你怎么看江苏南通和南通房价？
我是做户外媒体的，所以大部分南通开发商都是我的甲方爸爸。曾经我无限看空南通房价，基于一点，一个人口净流出的城市房价是没有未来的。但是大概是从17年开始，南通的房价(市区）突破了我的想像开始飞速上涨，于是我和客户爸爸，以及一些相关部门的领导经常讨论这件事，我发现了几个问题，第一市区的人口其实是净流入的，周边5个县级市，一个通州区给市区提供了不少人口，这一块是对房价的极大支撑。第二利好实在是太多了，地铁，机场，北沿江，最近又有江苏上海跨江示范区，房价不涨实在是说不过去。第三南通不限购不限贷，周边资金的涌入对推高房价功不可没。第四p2p纷纷爆雷，市民觉得还是买房保险，在一个房价没跌过的地方，大家投资肯定以房子为主了。
但是也有问题，第一南通的租房市场极差，租售比极低，这样看来房价长期是没有支撑的。第二二手房交易也很成交，所以南通火爆的一直是新房，二手房变现是个大问题。第三长期来看南通并没有特别好的新新产业，老产业家纺，造船，钢结构也在萎缩，我也不知道这个房价靠什么支撑。
所以一直涨下去吧，一旦下跌，影响的可不止是房价，对整个城市简直是一场灾难
最近做了一个小的探究，数据全部来源于海门市政府官网。大家看数据体会。
海门户籍人口100万人，常住人口90万人，户籍人口负增长，常住人口一年涨跌不超过三千基本横盘。外来人口来源最多的省份是安徽和山东，这些外来人口从事什么行业相信大家如果是海门人就有判断。
海门2019一整年销售住宅地产225亿人民币，较上一年涨幅45个点，上涨幅度超级大。海门居民总储蓄1000亿元，较上一年涨幅8个点。在房产大量销售的情况下储蓄增长率可观。于是我列出了近十年海门总储蓄涨幅，发现8是一个非常稳定的增长率，说明2019年暴涨的房产销售未对居民储蓄造成影响。这就有两个可能性，第一个可能，海门人过去一年赚的钱比前几年多了100多个亿。第二个可能，买房的除了日常需求的本地人外，外地人占了相当数量。再依据上一段外来人口的主要构成，可以判断来自安徽山东的打工者不太能构成购房主力，所以我做一个大胆的判断，外来炒房客是构成去年一波销售额暴增的主力。
最后房价最稳定的靠山肯定是当地人和在本市的发展型外来人口，对海门而言，发展型外来人口占总人口的占比实在是微乎其微，海门落户条件宽松，所以我们可以户籍人口来分析这一数据。我们做一个最利于房地产的模型，假设户籍人口和常住人口的差这部分人在海门仍然有房屋需求，那么海门有100万人有房屋需求，其中六十五万城市人口，把去年销售额按户均100平方均价170000算每年新增的房产有一万两千套。
再看目前海门城市人居住房面积，这一数据达到了50多平米，按一套房平均100平方算，平均两个人拥有一套房，按每个三口之家需求两套房子来看，缺口是每三个人需求50平方，所以城市总需求在最乐观条件下是十万套，农村户口多为老人，所以我们将农村模型设置为六个人需求一套房，结果是5万套。所以最最最乐观的需求下，海门刚需缺口十五万套，注意我说的是总需求，那些置换下来的房子会卖给预算不高的人，这部分算内部吸收不计入总需求。
所以海门的房子如果按现在的开发速度下去，就算开发速度不增长，十年后一个小两口都平均拥有150平方的房产，真的算四到五个人的户均的话三四套。
当然这是最利于房地产的状况，现实是需求可能是我算出十五万套这个数字的一半？一半都可能比实际需求多得多得多，具体多少我不敢妄下结论因为没有数据和合理的模型支撑。
但照目前的拆迁政策，只能是安置房，安置不纳入于新房销售额，所以这东西大家看著办吧。
数据全部来源于海门市政府官方网站，看空仅限于现状，未来如果和海南一样拥有了至高无上的发展地位，那也说不定，毕竟配套机场和北沿江高铁，但是换句话说，有机场和高铁便利的城市又不是你一个，凭什么只能是你南通海门。
最后作为本地人肯定祝福海门能获得更多的资源有更好的发展，毕竟我的上辈和上上辈在这里努力获得的房产还能升升值。但是对我一个理工科学生，海门真的不太能留得住我…不是我很厉害，因为除了运营商电网这样的国企，或者是公务员事业单位，这里真没有任何适应我的企业，招聘会上最top的职位是需求不多的医药企业职位，然后就是数不胜数的需求专科和更低学历，工资四五千的体力劳动企业了…
