我们的基本情况：我京籍京户，年入税后35-40。媳妇税后15左右。我婚前名下一套房，丰台老破小300W，月贷6700，但是我们不想回去住。目前我们在媳妇单位附近租房住。

现在我们自己手里加双方父母有300W，打算再买一套三居。

主要诉求：想通过买房让资产保值。同时还能满足父母来看小孩、三代同住的需求。

意向地点：看了一段时间比较中意亦庄的新房臻珑府89平小三居双卫户型。觉得亦庄发展比较好，周围IT领域多，小区配备齐全，没有太大硬伤，且还贷无压力。

未来规划：

○最近两年：继续在外租房，要小孩。

○2022-2023年之后：臻珑府交房。预计2023入住。媳妇还是会在工作单位附近租一个房子，不一定天天回家，周末回去和家人团聚。

○2026年前后，孩子3-4岁了，丰台老破小换成两人交通方便兼顾学区的老破小。

关于置换与直接买第二套：

即使将丰台老破小还贷并出手套现，我们也只能凑到450-500w现金。够不到适合居住的学区房。且学区政策总有变化，我们目前也不敢贸然买学区房。

关于新房的想法：

能够到的三居次新已经距离市区很远了，所以我们干脆考虑新房了。

我们认为新房增值空间大于次新。

已经买过老破小了，不想投资2套老破小了。但我们并不是一定要买新房。

以上就是我们的情况，想提的问题如下：

Q1. 根据我们的诉求和未来安排，今年买臻珑府是否合适？

Q2. 根据我们的情况，是否还有别的更加合适的方案推荐？

我自己住亦庄，觉得生活很便利，而且如果你的房子对口人大附，孩子以后上学肯定比丰台好！

三代同住，双卫很重要，但是89平会不会有点挤？可考虑卖丰台直接亦庄同小区两套，稍作分开，可以避免很多问题！亲戚都是远来香，哪怕同一个单元，有条件特别同一屋檐！说实话，住过亦庄的新房，丰台老破小，你就看不上了

亦庄作为三城一区之一，发展潜力巨大，高端制造产业密集。且正好在两大基建区域，新机场与副中心之间。地理位置优越。购物方便，目前商场有大族，城乡，力宝，亦庄购物广场，还有沃尔玛。未来河西还会有龙湖天街。

亦庄从未来发展来看还是比较有潜力的，但是从你们的规划来看，有几方面的问题需要考虑：1、臻珑府在次渠，虽然离京东、小米很近，但是周边生活配套等方面并不太方便，离亦庄在商超、教育等集中的地区还是有相当的距离的；2、以你们手头的资金和收入水平来讲，完全可以在亦庄考虑面积更大一些的住房；3、丰台的老破小，长期来看对你们的价值在哪里，是否还有必要保留。

因此有几个建议：

1、地段上，建议考察一下南海家园周边的项目，二手项目有万科金域东郡、金茂悦、海梓府，新盘有京华雅郡（22年交房），本身已经有亦庄实验小学/中学、人大附，还有商业项目在规划中，从居住角度来讲潜力大于次渠。

2、以你们的收入水平，如果可以过桥拿到一些资金做首付的话，可以考虑面积稍大一点的住房，以金茂悦的二手房为例，130多平米的三居室差不多也是7、800万（网上信息，具体还要实际去问）。金域东郡主打的户型是90平米的三居，前几年过渡在这种户型租住过，感觉真的挺憋屈的，如果还有满足老人来同住的话，经济允许的情况下建议还是买大一点的户型。

3、现有的丰台的房子，最主要的问题是还有贷款未还清，这样可能会影响你们接下来买房的贷款申请。至于说长远来看是否要保留你们也自己来考虑。

以年入50w+居然要5环外90方小三居限竞房，是逗呢么？

你们月供至少2.5w无压力，喜欢剁手的别买房。25年可贷款500w，然鹅是二套没卵用，首付只有300w。

选择一：过桥全款上600~800w再抵押，二套按揭三成利率5.25%，全款二按可贷7成利率4.35%~5.45%，注意要同家银行。

选择二：由于北京二套认定严格，即使卖掉丰台老破小，正常只能换800w内3~4居，如果兼顾学区，只能去朝阳，未知工作地点，是否兼顾通勤。

选择三：如果卖掉丰台老破小再全款二按，最高可买1200w~1500w的市区大户型，但不是新房，且未知家庭消费水平，大概率还贷压力大，过桥成本不低。

选择四：如果不在丰台上学，那么不宜在改善上投入过多，因为丰台房子没还完，至少还有100w要还，就算3、4年后还完或者卖掉，再买学区兼顾通勤，那时月供才是大头。因此建议本次置换400w以内，成熟区域3居以上，面积140方以内110方以上，90方电梯房根本住不开3代。而且养小孩也是支出大头，所以先不要考虑增值问题。

臻珑府是远小新，过几年变成远小旧，不如直接远大旧，所以成熟社区位置不差即可，5环外很多，记住地铁一公里，不去六环外，低密度社区老点不要紧，2000年以后即可，之前的大户型不好，没有电梯的买3层以下，一层坚决不要。

最后，如果有车牌，最好离地铁稍远点，800米以上，太近的小区密度都大，停车难。

两百多点可以在万达边上的正商名苑（回迁房）整个两居室。现在投资二手房，个人感觉空间不大。

刚刚在臻珑府排卡了，也是选的89平，臻珑府的户型确实吊打其他附近几个楼盘，价格也是最低的。但是我这边89平，是打算自己住，父母偶尔过来可以住小卧室。89平说是3居室，其实除了主卧，其他两个小小房间最多当个临时客房，房间太小，柜子都放不下，就能放个床放个床头柜就满了。你要是夫妻俩+孩子住还可以，三代同住，89平的那个户型别想了，满足不了。考虑大三居吧。

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