一個南京，四個中心
前言
如上圖所示，根據規劃，南京的商業中心分為5個級別。
目前，一級商業中心有且只有4個，這4個CBD猶如一輛四輪驅動高速行駛的汽車，浩浩蕩蕩地載著南京奔向一個波瀾壯闊的大時代。
- 新街口
- 河西新城
- 江北新區
- 南部新城
多點開花，節節高。
4個CBD，結合自身特點，因地制宜，各盡其職，分別承擔並發揮城市的重要功能性作用。
新街口
說南京，古有夫子廟和城牆，今有中山陵和新街口。
來南京，不去新街口，非好漢。
新街口怎麼就被稱為「中華第一商圈」了呢？
既然敢稱第一，自然還是有幾把刷子的。哪怕不是top1，保底實力前三，板上釘釘。
1、商業密集度
新街口的業態分布圖，沒有完全截取
2016年數據顯示，新街口核心區，以面積不到0.3平方公里的範圍內，集中了百家世界500強分支機構進駐，近700家商店、1萬平方米以上的大中型商業企業30家、1600餘戶大小商家。
高中低檔全面覆蓋，商貿集中度超過北京王府井、上海南京路並翹首中國，為中國商貿密集度最高的地區。
2、交通便利度
新街口站是亞洲第一大地鐵站。
新街口站共有24個出口，如毛細血管一樣，分別通向地面和新街口地區多家大型商場的地下層，構成一個龐大的地下交通商業系統。1、2號線站台的總建築面積達到了7.7萬平方米。
3、頂級商場
新街口節假日日均客流量峰值超過百萬人次。
營業額長期居中國各商業街區之首，是中國唯一一個擁有4個銷售額超過40億百貨購物中心的商圈，2017年的數據中，其中德基廣場2017年銷售額更是高達90億位居中國第二僅次於北京skp。
南京四個頂級商場的總交易額為226.7億。
*武漢的國際廣場，半路殺出個黑馬，是因為它把幾個單體項目合併了，所以一路飆升到第三，其他城市的商場都是單體項目。
河西
「大部分人的南京，小部分人的河西，極小部分人的奧體。」
這句話體現了河西的矜貴。
河西新城，於2005年開始建設，
十幾年已經過去，現如今在南京人的心中，河西是神一樣的存在，生活在河西，象徵著財富與身份，高貴與優雅，舉手投足間，談笑有金融，往來皆Porsche。
住宅的實際均價4-5-7-10萬/平，讓無數人望房興嘆，只能幹瞪眼，從而退而求其次，住在南湖的老破小過渡。
沒有對比就沒有傷害，我們站在全國的角度來看一下河西CBD到底處於什麼水平。
中國社會科學院--《2017中國商務中心（CBD）發展報告》
南京的小夥伴，看到河西的排名，是不是落差感很大？
河西在南京是神一樣的存在，但是在全國，綜合發展水平只排名第12名。
*此報告有一定的爭議，比如：上海陸家嘴居然沒有上榜、排名只以GDP為指標
其實，南京CBD的老大還是新街口，只是沒有將新街口列入統計範圍。
即便重新修訂排名，河西代表南京--底氣依然不足，排名也不會高，整體實力還有待提高。
觀察一個CBD是否成熟的標誌之一就是：燈火通明。
燈火通明，並不是靠「樓宇亮化」來增加亮度，這是「假性繁榮」。
不加修飾，真正的繁榮是這樣：
金絲雀碼頭--倫敦
紐約
而國內的CBD大多都是靠樓宇亮化來增加亮度，不然的話，真的太dark了。
樓宇亮化這股潮流是由深圳帶頭，然後風靡全國各大城市，一塊塊LED大屏尺寸連續打破世界紀錄，紐約時代廣場的LED跟我們比，也已經out了。
河西南部--魚嘴
羅馬不是一天建成的，這句話是一語雙關。
河西新城也不是一天建成的，我們需要耐心，我們相信在各方的不斷努力奮鬥下，終會讓建築物變得燈火通明，街道變得車水馬龍，生活配套變得完善。
河西中部
江北新區
江北新區於2015年批複成立，中國第13個國家級新區。