# 南通房价
先看南通房价，看房买房，需要看看[租售比](租售比 - MBA智库百科)、收入房价比、人口净流入。
##（1）租售比
上图来源：南通房价_南通房价走势结构大数据分析-中国房价行情
截止2020.05.28，图中的租售比定义为：房价(元/㎡)与租金(元/月/㎡)的比值，售租比=房价/租金/12，单位为年。上图数据显示租售比为61年，也就是说单纯收租也要61年才能收回成本。
如果按每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值定义，租售比为 1：61*12 = 1：732。
租售比的指标界定：
租售比一般界定为1∶200至1：300之间，如果租售比低于1∶300，说明该区域房产投资价值变小，楼价高估；如果高于1∶200，说明该区域投资潜力较大，楼价泡沫不大。
从发达国家或地区的房地产市场规律来看，一般房屋租售比的警戒线是1：200。注意：1:732 &< 1:300 (1/732 &< 1/300).
## （2）收入房价比
中国的年平均工资:在岗职工:江苏:南通市在12-01-2017达75,315.000人民币，按照2016-2017的增长率（75315-71743）/71743 ~= 4.98%，就按每年平均工资增长5%来计算，到2020年末，南通在职职工可能的年平均工资为 75315*1.05*1.05*1.05 = 83034.7875，每月月平均工资约为6920。（还可参考：[2020江苏工资房价比曝光！南通人两个月工资买不起1㎡](2020江苏工资房价比曝光！南通人两个月工资买不起1㎡)
上图来源：中国 | 平均工资:在岗职工:江苏:南通市 | 经济指标
上图来源：南通房价大数据，解析南通最新房价及房价走势-城市房产
月收入/新楼盘每平米均价 为：6920/17000 = 0.407. 倒数为 2.456月。平均工资一分不花，2.456个月能买到一平。
年平均收入/二手房均价 为 8.3/206 ~= 0.04，倒数为 24.81年。年平均工资不花，需要24.81年才能购买一套（206/1.77=116.38平左右的二手房）。
## （3）人口净流入
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上图来源：南通市人口流动现状分析-南通市统计局
南通每年的人口净流入为负，也就是净流出，2019年净流出人口数为 28.02万，可以猜想流出的大部分是青壮年，老人年哪还会折腾。2019年的南通高考报考人数为31200。就算南通高考生全部去外地就读。还有25万左右的人口净流出。这些不包括南通高考生。
## SUM
从租售比、收入房价比和人口净流入这三方面来看南通房价，自行判断。
## 番外
再谈谈南通建造轨道交通。按南通的常住人口以及人口流量级别来看，南通建造的只能算是轻轨，达不到地铁级别。而且轨道交通，基本都是GOV亏本运营。GOV的Money从哪里来呢？土地拍卖啊（房地产--&>老百姓），税收。最终还不是普通老百姓为其买单。
房住不炒，其实就是卖拐策略。
回到江苏南通这座城市，就是小城，就生活而言，给我的感觉就是没有多少活力，环境也不是非常好。在市中心买房，还不如在杭州湘湖附近买房，当然对于那些不在乎学区房（没有基础教育，只有应试教育），本身学历层次相对较高者而言。
传统产业势微导致经济后劲不足，只能靠炒作和透支明天的希望来满足今天的政绩
受南通西高铁站、地铁、上海第三机场的刺激，一群人疯狂在南通买房投资；
交通设施好了是好事，但房价是城市间的横向对比：
长三角不是只有南通的高铁站离上海近，苏州、无锡不比南通西站还近？嘉兴高铁到上海都只要 30 分钟
长三角也不只是南通要通地铁，南京杭州就不提了，苏州、无锡、常州、徐州都已经通了地铁，绍兴也在建
可以看出周边一堆城市基建都很强，南通人口净流出的情形下哪有后人来接盘高房价？
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