋内每栋一个保洁或整体配三名保洁承包5栋楼内卫生，加一名保洁班长，最低限度得需要六名保洁，总体月薪为2000-2500，实际上人员多工资低，人员少相应要提升一点工资，就按 2200计算的话每月保洁支出13200元。(看看城市里的环卫工人月薪多少，现在保洁都是中老年人，不用交社保。)
绿化，每天维护绿植，修剪树木之类的，算一个人吧，专业工作，给4000吧，老年人，没社保。
技术员水电工，一个不行，这个得二人，手艺人别的不说，一个月没3800-4500谁干呢？持证弱电/强电，还得会和水泥补个砖之类的手艺，按4000计算吧，二人共计8000，这个得有社保，经常有爬高上低的工作，不放心年龄大的去做。
得有个前台吧，得有俩值班的吧，充做客服员，没有也不行，咋就不说物业公司需要的行政、财物、人事岗了，就不说需要人员统筹园区物资、人员招聘分配管理了、对接政府社保、社区、公安、消防之类的事了，就整俩人给前台值班收收物业费了，一个月给3000吧，俩人6000块。
垃圾清运、电梯维保基本都是外包出去的，我不给详细解释了，10部电梯，5栋楼各两单元的小区应该整体得有15万方吧，这个下来每个月这两项费用得有2-5万，最低得2万。
公共照明、公区用水、公共维护物料费、办公耗材之类的先别算。
算算多少人，经理1+保安10+保洁6+绿化1+水电工2+客服2＝23人，管理21人的物业经理一个月6000工资不贵吧？算5500吧，来计算一下没有社保的情况下，最低运行成本的物业人力支出:经理5500+保安42600+保洁13200+绿化4000+水电工8000+前台6000＝79300。
以上的薪资表应该是最低了吧？扪心自问，这种岗位这种薪资招聘的人员什么素质？换成你或者家里人会去做么？这种薪资留的住员工？保障得了物业服务标准？而就这样的团队就这就占了一半的物业费收入。
就别提能100％收上来物业费了。
16万物业费真不多，20多人的项目，20多人的公司，一个月利润估计最多在3万上下。
额外提一点，如果是以我这样计算得团队所管理的物业小区，每个月广告费也很有限，因为小区品质比较差，是很难沟通高价值广告长期投放的，高品质小区广告经常更新，老旧差小区广告更新频率低下，就是因为引流变现度较低。
车场管理费的话如果是地下车库得话需要增加一个车场岗位，白夜班两人，收益其实并没有提升太多，因为相应的增加了人力成本，具体数值按你们小区车位管理费计算后减去两名保安的工资即可。
实际上小区越小，管理成本越大，但是优秀的物业管理可以帮助业主维护整体小区得品质，以保证业主的居住体验和维护业主的资产价值，同一个区域的房产，好的物业和普通物业管理的楼盘，出售价格上会有明显区别，居住体验更是不一样。
打这么多字，也没仔细检查，如有哪些不当之处，欢迎交流。
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首先不理演算法的问题，明年16万购买力得缩水多少，后年呢，大后年呢。但是哪怕过个十年八年，物业费会涨一分钱吗，不可能的，没人同意。
人工服务支出占比极高的行业，肯定要考虑未来购买力贬值的问题，但是别的行业能调整价格，物业却不能。你去找「新物业」，别人也必然要计算这笔账。
除非只想干两三年，在小区里榨了钱就跑，这种的就便宜哦。我看到时候就是好的物业价格是怎么都谈不下来，这些嚷著要换物业拉又不下脸的事精就凑合著找了个便宜的坑货。常见发展。
贪小便宜的人，往往就是得吃最大亏的人，爱捡著垃圾吃，吃拉肚子。
别想多了，不影响生活就少折腾。一般换物业都是针对严重问题，比如贪污维修基金啊，铲掉绿化搞停车场啊，找些老头老太看门巡逻啊，水电电梯不维修啊，甚至卡装修说举报勒索业主啊，这种才叫严重。
