我們的基本情況：我京籍京戶，年入稅後35-40。媳婦稅後15左右。我婚前名下一套房，豐臺老破小300W，月貸6700，但是我們不想回去住。目前我們在媳婦單位附近租房住。

現在我們自己手裡加雙方父母有300W，打算再買一套三居。

主要訴求：想通過買房讓資產保值。同時還能滿足父母來看小孩、三代同住的需求。

意向地點：看了一段時間比較中意亦莊的新房臻瓏府89平小三居雙衛戶型。覺得亦莊發展比較好，周圍IT領域多，小區配備齊全，沒有太大硬傷，且還貸無壓力。

未來規劃：

○最近兩年：繼續在外租房，要小孩。

○2022-2023年之後：臻瓏府交房。預計2023入住。媳婦還是會在工作單位附近租一個房子，不一定天天回家，週末回去和家人團聚。

○2026年前後，孩子3-4歲了，豐臺老破小換成兩人交通方便兼顧學區的老破小。

關於置換與直接買第二套：

即使將豐臺老破小還貸並出手套現，我們也只能湊到450-500w現金。夠不到適合居住的學區房。且學區政策總有變化，我們目前也不敢貿然買學區房。

關於新房的想法：

能夠到的三居次新已經距離市區很遠了，所以我們乾脆考慮新房了。

我們認為新房增值空間大於次新。

已經買過老破小了，不想投資2套老破小了。但我們並不是一定要買新房。

以上就是我們的情況，想提的問題如下：

Q1. 根據我們的訴求和未來安排，今年買臻瓏府是否合適？

Q2. 根據我們的情況，是否還有別的更加合適的方案推薦？

我自己住亦莊，覺得生活很便利，而且如果你的房子對口人大附，孩子以後上學肯定比豐臺好！

三代同住，雙衛很重要，但是89平會不會有點擠？可考慮賣豐臺直接亦莊同小區兩套，稍作分開，可以避免很多問題！親戚都是遠來香，哪怕同一個單元，有條件特別同一屋檐！說實話，住過亦莊的新房，豐臺老破小，你就看不上了

亦莊作為三城一區之一，發展潛力巨大，高端製造產業密集。且正好在兩大基建區域，新機場與副中心之間。地理位置優越。購物方便，目前商場有大族，城鄉，力寶，亦莊購物廣場，還有沃爾瑪。未來河西還會有龍湖天街。

亦莊從未來發展來看還是比較有潛力的，但是從你們的規劃來看，有幾方面的問題需要考慮：1、臻瓏府在次渠，雖然離京東、小米很近，但是周邊生活配套等方面並不太方便，離亦莊在商超、教育等集中的地區還是有相當的距離的；2、以你們手頭的資金和收入水平來講，完全可以在亦莊考慮面積更大一些的住房；3、豐臺的老破小，長期來看對你們的價值在哪裡，是否還有必要保留。

因此有幾個建議：

1、地段上，建議考察一下南海家園周邊的項目，二手項目有萬科金域東郡、金茂悅、海梓府，新盤有京華雅郡（22年交房），本身已經有亦莊實驗小學/中學、人大附，還有商業項目在規劃中，從居住角度來講潛力大於次渠。

2、以你們的收入水平，如果可以過橋拿到一些資金做首付的話，可以考慮面積稍大一點的住房，以金茂悅的二手房為例，130多平米的三居室差不多也是7、800萬（網上信息，具體還要實際去問）。金域東郡主打的戶型是90平米的三居，前幾年過渡在這種戶型租住過，感覺真的挺憋屈的，如果還有滿足老人來同住的話，經濟允許的情況下建議還是買大一點的戶型。

3、現有的豐臺的房子，最主要的問題是還有貸款未還清，這樣可能會影響你們接下來買房的貸款申請。至於說長遠來看是否要保留你們也自己來考慮。

以年入50w+居然要5環外90方小三居限競房，是逗呢麼？

你們月供至少2.5w無壓力，喜歡剁手的別買房。25年可貸款500w，然鵝是二套沒卵用，首付只有300w。

選擇一：過橋全款上600~800w再抵押，二套按揭三成利率5.25%，全款二按可貸7成利率4.35%~5.45%，注意要同家銀行。

選擇二：由於北京二套認定嚴格，即使賣掉豐臺老破小，正常只能換800w內3~4居，如果兼顧學區，只能去朝陽，未知工作地點，是否兼顧通勤。

選擇三：如果賣掉豐臺老破小再全款二按，最高可買1200w~1500w的市區大戶型，但不是新房，且未知家庭消費水平，大概率還貸壓力大，過橋成本不低。

選擇四：如果不在豐臺上學，那麼不宜在改善上投入過多，因為豐臺房子沒還完，至少還有100w要還，就算3、4年後還完或者賣掉，再買學區兼顧通勤，那時月供纔是大頭。因此建議本次置換400w以內，成熟區域3居以上，面積140方以內110方以上，90方電梯房根本住不開3代。而且養小孩也是支出大頭，所以先不要考慮增值問題。

臻瓏府是遠小新，過幾年變成遠小舊，不如直接遠大舊，所以成熟社區位置不差即可，5環外很多，記住地鐵一公里，不去六環外，低密度社區老點不要緊，2000年以後即可，之前的大戶型不好，沒有電梯的買3層以下，一層堅決不要。

最後，如果有車牌，最好離地鐵稍遠點，800米以上，太近的小區密度都大，停車難。

兩百多點可以在萬達邊上的正商名苑（回遷房）整個兩居室。現在投資二手房，個人感覺空間不大。

剛剛在臻瓏府排卡了，也是選的89平，臻瓏府的戶型確實吊打其他附近幾個樓盤，價格也是最低的。但是我這邊89平，是打算自己住，父母偶爾過來可以住小臥室。89平說是3居室，其實除了主臥，其他兩個小小房間最多當個臨時客房，房間太小，櫃子都放不下，就能放個牀放個牀頭櫃就滿了。你要是夫妻倆+孩子住還可以，三代同住，89平的那個戶型別想了，滿足不了。考慮大三居吧。

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