如何考察一個新城商鋪的發展前景？
本地郊區要新建一個農貿市場商業綜合體，現在已經規劃好商鋪出售，家父手上有百萬餘元想要投資自己開店做中式快餐。但是周邊地段等都屬於未開發的狀態，家父認為一定有很大升值空間讓我幫忙考察，那麼從何做起呢？
買樓如買老婆，買鋪如找情人。
鋪面往往供大於求，不好的鋪面往往5年甚至10年都租不出去。丑的情人，一定沒人要。
會買樓的是小學生，會買鋪的才是大學生，好的鋪面的升值空間是以數十倍計算，香港甚至出現千萬一平方的鋪王。差的鋪面甚至會跌價9成以上。
我對於買鋪有幾大原則。買舊不買新。絕不投資商場鋪。同條街上買小不買大...等等
買新城的風險非常之高，溢價嚴重是常見問題，還要研究本市的人口數據，政策方向，交通規劃，市政收入等等。小白謹慎買入新城鋪面。買之前，要考慮能租給什麼樣的人，租戶要做多少生意才能付的起租金。
點贊過百，我會詳細講解我的幾大原則。助大家買到自己的心水鋪！
我在15年到16年期間曾經花了一年的時間考察商鋪，反覆比較反覆砍價。16年買了兩個沿街可以做餐飲的商鋪，那時候商鋪價格低迷，開發商沒錢，所以願意低價賣，才兩萬多一點。後來代理商接手旁邊連著的綜合體，底商炒到五萬，二樓三樓也要兩三萬，有些人買了以後根本租不出去，裡面也沒啥生意，那些人虧大了。
我考察過其他綜合體，有一家綜合體一開始說的蠻好，兩三年了都沒開出來，業主維權鬧的厲害，有兩次跳樓。
我也曾經在綜合體開店創業，虧，火速撤了，後續接手的老闆，就是我加盟的品牌的老闆，代替我虧了四五十萬。
不想打很多字說服你，我的意見是錢留在手上，不要買鋪，不要創業，尤其是在綜合體創業。
你家把兩樣都佔了，我估計得賣房還錢，你當開發商和代理商傻嗎，好的商鋪幹嘛不自己留著？就因為不好，所以才高價賣給你。綜合體商鋪靠騙一些人進去做生意的，坑的很。
1. 開快餐初期需要很高的資金流動性，投到房產里很不合算。
不知題主所說郊區商鋪房價幾何，我在老家之前投資的幾個商鋪，都存在房價畸高，租金很低，租售比低的可怕這個問題。這還是近很多年前入手的商鋪，現在的房價更高。一般商鋪價格都在周圍住宅樓價格的1.5~2倍多左右，好的地段可能會達到3倍，水漲船高。
如果租金比銀行理財給的收益還低，顯然直接租店面更加划算。
2.快餐。之前手裡有一家鋪是租給作快餐的，合作了蠻久，可以說一下他們的玩法。炸雞漢堡類西式快餐，名字是談笑風生的那個。目標客戶主要還是附近學校的學生。
盈利模式不是特別清楚，推測是那種收高額加盟費，快速擴張的打法，這一套在現在的四線小城仍然有效。
在當地打出品牌，吸引創業者加盟開分店，收一筆加盟費並提供技術支持，用加盟費盤活現金流，繼續擴張分店……以此類推。
其中關鍵節點在於能否吸引人來交錢加盟。有了這筆大額現金入賬，你的店實際是否賺錢都不重要，一筆錢幾十萬，賣多少個漢堡才能賺到？
另一個關鍵是市場，這種店初期就得開在開封菜金拱門都瞧不上，甚至更低端的連鎖店都瞧不上的地段，面向連開封菜都吃不太起的人群。定價當然要很低，薄利多銷。最好每天都排長隊。邊際利潤有一點點就行，不靠賣漢堡賺大錢，趁進入衰退期之前撈到加盟費。
3.商鋪。開快餐和買商鋪是兩個截然不同商業模式。
如何考察一個新城商鋪的發展前景？關鍵在於地產商的運營。好的地段的商鋪開發商一般都選擇自持，次之的賣掉收攏資金，然後開發商統一返租回去，統一運營，統一招商。小城市會火的商鋪，一定是每天鑼鼓喧天人山人海錦旗招展鞭炮齊鳴，大喇叭放著小蘋果口水歌，門口搭著充氣拱門那種。有運營的不一定火，不運營的一定不會火。所以考察一個商鋪的關鍵，就是看開發商，是否會將所有商鋪長期返租（一般至少都有十年以上）？未來運營方略是什麼？該開發商手裡有沒有火得一逼的商鋪樓盤？如果以上問題，賣商鋪的銷售一問三不知，基本可以判斷是外行，不要買。
買商鋪如何賺錢？基本打法還是過去炒樓那一套，四線小城現在仍然適用。具體為
——自有資金買鋪面，串通開發商或者代銷公司，在開發商處拿到比賬面還低的價格，一般通過私下返款來實現
——串通估價機構，把房價估高
——串通銀行，一般是地方小銀行，用此鋪面抵押貸款
——此時實際貸到的錢，比一開始付出的房款還要多，至少也要持平
——重複第一條，以此類推
——房價快速上漲，賬面資產遠遠超過應付本息，銀行收款時賣一套房子即可
商鋪供不應求排隊搖號，沒人會跑來管你的騷操作。
過去有人靠這一套發了大財，也有人因為資金鏈玩脫抓進去了。此事關鍵在於整合人脈資源的能力，以及小城市漏洞百出的金融系統。根據實力酌情炒。
以上。
沒有開發就要看規划了，還有交通便利情況，以及項目周邊1公里內有多少常住人口，5公里內的流動人口，旁邊拿地情況可以看出後期發現的好與壞
要看來這地區的人流量大不大，還有交通是否便利？該區域是否有吸引人的特色賣點，未來發展前景怎麼樣？配套的基礎設施怎麼樣？
人口眾多的繁華地區
運營商的能力
交通不擁堵
方便停車
1.這個城市的地理位置，政策扶持，是否有發展前景
2.城市文化及大環境是否適合商鋪經營的生意
3.商鋪的地理位置以及租金、市場收益、人流情況等
4.商鋪大小是否合理，水電費是否在自己承擔範圍以內
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