首先 收费率不可能100% 总有不交物业费的 算你90%的收缴率 每月收入是14.5万左右支出：1.电梯一梯四户大概率是双电梯运行 每台电梯每月维保费算你300元（不算高 属于偏下了还）20台电梯每月维保费0.6万元2.消防报警系统维护 就按没有固定维保公司 每年集中大修一次花万把块钱 每月均摊1000块 0.1万元
灭火器更换 估计你们那里一梯四户一层有3个消火栓 每个消火栓里面放两具 一层6具 一个单元是138具 四舍五入算你140具 10个单元 1400具 每年更换/保养/检修一次 一次20块钱 每年2.8万元 加上配电房，水泵房，设备间的 为了好计算 算2.88万元 每月0.24万元
消防水池，水泵房，管网等水系统刷个漆、换个水带、换个消火栓玻璃之类的零星维修 只算0.01万元 给灭火器一块凑个整 消防每月支出 0.35万元3.自来水加压设备高层肯定要二次加压供水的 水箱什么的都要按时清洗，泵组要保养 一年按照6000元支出 每月就是500块 0.05万元 4.公共用电电梯，供水水泵，园区路灯，楼道灯，等等 每平米每月算0.1元 每月为0.736万元 凑个整 算7500元吧 5.公共用水绿化浇灌，路面，楼道清洁之类的 算你一月用100吨，500块钱7.零星维修地面破了补个洞修修补补，换个开关，声控灯什么的，绿化买点草皮，补个树苗之类的全算上 一月算你1000块吧 ，
8.业主福利 物业费能收两块多 估计逢年过节要送点啥小礼物的吧 例如 对联，过节时候送点花，腊八熬点粥，交物业费送点米面油之类的，每户按照10块钱算吧 每月大约是766元 按照750算吧 9.人员工资物业费能收两块多 估计消费水平不会太低 a.物业经理 每月工资 实际到手5000元 那么号称就得5500元 个人承担10%五险 公司实际付出付出成本大约是7100元左右 公司承担30%左右 b.维修维修主管/班长 一个人 搞一些 类似于编排工作计划，维保签字，之类的 干点零星活 一月4000块钱吧 公司支出成本是5600元 维修工 至少得三个人 爬高上低的一次出动得俩人 还有一个机动 谁家里停电了怎么的 得去推个闸之类的 还得有晚上值班的 人少了根本没法搞 一个师傅得3500元吧 公司支出成本是4900 合计1.47万c.客服/管家
客服主管 一个人 编排工作计划 处理客诉 跟上级管理部门打交道 一月4000 公司5600前台 俩人 负责收费 处理客诉之类的 一月3500 公司4900管家 900多户 按照一般来看一个管家极限服务约400户 那就得得三个人 互相照应才能轮开班 才有休息时间 一月3500公司4900d. 保安 保安班长一个人，你那边估计就一个出入口就放一个人守门，巡逻两个负责转转楼 摆摆电动车之类的。顺道替替监控室 门岗 吃饭，上厕所之类的 一个班 四个人，白夜两个班8个人，一月一个人3000块钱 公司不给交社保，一月支出2.4万元 保安班长再多拿点，一月得2.5万了吧。e.保洁 5栋高层，算上园区 拢共算你5个人 保洁一人一月2500块 那一月就是1.25万元 还忘算个文员 文员跟管家一样 算3500 公司4900 人工成本 粗算合计就是 7.74万元然后。员工的日常福利，日常劳保用品，逢年过节的过节费，年终奖，收个表扬信之类的小奖励，受委屈了的安慰奖，干活受个小伤管个医药费，还有日常吃饭，住宿之类的 算20%工资
公司人员支出就要 9.28万其他的约2万这个每月刚性支出就要11万多了 收益大约3万来块钱 这还不算电梯，水泵，其他设备的大修，大规模支出的前提下。前期物业置办桌椅板凳，电脑，装修，什么的每月折旧都还没有算哟～推荐阅读：