現在的江北CBD，除了少數幾個cld之外，基本來說槍不掃人。
「最近的未來」，目前還只停留在圖紙階段或者地基施工階段，離下面2張圖的效果還有很長的路要走。
*cld：中央住宅區
江北新區CBD
江北新區主要有三個大中心：江浦（浦口）、橋北（浦口）、雄州（六合）。
其中CBD位於江浦，未來會成為南京的第三極。
江北新區的重大項目主要集中在江浦，比如：醫療、基建、產業園區、虹悅城、明發中心等等。具體規劃看下圖。
橋北為副中心，屬於已經成熟的區域，除了南京北站及部分基建項目的規劃建設，未來不會發生翻天覆地的變化。
雄州為第三中心，主要圍繞以地鐵s8雄州站為核心發展點。
江北新區規劃
江北CBD核心區
「未來城市」的典範。
江北新區的城市建設都是運用最新的一代模式--海綿城市，遵循可持續循環利用，智能化管理。
立體城市--江北新區地下綜合管廊系統
南部新城
南部新城在目前南京所有新城中，規劃面積最大，達到了164平方公里，包含了秦淮區和雨花台區，轄區內規劃人口達到了160萬左右。
南部新城的建設主要圍繞兩大核心--南京南站和紅花機場，
下圖的圖1、圖2即是紅花機場片區，也是南部新城的CBD區域，圖3是南京南站片區。
南部新城CBD
南部新城CBD
副中心--南站，自然會以高鐵樞紐來打造ip。
周圍的業態已經逐漸成型，品牌開發商還是非常喜歡在這裡拿地的，大型的項目比如：綠地商業項目、證大項目、萬科項目等等。
南部新城--南站商圈
總結
不同於歐美國家的城市規劃，他們的城市幾乎都是「單中心」城市，而我們中國的大城市普遍都規劃有3-4個中心，最少也得2個。
比如：
美國的洛杉磯、休斯頓等，英國的倫敦，法國的巴黎，都是典型的「單中心」城市。
我國的南京、上海、北京、重慶、武漢等都是多中心城市，最少的蘭州也有東西2個中心。
全美第四大城市--休斯頓
上圖所示，航天城--休斯頓就是「單中心」城市，美國人叫作downtown，downtown就是我們最熟悉的CBD。
從城市遠處看，它就只有一個中心。
那麼，為什麼我們的大城市都好幾個downtown呢？
本質--人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人......
我們的大城市人口多，城市面積大，從而城市骨架就拉伸的很大，一環又一環生活著上百萬的居民。
城市裡所有的居民日常生活，不可能只往新街口、上海內環、北京一環聚集，
那麼，為了緩解城市壓力，我們的大城市就需要多個中心來分擔城市的功能。
我們的大城市整體規模，無論是人口還是面積，都比歐美國家的城市大n倍。
- 洛杉磯：面積1291平方公里，人口400萬左右
- 上海：面積6340平方公里，人口2400萬左右
洛杉磯是單中心城市，400萬人圍繞著一個中心生活。
而上海的面積是洛杉磯的5倍左右，人口是洛杉磯的6倍，如果上海也是單中心城市的話，那麼它的負荷是會爆表的。
所以同理，一個南京，四個輪子。
南京的四個中心，未來每一個中心大概可以分擔200-300萬人口的生活。
- 新街口輻射內環
- 河西輻射建鄴和鼓樓龍江、濱江
- 江北新區輻射浦口、六合、安徽滁州等
- 南部新城輻射城南
也有人開始疑問：百家湖和東山怎麼不是南京的一個中心？
目前來看，他們倆只具有輻射江寧區的功能，「跨區」影響力還有待提高。
*江寧區總面積為1560平方公里左右，人口120萬左右。按這個規模來說，百家湖和東山的輻射影響力也不小。
可以作為備胎。
未來：河西>江北>新街口>南部新城？
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